Abzug für Instandhaltungskosten bei umfassender Modernisierung gem. § 556f BGB

Die Mietpreisbremse bremst, wie der Name schon sagt, die Preise für Neuvermietungsmieten. Grundsätzlich dürfen in Gebieten mit Mietpreisbremse Neuvermietungsmieten die ortsüblichen Vergleichsmieten um höchstens 10% übersteigen. Das Interesse der Politik steht damit einer wirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Objekts entgegen, denn die Kaufpreise und Instandhaltungskosten für Bestandsimmobilien lassen sich häufig mit den zulässigen Mieten nicht mehr decken. Die Vorschriften der Mietpreisbremse kommen aber dann nicht zur Anwendung, wenn eine umfassende Modernisierung der Wohnung durchgeführt wurde. Daher ist es nicht verwunderlich, dass dort wo es der finanzielle Spielraum zulässt, umfangreiche Modernisierungs- und Umbauarbeiten zwischen einem Mieterwechsel in Bestandsimmobilien durchgeführt werden, um aus dem Anwendungsbereich des § 556f BGB herauszufallen. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten.

Fall

Vor Beginn des Mietverhältnisses hatte der Vermieter die Wohnung mit einer Größe von 130 m² für knapp 110.000 € (846,15 €/m²) saniert und anschließend zu einem Mietpreis von 1.430,00 € nettokalt (= 11,00 €/m²) an die klagenden Mieter vermietet. Einige Monate später rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und klagten auf die Rückzahlung der überzahlten Mieten. Der Vermieter meinte, die Vorschriften der Mietpreisbremse seien nicht anwendbar, da vor Mietvertragsbeginn eine umfassende Modernisierung durchgeführt worden war.

Urteil

Das Landgericht Berlin sah das allerdings anders. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ungefähr einem Drittel der Neubaukosten entsprechen. Nach Auskunft des Statistischen Bundesamtes lagen im Jahr 2016 die Neubaukosten bei 1.523 €/m². Der aufgewandte Betrag von 846,15 €/m² übersteigt daher die Grenze von einem Drittel. Allerdings sind nicht alle Baumaßnahmen auch als Modernisierungen zu qualifizieren. Es muss zu dem quantitativen Element noch ein qualitatives Element hinzutreten, nämlich, dass die Wohnung in wesentlichen Bereichen wie Sanitär, Fenster, Heizung, Fußboden, Elektroinstallationen und energetischen Eigenschaften auch tatsächlich verbessert wurde. Kosten, die auf Instandhaltungsmaßnahmen beruhen, sind dabei nicht zu berücksichtigen. Nach dem Vortrag des Vermieters ist die Wohnung kernsaniert worden. Ein Großteil der Arbeiten stellen lediglich Erneuerungen aber keine Verbesserungen der Wohnqualität dar. Damit ist die Kostengrenze für eine umfassende Modernisierung hier nicht erreicht worden.

LG Berlin Urteil vom 23.05.2019 – 65 S 25/18

Fazit

Das Landgericht Berlin zieht ebenso wie der BGH von den Modernisierungskosten die Instandhaltungskosten ab. Nachdem der BGH nun ausgeführt hat, dass auch fiktive Instandhaltungskosten zu berücksichtigen sind, wird die Schwelle für die „umfassende Modernisierung“ bei der Mietpreisbremse für Vermieter noch schwerer zu überschreiten sein. Wir informieren Sie in unseren Webinaren regelmäßig über die aktuelle Rechtsprechung zu diesem Thema.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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