Wem gehört der Haustechnikraum?

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Seit Beginn dieses Jahres jagt ein praxisrelevantes BGH-Urteil das andere. Heute wollen wir Ihnen eine Entscheidung vom 20. Februar 2026 vorstellen. In dieser Entscheidung weicht der BGH von seiner älteren Rechtsprechung aus den siebziger bzw. neunziger Jahren des letzten Jahrhunderts ab. Es geht um die Frage, ob ein Raum, in dem sich die Haustechnik befindet, im Sondereigentum eines Eigentümers stehen kann.

Ich nehme hier an dieser Stelle das Ergebnis vorweg: Räume, in denen sich gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen befinden, müssen nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein.

Streitgegenstand war eine aus zwei Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 wies drei im Keller gelegene Räume („Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“) dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 zu. In diesen Räumen befanden sich:

●     Technikraum: ursprünglich eine gemeinsame Ölheizung für beide Wohnungen (2017 durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt), Absperrhähne für Gas- und Wasseranschlüsse beider Einheiten, Gas- und Wasserzähler, eine Toilette und ein Waschbecken

●     Treppenhaus: der Hauptstromkasten mit Stromzählern für die gesamt Anlage

Der Zugang zu diesen drei Kellerräumen war ausschließlich über die Wohneinheit Nr. 1 möglich.

Die Kläger als Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 verlangten die Einräumung von Mitbesitz an diesen Räumen, da diese ihrer Ansicht nach im Gemeinschaftseigentum stehen müssten. Das Landgericht Koblenz hatte der Klage stattgegeben, da die Räume aufgrund der darin befindlichen gemeinschaftsdienlichen Anlagen zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden.

Der BGH ist dem nicht gefolgt und hat die Klage abgewiesen (BGH, Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25).

Gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen bleiben zwar Gemeinschaftseigentum. Der Raum, in dem sich diese Anlagen befinden, kann jedoch trotzdem wirksam im Sondereigentum stehen. Entscheidend ist die rechtliche Trennung zwischen dem Eigentum an der technischen Anlage und dem Eigentum am Raum selbst. Damit verabschiedet sich der BGH ausdrücklich von seiner älteren Rechtsprechung aus den Jahren 1979 und 1991.

Hintergrund der Entscheidung ist § 5 Abs. 2 WEG. Dort ist bestimmt, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Diese Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen stehen damit zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Umstritten war, , ob und wann Räume, in denen gemeinschaftsdienliche Anlagen untergebracht sind, ihre Sondereigentumsfähigkeit verlieren. Die instanzgerichtliche Rechtsprechung und Literatur hatten sich in vier Ansichten aufgeteilt:

1.            Nutzungszwecksansicht: Entscheidend sei, ob der Raum neben der Unterbringung der Anlage noch anderen Zwecken diene. Für die Sondereigentumsfähigkeit wurde ein zumindest annähernd gleichwertiger Nutzungszweck verlangt.

2.            Gebrauchsumfangsansicht: Maßgeblich sei, ob die Anlage einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand und somit ein ständiges Betreten des Raumes erfordere.

3.            Kumulative Ansicht: Beide Kriterien müssten kumulativ erfüllt sein.

4.            Trennungstheorie: Die Frage nach der Sondereigentumsfähigkeit der Anlagen und Einrichtungen sei vollständig von der Eigentumszuordnung des beherbergenden Raumes zu lösen. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG sichere bereits den Zugang zu den gemeinschaftlichen Anlagen.

Der BGH stellt nun auf den Wortlaut von § 5 WEG ab, dort wird zwischen Raumeigentum und Eigentum an Einrichtungen und Anlagen getrennt. Auch aus den Gesetzmaterialien oder gesetzessystematischen Überlegungen ergibt sich kein zwingende Aussage dazu, wie es mit Räumen verhält, in denen sich gemeinschaftliche Anlagen befinden.

Der Zweck des § 5 Abs. 2 WEG ist die Verhinderung eigenmächtiger Verfügungen einzelner Wohnungseigentümer über für den Gemeingebrauch benötigte Anlagen. Dieses Ziel wird bereits dadurch erreicht, dass die gemeindienlichen Anlagen unabdingbar dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, so der BGH. Der Zugang zu diesen Anlagen ist durch § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gesichert, wonach jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums erforderlichenfalls dulden muss.

Hinzu kommt noch folgende Überlegung: Eine zwingende Zuordnung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum, abhängig von der gemeindienlichen Anlage, würde zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Die bisherigen Versuche, ein passendes Abgrenzungskriterium zu finden, sind stark von den Gegebenheiten des Einzelfalls und wertenden Beurteilungen abhängig und genügen nicht dem sachenrechtlichen Klarheits- und Bestimmtheitsgebot.

Die Entscheidung bringt erhebliche praktische Erleichterungen für Teilungserklärungen und die Zuordnung von Kellern, Technik- oder Heizungsräumen.

Bislang bestand häufig Unsicherheit, ob Räume mit gemeinschaftlichen Anlagen automatisch Gemeinschaftseigentum werden. Der BGH schafft nun mehr Klarheit und stärkt die Gestaltungsfreiheit im Wohnungseigentumsrecht.

Auch wenn der Raum im Sondereigentum steht, bleibt der Zugang für die Gemeinschaft weiterhin sicherzustellen.

Die gemeinschaftlichen Anlagen dürfen und müssen weiterhin gewartet, kontrolliert und instandgesetzt werden. Daraus ergeben sich entsprechende Duldungspflichten des Sondereigentümers.

Die Praxis wird daher künftig verstärkt darauf achten müssen, Zugangsrechte sauber in Teilungserklärungen oder Vereinbarungen zu regeln.

Der BGH kehrt zu einer klaren Trennung zwischen der Eigentumszuordnung von Räumen und der darin befindlichen Anlagen zurück. Die praktischen Auswirkungen werden vor allem in der notariellen Praxis bei der Gestaltung von Teilungserklärungen und in der Verwaltung der GdWEen spürbar sein.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH