Klärung der Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaftsordnung

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Streiten die Wohnungseigentümer über die Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen der Gemeinschaftsordnung, kann jeder Wohnungseigentümer eine verbindliche gerichtliche Klärung sowohl im Wege der Feststellungsklage als auch im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen. Richtige Beklagte ist in beiden Fällen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE); das Urteil wirkt für und gegen sämtliche Wohnungseigentümer.

Die Gemeinschaftsordnung legt als „Verfassung" der Gemeinschaft die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer fest, insbesondere die Verteilung von Lasten und Kosten. Nicht selten sind ihre Regelungen – gerade in älteren Teilungserklärungen – auslegungsbedürftig, lückenhaft oder in ihrer Wirksamkeit zweifelhaft. Solche Unklarheiten belasten die Verwaltungspraxis erheblich: Jede Jahresabrechnung, jeder Wirtschaftsplan und jede Erhaltungsmaßnahme kann zum Einfallstor für immer neue Anfechtungsprozesse werden.

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG allein der GdWE als rechtsfähigem Verband. Beschlussklagen (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen) sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten; das Urteil wirkt gemäß § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer.

Umstritten war jedoch, wie ein einzelner Eigentümer außerhalb des Beschlussklagensystems eine verbindliche Klärung des Inhalts der Gemeinschaftsordnung erreichen kann. Nach einer Literaturauffassung sollte eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten sein, da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung der Eigentümer untereinander darstellt. Die Gegenansicht hielt die GdWE für passivlegitimiert, weil die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit der Reform Verbandsaufgabe ist. Zudem war unklar, ob ein Feststellungsurteil nur zwischen den Prozessparteien (inter partes) oder – analog § 44 Abs. 3 WEG – gegenüber allen Eigentümern wirkt. Diese Fragen hat der BGH nun beantwortet.

Die beklagte GdWE besteht aus drei Wohnblöcken sowie 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft wurden zahlreiche Reihenhäuser errichtet, deren Eigentümer überwiegend zugleich Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze und nur insoweit Mitglieder der beklagten GdWE sind. So liegt es auch bei den Klägern, die Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind.

In der Gemeinschaft herrschte Streit darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück zu tragen hat. Die Gemeinschaftsordnung sieht als Grundregel eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor (Ziffer II § 2 Nr. 1). Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes und weiterer Flächen enthält Ziffer II § 2 Nr. 4 eine abweichende Regelung: Danach sollen diese Kosten allein die „Miteigentümer der Tiefgarage" tragen, wobei auf jeden Reihenhauseigentümer ein „Kostenanteil von 1,2 pro qm Wohn-/Nutzfläche" und auf jeden Wohnungs-/Teileigentümer ein „Anteil von 1 pro qm Wohn-/Nutzfläche" entfallen sollte.

Mit ihrer gegen die GdWE gerichteten Klage begehrten die Kläger die Feststellung, dass sämtliche mit diesen Flächen zusammenhängenden Lasten und Kosten entsprechend der allgemeinen Kostenregel von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Das Amtsgericht Kaufbeuren gab der Klage statt; die Berufung der Streithelferin der Beklagten blieb vor dem Landgericht München I erfolglos. Mit der zugelassenen Revision verfolgte die Streithelferin die Klageabweisung weiter – ohne Erfolg.

1. Zulässigkeit der Feststellungsklage. Der BGH bestätigt zunächst, dass ein Wohnungseigentümer auch nach Inkrafttreten des WEMoG das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung gerichtlich feststellen lassen kann. Zwar ist eine Feststellungsklage unzulässig, wenn sie lediglich auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung zielt. Der Antrag der Kläger betraf jedoch – bei interessengerechter Auslegung – ein konkretes Rechtsverhältnis, nämlich die Frage, wie die Kosten insbesondere der anstehenden Spielplatzsanierung zu verteilen sind. Angesichts der massiven Differenzen in der Gemeinschaft bestand auch das erforderliche Feststellungsinteresse.

2. Passivlegitimation der GdWE. Richtige Beklagte einer solchen Feststellungsklage ist die GdWE, nicht die übrigen Wohnungseigentümer. Maßgeblich hierfür ist der durch die WEG-Reform vollzogene Strukturwandel: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG im Außen- wie im Innenverhältnis ausschließlich dem Verband; der Verwaltungsbegriff ist dabei weit zu verstehen. Die Bündelung des Streits bei der GdWE vermeidet schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken – ein zentrales Anliegen des Reformgesetzgebers. Um die (umstrittene) Frage des richtigen Beklagten bei einer Klage auf Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG ging es hier nicht, denn die Feststellungsklage zielt nicht auf eine konstitutive Änderung, sondern allein auf die verbindliche Klärung des Inhalts der Gemeinschaftsordnung.

3. Rechtskrafterstreckung analog § 44 Abs. 3 WEG. Nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen wirkt ein Feststellungsurteil nur zwischen den Parteien. Ohne Bindung der übrigen Eigentümer wäre die Passivlegitimation der GdWE aber nicht sinnvoll, weil die Gemeinschaftsordnung nur einheitlich gelten kann. Der BGH schließt diese planwidrige Regelungslücke durch eine analoge Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG: Das Feststellungsurteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreits sind. Andernfalls könnten nicht beteiligte Eigentümer in Folgeprozessen eine abweichende Auslegung geltend machen – mit der untragbaren Konsequenz, dass der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG hinsichtlich derselben Regelung einen unterschiedlichen Inhalt hätte.

4. Alternativ: Beschlussersetzungsklage. In Fortführung seines Urteils vom 16.09.2022 (V ZR 69/21) stellt der Senat klar, dass die Eigentümer bei Unklarheiten über Auslegung oder Wirksamkeit einer Regelung der Gemeinschaftsordnung die Kompetenz haben, durch Mehrheitsbeschluss festzulegen, welche Auslegung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Findet ein entsprechender Beschlussantrag keine Mehrheit, kann der Beschluss im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG) gerichtlich erzwungen werden; Passivlegitimation der GdWE und Rechtskraftwirkung gegenüber allen Eigentümern folgen dann unmittelbar aus § 44 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 WEG. Es geht dabei nicht um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern allein um die Feststellung ihres Inhalts. Ein Vorrang der Beschlussersetzungsklage besteht nicht: Sie wäre weder einfacher noch effektiver als die Feststellungsklage, die insbesondere keine Vorbefassung der Eigentümerversammlung voraussetzt.

5. In der Sache: Unwirksamkeit der Kostenklausel. Die abweichende Kostenregelung in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung hielt der BGH – mit den Vorinstanzen – für unwirksam, weil sie unbestimmt, unvollständig und praktisch nicht durchführbar ist: Es blieb bereits unklar, nach welchen Vorgaben die maßgeblichen Wohn- und Nutzflächen zu ermitteln wären; die Flächen standen nicht fest, für eine Vermessung der nicht zur GdWE gehörenden Reihenhäuser fehlte jede Kompetenz, und die Anknüpfung an Flächen verbandsfremder Einheiten war willkürlich. Die Kosten sind daher nach der allgemeinen Regel – entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG – nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Das Urteil ist ein prozessuales Grundsatzurteil von erheblicher praktischer Tragweite. Der BGH etabliert für Streitigkeiten über Inhalt und Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung ein klares und praktikables Regime: Die Klage ist – gleich ob als Feststellungs- oder als Beschlussersetzungsklage – gegen die GdWE zu richten, und das Urteil bindet kraft (analoger) Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG sämtliche Wohnungseigentümer. Damit sind aufwendige Prozesse gegen alle übrigen Eigentümer ebenso vom Tisch wie die Gefahr divergierender Entscheidungen über dieselbe Klausel. Auslegungs- und Wirksamkeitsfragen können nun frühzeitig und mit Wirkung für die gesamte Gemeinschaft „vor die Klammer gezogen" werden, bevor sie sich in einer Vielzahl von Anfechtungsverfahren gegen Abrechnungs- und Wirtschaftsplanbeschlüsse fortsetzen. Zugleich bestätigt die Entscheidung die strengen inhaltlichen Anforderungen an abweichende Kostenregelungen: Wer von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen will, muss dies bestimmt, vollständig und praktisch durchführbar regeln – andernfalls droht die Unwirksamkeit der Klausel mit Rückfall auf die gesetzliche Grundregel.

• Streitige Klauseln identifizieren und eskalieren: Zeichnet sich in der Gemeinschaft ein nachhaltiger Streit über die Auslegung oder Wirksamkeit einer Regelung der Gemeinschaftsordnung ab (typisch: Kostenverteilungsklauseln), sollte der Verwalter auf eine verbindliche Klärung hinwirken, statt jahrelang mit anfechtungsanfälligen Abrechnungen zu arbeiten.

• Beschlussweg anbieten: Der Verwalter kann der Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag vorlegen, mit dem festgelegt wird, welche Auslegung der umstrittenen Klausel für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Ein solcher Beschluss ist von der Beschlusskompetenz gedeckt; scheitert er, ist der Weg für eine Beschlussersetzungsklage einzelner Eigentümer eröffnet.

• Prozessführung gegen die GdWE ernst nehmen: Feststellungsklagen zur Gemeinschaftsordnung richten sich gegen den Verband. Der Verwalter muss die übrigen Eigentümer unverzüglich über die Klageerhebung informieren (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG entsprechend dem Beschlussklagenregime), damit diese ihre Interessen ggf. als Nebenintervenienten wahrnehmen können – denn das Urteil bindet alle Eigentümer.

• Rechtskräftige Urteile umsetzen: Liegt ein Feststellungs- oder Beschlussersetzungsurteil vor, ist die dort geklärte Auslegung der Verwaltungspraxis zwingend zugrunde zu legen, insbesondere bei Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen. Abweichende Abrechnungen wären anfechtbar und können Haftungsrisiken für den Verwalter begründen.

• Bestandsaufnahme alter Gemeinschaftsordnungen: Unbestimmte, unvollständige oder praktisch nicht durchführbare Kostenklauseln – etwa solche, die auf nicht feststehende Flächen oder verbandsfremde Einheiten abstellen – sind nach dem Maßstab des BGH unwirksam. Verwalter sollten problematische Klauseln frühzeitig identifizieren und die Eigentümer auf das Risiko des Rückfalls auf die Verteilung nach Miteigentumsanteilen hinweisen.

• Zwei gleichwertige Klagewege: Wer eine verbindliche Klärung der Gemeinschaftsordnung erreichen will, hat die Wahl zwischen Feststellungsklage und Beschlussersetzungsklage – beide sind gegen die GdWE zu richten. Die Feststellungsklage hat den praktischen Vorteil, dass sie keine Vorbefassung der Eigentümerversammlung erfordert; für die Beschlussersetzungsklage muss der Beschlussantrag zuvor in der Versammlung gescheitert sein.

• Konkretes Rechtsverhältnis formulieren: Der Feststellungsantrag darf nicht auf eine abstrakte Klauselkontrolle zielen, sondern muss konkrete Rechte und Pflichten betreffen – etwa die Kostentragung für eine anstehende Maßnahme. Anwaltliche Beratung bei der Antragsformulierung ist dringend zu empfehlen.

• Bindungswirkung beachten: Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer – auch für diejenigen, die am Prozess nicht beteiligt waren. Wer das Verfahren beeinflussen will, sollte dem Rechtsstreit daher als Streithelfer beitreten, statt auf einen eigenen späteren Prozess zu setzen; dieser wäre durch die Rechtskraft gesperrt.

• Frühzeitige Klärung nutzen: Auslegungs- und Wirksamkeitsfragen können nunmehr vorab geklärt werden – bevor größere Erhaltungs- oder Baumaßnahmen beschlossen und abgerechnet werden. Das schafft Planungs- und Kalkulationssicherheit und vermeidet eine Kaskade von Anfechtungsverfahren.

Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH