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BGH: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bankbürgschaft
BGH, Urteil vom 14. Mai 2025 – VIII ZR 256/23
30.07.2025In der Praxis der Wohnraummiete sind Mietsicherheiten ein zentrales Thema – sei es in Form von Barkautionen, Sparbüchern oder Bankbürgschaften. Der Vermieter bestimmt meist durch die Stellung des Mietvertrags die Art der Mietsicherheit. Doch was passiert, wenn eine Kaution nicht geleistet wird – und wenn dann auch noch eine Bürgschaft vereinbart war? Können Vermieter:innen in einem solchen Fall fristlos kündigen? Der Bundesgerichtshof hat hierzu nun eine Antwort gegeben (Urteil vom 14. Mai 2025 Az. VIII ZR 256/23).
Der Hintergrund:
Meist vereinbaren die Parteien, dass die Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Wenn dann der Mieter vor Übergabe der Wohnung die Mietsicherheit nicht erbringt, braucht auch der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
§ 551 Abs. 2 BGB gibt Mietern allerdings die Möglichkeit, die Mietkaution in 3 gleichen Raten zu bezahlen, wenn es sich um eine Barkaution („die Sicherheit als Geldsumme bereitzustellen“) handelt. In einem solchen Fall muss der Vermieter die Wohnung bereits dann übergeben, wenn die erste Rate der Mietkaution bezahlt wurde. Um hier ein Druckmittel für den Vermieter zu schaffen, wird ihm ein Kündigungsrecht eingeräumt, wenn der Mieter nur diese erste Rate der Kaution zahlt.
Nach § 569 Abs. 2a BGB ist nämlich dann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gegeben, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete - hier der Nettokaltmiete - entspricht.
Für Barkautionen passt diese Vorschriften natürlich. Es war jedoch nicht geklärt, ob sie auch für Bankbürgschaften passt.
Der Fall:
Ein Mietvertrag sah vor, dass die Mieterin anstelle einer Barkaution eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft über 4.400 € als Mietsicherheit stellen sollte. Die Bürgschaft wurde jedoch nicht beigebracht. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos – gestützt auf § 569 Abs. 2a BGB – wegen unterlassener Sicherheitsleistung.
Das Urteil:
Der BGH weist die Räumungsklage ab, denn § 569 Abs. 2a BGB greift nur bei Geldleistungen.
Eine Bankbürgschaft ist keine Geldzahlung, sondern eine Sicherheitsleistung durch Dritte. Die Nichtvorlage stellt daher keinen Kündigungsgrund nach dieser Vorschrift dar.
Der BGH bezieht sich auf die Gesetzesbegründung und erklärt, dass der Gesetzgeber die Bedeutung der Mietsicherheit als wichtiges Instrument, das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern, betont. Daher sei der Vermieter hier genauso zu stellen, als wenn der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug gekommen ist. Es ging bei der Schaffung der Norm darum, Vermieter vor Mieten zu schützen, die sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ihrer vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entziehen.
Bei einer vereinbarten Bankbürgschaft wären die Interessenlagen aber eine andere, so das Gericht. Hier seien die Vermieter durch das Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung hinreichend geschützt.
Was bedeutet das für die Praxis?
Vermieter sollten vor Übergabe einer Mieteinheit genau prüfen, ob die vereinbarte Kaution bereits erbracht bzw. bei einer Barkaution die erste Rate gezahlt wurde. Wenn das nicht der Fall ist, können Sie erwägen, die Mieteinheit nicht zu übergeben.
Wenn die Wohnung übergeben wurde, können Vermieter auf Erbringung der Mietsicherheit klagen. Es kommt auch in Betracht, die Mieter abzumahnen und dann eine Kündigung auf diese Vertragsverletzung zu stützen. Der BGH lässt offen, unter welchen Voraussetzungen eine solche Kündigung möglich ist und ob diese außerordentlich (wegen eines wichtigen Grundes) oder ordentlich (wegen eines berechtigten Interesses) ausgesprochen werden kann. Wir meinen, dass die Nicht-Stellung der vereinbarten Mietsicherheit sowohl einen wichtigen Grund darstellt als auch zu einem berechtigten Interesse des Vermieters führt.
Was empfehlen wir Ihnen?
Wenn Sie als Vermieter eine Bankbürgschaft als Sicherheit akzeptieren, sollten Sie:
• die Fälligkeit vereinbaren – mit Beginn des Mietverhältnisses oder (im Geschäftsraum: z.B. sieben Tage vor Beginn des Mietverhältnisses),
• das Zurückbehaltungsrecht prüfen und ggf. ausüben,
• auf Erfüllung klagen,
• und erst nach Abmahnung kündigen.
Fazit
Das Urteil des BGH schafft Klarheit: Die Nichtvorlage einer Bankbürgschaft berechtigt Vermieter:innen nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Wer auf Bürgschaften als Mietsicherheit setzt, sollte sich der rechtlichen Grenzen bewusst sein und im Zweifel auf vertragliche Erfüllung klagen, statt vorschnell zu kündigen. Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: präzise Formulierungen und klare Fristen sind wichtiger denn je.
Tipp von LEWENTO: In unserem Video „Verwalter Talk: Die Mietkaution im Wohnraummietverhältnis“ erklärt ein Fachanwalt Schritt für Schritt, worauf es ankommt. Ideal für Ihre Fortbildung mit MaBV-Nachweis.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay