Eine schmutzige Angelegenheit: Die Reinigung der Mietwohnung

Die Frage klingt etwas provokativ, schließlich geht es meinen Vermieter nichts an, wie ich lebe, werden viele Mieter denken. Mieter dürfen ihre Lebensmittelpunkt so gestalten, wie es ihnen gefällt, das heißt auch so sauber oder eben nicht. Dies gilt aber nicht grenzenlos.

Denn während des laufenden Mietverhältnisses hat der Mieter eine so genannte Obhutspflicht. Der Mieter muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln. Das bedeutet, dass er die Wohnung mindestsens so sauber halten muss, dass es weder zu Geruchsbelästigen aus der Wohnung noch zu Ungezieferbefall kommt. Reinigungsarbeiten sind so (regelmäßig und intensiv) auszuführen, dass es eben zu keinen Schäden an der Substanz der Wohnung kommt. Dies ist insbesondere interessant, wenn es um die Entfernung von Kalk an den Sanitärobjekten oder Vergilbungen an Fensterrahmen geht. 

Aus dieser Obhutspflicht während des Mietverhältnisses folgt jedoch keine Pflicht zur (fein)gereinigten Rückgabe.

Üblicherweise und auch in unserem Mietvertrags-Muster findet sich die folgende Klausel: „Der Mieter wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben ist. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die besenreine Rückgabe der Mietsache”. Jetzt werden Sie sich sicherlich zurecht fragen, was „besenrein“ bedeuten soll. Laut BGH ist mit dem Begriff gemeint, dass der Mieter die Wohnung nur mit dem Besen fegen bzw. staubsaugen und grobe Verschmutzungen entfernen muss und – Achtung wichtig! – die groben Verschmutzungen Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sein müssen (vgl. BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05). 

Füllen wir nun „grobe Verschmutzungen“ noch etwas mehr mit Leben, denn über die Vorstellung, was denn grobe Verschmutzungen sind, lässt sich wunderbar streiten. So ist hier die Rechtsprechung leider dementsprechend uneinheitlich.

Es ist davon auszugehen, dass Mieter - bei einer vertraglichen Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe – folgende Reinigungsmaßnahmen durchführen müssen:

• glatte Böden fegen

• Teppichböden nur staubsaugen, nicht grundreinigen (vgl. BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 15/07)

• auffällige Kalkablagerungen beseitigen (vgl. AG Köln, Urteil vom 10.06.2011 – 224 C 460/10)

• auffällige Fettablagerungen beseitigen 

• Essensreste, Staubflusen, Sand und Erde entfernen

• Spinnwegen innerhalb der Wohnung und dem mitvermieteten Keller entfernen (vgl. BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05)

• Aufkleber und Klebereste von Fenstern und anderen Oberflächen entfernen 

All dies gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass eine Überschreitung des üblichen Mietgebrauchs bzw. ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegen. Hier wird es entscheidend auf Ihr Argumentationsgeschick ankommen – Konnte die Verschmutzung nur entstehen, weil Mieter die Mietsache nicht pfleglich behandelten? Dies liegt zumindest nahe und kann argumentiert werden.

Leichter Staub, der durch feuchtes Abwischen beseitigt werden kann, darf bleiben. Auch der Kühlschrank oder die Kühltruhe müssen nicht abgetaut werden. Die Fenster, Heizkörper und Rohre müssen nicht geputzt werden. Nikotinablagerungen dürfen, wenn nicht übermäßig vorhanden, ebenfalls belassen werden. Unkraut auf dem Balkon muss der Mieter nicht entfernen (vgl. AG Schleiden, Urteil vom 13.03.2000 - 2 C 258/99). Auch das Fensterputzen kann nicht verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05).

Diese besenreine Rückgabe ist vielen Vermietern zu wenig. Es stellt sich daher die Frage, ob auch etwas anderes vereinbart werden kann. 

Das Landgericht Berlin hat hier entschieden, dass folgende Klausel unwirksam ist, wenn es dort um die Rückgabe in „gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen, etc.)“ geht (LG Berlin II mit Urteil vom 13.02.2024 – 67 S 186/23). Dies folge zum Einen aus der Intransparenz und zum anderen daraus, dass Mieter unangemessen benachteiligt werden, weil die besenreine Übergabe üblich sei. 

Zuzustimmen ist der herrschenden Rechtsprechung, die Begriffe wie „Grundreinigung“, „sauberer Zustand“ oder „gereinigter Zustand“ für intransparent hält. Oftmals wird aus den Klauseln nicht klar, was eigentlich gemeint ist und was genau die Mieter machen müssen.

Ob aber in der Verpflichtung von Mietern, die Fenster zu putzen, tatsächlich eine unangemessene Benachteiligung zu sehen ist, wenn die Wohnung auch mit geputzten Fenstern übergeben wurde, halte ich für fragwürdig. Was soll denn bitte unangemessen sein? Dies erscheint so, als wäre jede Belastung von Mietern, die über die Mietzahlung hinausgeht, unangemessen. Warum es den Geboten von Treu und Glauben widerspricht, dass eine Wohnung mit geputzten Fenstern zurückzugeben ist, wenn sie auch mit geputzten Fenstern übergeben wurde, ist nicht so ganz verständlich. Auch der Vertragszweck dürfte nicht gefährdet sein.

Aber jenseits aller Kritik an dieser Wertung bleibt hier festzuhalten, dass die besenreine Rückgabe üblich ist und wirksam vereinbart werden kann. Daher enthält auch unser Mietvertragsmuster den sichersten Weg – nämlich die besenreine Rückgabe.

Autorinnen: Anne Schinke und Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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