Geplanter Verkauf rechtfertigt Eigenbedarfskündigung

In den letzten Monaten häuften sich die Entscheidungen zu Eigenbedarfskündigungen. Aus diesem Anlass werden wir auch Anfang nächsten Jahres ein Webinar zum Thema „Aktuelles zu Eigenbedarfskündigungen“ anbieten. Wir berichten auch laufend über die Tendenzen in der aktuellen Rechtsprechung. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Rechtsprechung der Landgerichte deutlich strenger gegenüber der Vermieterseite ist, als die des BGH.

So auch in dem Urteil des BGH zum Thema Eigenbedarf vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23), um das es heute gehen soll. Der Fall war insofern besonders, weil nicht ganz eindeutig war, ob überhaupt eine Eigenbedarfskündigung vorliegt.

Ein Vermieter bewohnte eine Wohnung im 4. OG. Ihm gehörten auch eine Wohnung im 3. OG, die sehr ähnlich geschnitten war, und das nicht ausgebaute Dachgeschoss. Er wollte die Wohnung im 4. OG umbauen und mit dem Dachgeschoss, das ebenfalls umgebaut werden sollte, verbinden. In diese (wahrscheinlich) attraktive Maisonettewohnung wollte er aber nicht selbst einziehen, er wollte diese verkaufen. Daher kündigte er das Mietverhältnis über die Wohnung im 3. OG, um dort einzuziehen.

Das Landgericht Berlin II bewertete diese Kündigung als Verwertungskündigung und wies die Räumungsklage ab. Der Vermieter umgehe die strengeren Vorschriften der Verwertungskündigung, so das Landgericht, in dem er vorträgt, er wolle in die Wohnung im 3. OG einziehen und die andere verkaufen. Die Voraussetzung der Verwertungskündigung seien nicht erfüllt. Der Vermieter legte gegen diese Entscheidung Revision ein.

Der BGH hob die Entscheidung des LG Berlin II auf und verwies die Sache an eine andere Kammer zurück.

Der BGH sieht die Kündigung als Eigenbedarfskündigung an, denn der Vermieter wolle die Wohnung im 3. OG selbst nutzen. Er benötigt die Räume als Wohnung für sich selbst. Der BGH bestätigt erneut, dass das Tatbestandsmerkmal „Benötigen“ nicht voraussetzt, dass der Vermieter oder Angehörige zwingend auf die Wohnung angewiesen sind. Vielmehr genügt ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Wunsch, die Wohnung künftig selbst (oder durch Angehörige) zu nutzen.

Dieser Wunsch und dessen Motive sind durch die Gerichte nur eingeschränkt überprüfbar.

Gerichte dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen davon, was „angemessenes Wohnen“ sei, verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) setzen.

„Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters - unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände … - darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder - etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann - rechtsmissbräuchlich ist.“, so der BGH.

Eine vergleichbare Wohnungsgröße oder ähnliche Ausstattung der bisherigen und geplanten Wohnung schließen Eigenbedarf nicht per se aus; ebenso wenig, wenn der Vermieter den Bedarf „willentlich herbeigeführt“ hat — etwa im Sinne einer Baumaßnahme oder Umbau-/Verkaufskonzeption.

Eine Verwertungskündigung liegt vor, wenn primär ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse im Vordergrund steht – z. B. der Vermieter will eine vermietete Wohnung verkaufen und daher kündigen.

Im vorliegenden Fall war dies nach Auffassung des BGH nicht gegeben, weil die Wohnung der Mieterin nicht zur Veräußerung bestimmt war. Der geplante Verkauf betraf die bisher vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung. Damit war das Kündigungsinteresse nicht gleichzusetzen mit einer reinen Verwertung.

Dieses Urteil folgt der Linie der letzten Entscheidungen des BGH. Die Vorschrift des § 573 BGB wird wörtlich ausgelegt. Wenn der Vermieter in die Wohnung zum Wohnen einziehen will, liegt ein Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) vor, wenn er sein Büro in der Wohnung errichten will, dass ein Fall des § 573 Abs. 1 BGB (siehe hier), wo nicht die Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt. Gleichzeitig weist er in den Urteilen darauf hin, dass Zurückhaltung bei der Frage des Rechtsmissbrauchs geboten ist.

Allerdings bleibt die Darlegungspflicht zum Eigennutzungswunsch bestehen: Der Plan zur Selbstnutzung bzw. zur Nutzung muss plausibel und nachvollziehbar sein. Vermieter sollten die Hintergründe zum Nutzungswunsch dokumentieren und diese auch in der Kündigung darlegen (vgl. LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025, 3 S 12/25, Beitrag folgt).

Der Eigenbedarf des Vermieters kann auch dann vorliegen, wenn dieser eine eigene Wohnung umbaut und anschließend verkauft – solange er die vermietete Wohnung für eigene Nutzung beansprucht. Die Entscheidung stärkt somit die Rechtsposition des Vermieters, macht aber zugleich deutlich, dass der Einzelfall gründlich zu prüfen ist.

BGH, Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23)

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay