Künstliche Intelligenz im Vermietungsprozess – geht das?

Künstliche Intelligenz (KI oder Artificial Intelligence AI) beschreibt Technologien, die Aufgaben übernehmen können, die bisher menschliches, also kreatives Denkvermögen erforderten – etwa Entscheidungen treffen, Texte verstehen, oder Muster erkennen. Klassische Software (Automatisierung) arbeitet strikt nach festen Regeln. KI ist demgegenüber in der Lage, aus Daten zu lernen und sich an neue Situationen anzupassen.

Im Vermietungsprozess kommt KI zunehmend zum Einsatz: Sie beantwortet automatisiert Anfragen, filtert Bewerberprofile, analysiert Bonitätsdaten oder schlägt Mietpreisempfehlungen vor. Dabei kann sie helfen, große Datenmengen in kürzester Zeit auszuwerten – etwa um aus einer Vielzahl von Mietinteressenten passende Kandidaten herauszufiltern.

Ein zweiter Anwendungsbereich wäre auch das Erstellen von Mietverträgen oder auch die Übernahme der Kommunikation mit den Interessenten. Die auf Sprache basierenden KI-Tools (LLM = Large Language Models) können bereits heute Mietverträge erstellen oder auf Fragen reagieren. Aus juristischer Sicht, ist aber nicht zu empfehlen, juristische Texte durch ein LLM erstellen zu lassen, denn die KI „versteht“ nicht, was sie da macht. Sie reiht Wörter aneinander, die wohl zusammengehören.

KI „denkt“ also nicht, kann aber viele Arbeitsschritte im Vermietungsprozess bei der Mieterauswahl automatisieren und beschleunigen. Bei mir als Datenschützerin klingelt es da gleich. Art 22 DSGVO regelt automatisierte Entscheidungen und Profiling. Wir sprechen aber auch vom AGG, dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz. 

Sobald personenbezogene Daten – etwa Name, Einkommen oder Bonitätsauskünfte – in einem Dateisystem (und KI wäre ein Dateisystem) verarbeitet werden, greift die Datenschutzgrundverordnung. Dies bedeutet, dass die Grundsätze der Datenverarbeitung, die in Art. 5 DSGVO beschrieben sind, eingehalten werden müssen, so z.B:

- Rechtsgrundlage: Es besteht eine rechtliche Grundlage für die Verarbeitung. Im Vermietungsprozess sind dies zunächst die Vertragsanbahnung und die Erfüllung eines Vertrags (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f und b DSGVO). Für den Einsatz von KI im Vermietungsprozess dürfte das berechtigte Interesse die Rechtsgrundlage sein (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO). Der Einsatz schont personelle Ressource und verhindert menschliche Fehlentscheidungen; die Entscheidungen durch eine Maschine ist objektiv. Auch die Interessenten haben Vorteile, der Vermietungsprozess geht schneller und klarer.

- Datenminimierung: Nur notwendige Daten dürfen erhoben werden. Andererseits ist dies aber in jedem Vermietungsprozess so. Die Datenschutzbehörden haben hier eine Orientierungshilfe herausgegeben, wann welche Daten erhoben und verarbeitet werden dürfen.

- Transparenz: Betroffene werden über die Datenverarbeitung und eingesetzte Systeme informiert. Oftmals wirkt eine KI wie eine „Black-Box“. Es werden Daten hineingeworfen und dann kommt ein Ergebnis. Wie dies funktioniert, ist selbst für IT-Spezialisten schwer zu erklären und wenn das passiert, dann verstehen Nicht-Spezialisten dies kaum. Daher könnte der Einsatz von KI an der Transparenz scheitern. Betroffene müssen über den Einsatz von KI informiert werden und eben auch darüber anhand welcher Kategorien von Daten hier Entscheidungen getroffen werden.

Art. 22 normiert darüber hinaus, dass keine automatisierten Einzelentscheidungen ohne menschliche Überprüfung erfolgen darf. Auch dies muss transparent gemacht werden.

KI darf keine diskriminierenden Entscheidungen treffen – etwa nach Herkunft, Geschlecht, Alter oder Religion. Das AGG verbietet jede Benachteiligung in der Wohnraumvergabe aus diesen Gründen. Die Aussage, dass KI rassistisch ist bzw. Rassismus fördert, ging durch die Presse. Tatsächlich ist die KI aber eben eine Maschine, die nur das lernt und entscheidet, was Menschen vorher entschieden oder erklärt haben. Die KI im Vermietungsprozess muss daher so trainiert / programmiert werden, dass Namen oder Geburtsorte bei der Entscheidung für oder gegen einen oder eine Mietinteressent*in keine Rolle spielen dürfen. Dasselbe gilt für die Angaben des Geschlechts, des Alters usw. 

Es muss also klar sein, wie die KI trainiert wurde und dies muss auch für die betroffenen Personen transparent sein. Wer KI nutzt, muss also deren Funktionsweise verstehen, ihre Ergebnisse kritisch hinterfragen und im Zweifel korrigierend eingreifen können.

Diskriminierungsverbot und Transparenzgebot sind also die größten Herausforderungen beim Einsatz von KI. Sollten Sie diese dennoch einsetzen? Die Antwort ist ganz klar: Ja.

KI schafft Effizienz, Struktur und datenbasierte Entscheidungsgrundlagen – vorausgesetzt, sie wird verantwortungsvoll eingesetzt.

Folgende Tipps geben wir dazu:

- Nutzen Sie geprüfte, transparente Systeme. Wählen Sie KI-Tools, deren Entscheidungswege nachvollziehbar und dokumentiert sind.

- Informieren Sie die Interessenten klar und verständlich.

- Klären Sie, welche Daten erhoben werden, zu welchem Zweck, und wer Zugriff darauf hat.

- Die finale Auswahl sollte immer von einer verantwortlichen Person getroffen werden.

Die Antwort ist ja. Einiges konnte ich für diesen Artikel verwenden – insbesondere in dem Abschnitt „Was ist KI?“. Die rechtlichen Ausführungen waren jedoch mit Vorsicht zu genießen, ebenso ein testweise erstellter Mietvertrag. Da ich die Verantwortung für den Inhalt dieses Beitrags trage, habe ich den Beitrag dann doch selbst geschrieben. Allerdings lernt die KI – nach Veröffentlichung dieses Beitrags auch dazu. Ich bin gespannt, wie sich unser Leben und unsere Tätigkeit durch den Einsatz von KI verändern wird.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH 

Bildnachweis: Pixabay