Absenkungsbeschlüsse mit Tücken

Absenkungsbeschlüsse sollen Entscheidungen in der GdWE erleichtern – doch sie bergen rechtliche Fallstricke. Das LG München I hat mit Urteil vom 21. März 2024 (Az. 36 S 3331/23 WEG) mehrere Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft für unwirksam erklärt, darunter einen pauschalen Absenkungsbeschluss. Das Urteil zeigt: Formfehler und unklare Beschlussfassungen können selbst gut gemeinte Sanierungspläne zu Fall bringen.

§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG bestimmt, dass Beschlüsse ohne Versammlung (Umlaufbeschlüsse) erfolgen können, wenn alle Eigentümer die Zustimmung in Textform erklären. Sprich: Bei Umlaufbeschlüssen müssen alle zustimmen. Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ist ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit zulässig - aber nur, wenn vorher ein so genannter Absenkungsbeschluss beschlossen wird. Dieser muss sich auf einen konkreten Gegenstand beziehen. Dann darf über diesen konkreten Gegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit abgestimmt werden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mehrere Beschlüsse gefasst, darunter die Beauftragung eines Planungsbüros für Sanierungsmaßnahmen, die Finanzierung dieser Maßnahmen sowie einen sogenannten Absenkungsbeschluss, der zukünftige Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit ermöglichen sollte. Es war aber zu diesem Zeitpunkt nicht klar, wie und vor allem von wem – allen oder nur den zustimmenden Eigentümern - die Baumaßnahme finanziert werden sollte. Mehrere Eigentümer fochten diese Beschlüsse an – mit Erfolg.

Das LG München I erklärte die Beschlüsse für unwirksam. Der Absenkungsbeschluss war sogar nichtig, da er sich nicht auf einen einzelnen Gegenstand bezog, sondern pauschal für zukünftige Entscheidungen gelten sollte. Zudem fehlten Vergleichsangebote für die Sanierungsmaßnahmen, und bestimmte Eigentümer – insbesondere Tiefgarageneigentümer – wurden unzulässig von der Beschlussfassung ausgeschlossen.

Aus dem Urteil ergibt sich weiter, dass es sich bei Absenkungsbeschlüssen nicht um bloße Geschäftsordnungsbeschlüsse, sondern um reguläre Beschlüsse handelt, die in der Ladung zur

Eigentümerversammlung anzukündigen sind, in die Beschlusssammlung gehören und isoliert anfechtbar sind.

Verwalter müssen bei der Vorbereitung von Beschlüssen sorgfältig vorgehen. Jeder Absenkungsbeschluss für einen geplanten Umlaufbeschluss muss einen konkreten Gegenstand haben, der schon in der Ladung zu erwähnen ist. Nur so lassen sich Anfechtungen und Rechtsunsicherheiten vermeiden.

Nicht geklärt ist bislang die Frage, was passiert, wenn ein nichtiger Absenkungsbeschluss nicht angefochten wird und dann eine Entscheidung im Umlaufverfahren erfolgt. Ist diese dann anfechtbar oder auch nichtig, wenn nicht alle Eigentümer zustimmen? Auch diese ungeklärte Frage führt zu Rechtsunsicherheiten.

Das Urteil des LG München I macht deutlich: Absenkungsbeschlüsse für Umlaufverfahren müssen klar, konkret und formell korrekt gefasst werden. Pauschale Regelungen für eine Vielzahl künftiger Entscheidungen sind unzulässig – sie verstoßen gegen die Anforderungen des § 23 Abs. 3 WEG und sind nichtig.

Die auch hier beworbene Veranstaltung „Wissen für sie“ der ista moderierte Frau Pruß, die Präsidentin des VDIV. Bei der Diskussion um dieses Urteil teilte sie mit, dass es Ziel des VDIV sei, dass Beschlüsse im Umlaufverwahren mit denselben Mehrheiten wie Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst werden können. Absenkungsbeschlüsse wären dann nicht mehr erforderlich.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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