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Gewerberaum und Schönheitsreparaturen
Sind Gewerberäume auch nur Wohnungen – zumindest bei den AGB im Mietvertrag?
19.07.2023Eines meiner persönlichen Lieblingsthemen sind und bleiben die Schönheitsreparaturen. Was ist das? Wer muss sie ausführen? Und wann? Und wer bezahlt? Eigentlich wurde dazu schon alles berichtet und ausgeurteilt. Zumindest galt das für Wohnungen. Doch wie sieht es hier im Geschäftsraummietverhältnis aus? In diesem Beitrag gibt es eine sehr kurze Zusammenfassung der Unwirksamkeitsgründe im Wohnraummietrecht und dann anschließend Rechtsprechung und eine Prognose für das Geschäftsraummietrecht.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Legaldefiniert in § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen werden Maler- und Tapezierarbeiten im Innenbereich des Mietobjektes beschrieben, die infolge der Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen.
Die Schönheitsreparaturen beschränken sich auf die Beseitigung dieser Abnutzungserscheinungen; sie dienen bei Wohnräumen der Erhaltung der Wohnlichkeit. Arbeiten zur Beseitigung anderer – etwa durch Umweltereignisse verursachter – oder weitergehender Schäden – ggf. an der Substanz der Mieträume – werden von dem Begriff nicht erfasst.
Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam?
A. Es handelt sich um AGB (allgemeine Geschäftsbedingungen)
Eine AGB ist eine vorformulierte Vertragsklausel, die der Verwender mindestens dreimal verwenden will und die er dem Vertragspartner vorgibt. Im Verbrauchervertrag und der Wohnraummietvertrag ist ein Verbrauchervertrag, reicht die einmalige Verwendung. Mithin jede vorformulierte Vertragsklausel (über die nicht verhandelt wurde) ist eine AGB. Diese können aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. Bei den Schönheitsreparaturen geht es immer um die unangemessene Benachteiligung. Eine AGB ist unwirksam, wenn der Verwender seinen Vertragspartner unangemessen benachteiligt.
B. Der Mieter einer Wohnung wird unangemessen benachteiligt, wenn
a. starre Fristen vereinbart sind („mindestens in folgenden Abständen auszuführen“ oder ähnliches)b. eine Ausführungsart während des Mietverhältnisses vorgeschrieben ist („Der Mieter darf nur mit Zustimmung abweichen“ „Weißen“ o.ä.)c. Handwerker beauftragt werden müssen („… durch Handwerker ausführen zu lassen…“ o.ä.)d. Arbeiten außerhalb der Mieträume gemacht werden sollen (Außentüren von außen oder Balkone)e. Arbeiten gemacht werden sollen, die keine Schönheitsreparaturen sind (z.B. Versiegeln von Parkett),f. eine Endrenovierung geschuldet ist oderg. die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Hintergrund dieser Entscheidungen sind zwei Überlegungen: Wohnraummieter dürfen sich ihren Lebensmittelpunkt optisch so gestalten, wie sie wollen. Wohnraummieter sollen nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, wenn sie diese selbst verursacht haben. Wenn aber die Wohnung noch tiptop ist oder schon beim Einzug eben das nicht war, brauchen Wohnraummieter nichts zu machen.
Welche Entscheidungen gibt es dazu im Gewerberaummietrecht?
In seiner Entscheidung vom 12.3.2014 (Az. XII ZR 108/13) hat sich auch der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats angeschlossen, soweit es um höhere Pflichten geht und um starre Fristen. Hier gelten letztlich gelten Überlegungen wie im Wohnraummietrecht. Auch hier sind AGB (3-malige Verwendungsabsicht) unwirksam, wenn der Mieter mehr machen muss, als von ihm verursacht. Starre Fristen, Anfangs- und Endrenovierung dürfen daher nicht durch AGB vereinbart werden.
Nicht entschieden war bislang die Frage, ob der Mieter die Gestaltung während der Mietzeit frei wählen kann. Immerhin wohnt er ja nicht und hat auch nicht in den Räumen seinen Lebensmittelpunkt.
Das OLG Brandenburg hat nun hier Stellung bezogen. Es ging um die Klausel: „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ Eine solche Klausel ist unwirksam. Der Mieter von Geschäftsraum sei in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts ist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 6.12.2022 – 3 U 132/21). Das Urteil hat – wie so oft bei Juristen – für Zustimmung aber auch für Ablehnung gesorgt. Allerdings zeichnet sich hier ab – und das war auch zu erwarten -, dass das Thema Schönheitsreparaturen und AGB im Wohnraum- und im Geschäftsraummietvertrag gleich behandelt wird.
Und nun?
Wir empfehlen für den Abschluss von langfristigen Geschäftsraummietverträgen, mit dem Mieter in Verhandlungen einzusteigen. Verhandeln heißt, dass eine Klausel bzw. eine Regelung im Kern inhaltlich zur Disposition gestellt wird. Das Verhandeln ist ein Geben und Nehmen. Dann können Mietern auch weitergehende Pflichten mit einer entsprechenden Kompensation bei der Mietdauer oder einer besonderen Beschilderung oder ähnlichem überbürdet werden.
Viele weitere Beiträge zu Schönheitsreparaturen und zu Klauseln in Mietverträgen finden Sie hier:
Was darf im Wohnraummietvertrag vereinbart werden und wo liegen die Fallstricke?
Antworten dazu und zu weiteren Fragen rund um das Thema Klauseln im Mietvertrag erfahren Sie in unserem Webinar am 14.11.2023. Dort haben Sie auch Gelegenheit selbst Fragen zu stellen.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pexels