Auskunfts- und Herausgabeansprüche aus Hausverwaltervertrag – Pflicht zur eidesstattlichen Versicherung?

Die Klägerin, Erbin der früheren Nießbrauchsberechtigten, verlangte von der ehemaligen Hausverwalterin umfangreiche Auskünfte und Herausgabe von Unterlagen zur Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sowie die Auszahlung eines Auseinandersetzungsguthabens. Die Beklagte hatte im Laufe des Rechtsstreits sukzessive Unterlagen und Auskünfte erteilt und erklärt, keine weiteren Unterlagen mehr zu besitzen, da diese an die neue Eigentümerin übergeben worden seien.

Das Gericht stellte fest, dass sämtliche etwaigen Auskunfts- und Herausgabeansprüche durch die im Verfahren erfolgte Übergabe und Auskunftserteilung erfüllt und damit erloschen sind. Die Beklagte hatte die geforderten Abrechnungen, Belege und Kontoauszüge für die relevanten Zeiträume übergeben. Es sei von der Klägerin nicht substantiiert dargetan oder ersichtlich, dass noch weitere Unterlagen bei der Beklagten vorhanden seien. Die Beweislast hierfür dah das Gericht bei der Klägerin und nicht der beklagten Verwaltung.

Ein solcher Anspruch wurde von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt und war auch sonst rechtlich nicht ersichtlich. Auch hier hätte die Klägerin alle Tatsachen darlegen und beweisen müssen, aus denen sich ein Auseinandersetzungsguthaben ergeben könnte. Reine Vermutungen und Spekulationen reichten dem Gericht nicht aus.

Die Voraussetzungen für eine eidesstattliche Versicherung, wonach die beklagte Verwalterin ihre Angaben an Eides Statt hätte versichern müssen, waren ebenfalls nicht erfüllt. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte unvollständige oder unsorgfältige Auskünfte erteilt hätte. Die bloße Verzögerung oder frühere Auskunftsverweigerung reicht hierfür nicht aus.

Auch die weiteren, im Laufe des Verfahrens gestellten Anträge wurden abgewiesen, da die Beklagte die verlangten Informationen bereits erteilt bzw. die Unterlagen übergeben hatte. Ein Anspruch auf weitergehende Auskunft oder Herausgabe bestand nicht und waren nach Auffassung des Gerichts nicht dargelegt. Auch insoweit reichen bloße Vermutungen nicht aus.

Das Gericht hat sämtliche Klageanträge abgewiesen, weil die Beklagte ihren Verpflichtungen durch Übergabe und Auskunftserteilung nachgekommen war. Weitere Ansprüche bestanden nicht, insbesondere nicht auf Auszahlung eines Auseinandersetzungsguthabens oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Das Gericht gelangt zu diesem eindeutigen Ergebnis, weil es die Darlegungs- und Beweislast insoweit bei der Klägerin sah.

Nach Beendigung des Verwaltervertrags sollten alle für die weitere Verwaltung erforderlichen Unterlagen vollständig und nachweisbar an die neue Verwaltung oder Eigentümer übergeben werden.

Die Erfüllung der Auskunfts- und Herausgabepflichten sollte sorgfältig dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Es empfiehlt sich, eine Liste der vorhandenen und dem neuen Eigentümer oder der neuen Verwalterin übergebenen Unterlagen zu erstellen und diese von beiden Seiten unterzeichnen zu lassen.

Nach erfolgter und dokumentierter Herausgabe und Auskunftserteilung bestehen grundsätzlich keine weiteren Pflichten gegenüber dem früheren Auftraggeber.

Eine eidesstattliche Versicherung zur Auskunft ist in derartigen Fällen nur zu leisten, wenn konkrete Anhaltspunkte für unvollständige oder unsorgfältige Auskunft bestehen. Eine ordnungsgemäße Dokumentation ist daher unerlässlich.

Verwalter sollten darüber hinaus auf eine klare und nachvollziehbare Kommunikation mit den Beteiligten achten und auf Nachfragen zeitnah reagieren.

Das Urteil bestätigt, dass die Herausgabe- und Auskunftsansprüche aus dem Verwaltervertrag mit vollständiger Erfüllung erlöschen. Für Verwalter ist eine lückenlose Dokumentation der Übergabe entscheidend, um sich gegen spätere Ansprüche abzusichern.

Autor: Michael Schmidt - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH