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Gewerberaummietverhältnis: Kündigung per E-Mail?
OLG München zur Reichweite formularmäßiger Schriftformklauseln
19.03.2026Die Digitalisierung des Rechtsverkehrs schreitet voran. Doch kann eine E-Mail die klassische Unterschrift ersetzen? Und was ist, wenn Schriftform vereinbart ist? Im Beschluss vom 12.12.2024 (32 U 2649/24 e) befasst sich das OLG München mit der Frage, welche Bedeutung einer formularvertraglichen Schriftformklausel in einem Gewerbemietvertrag zukommt – und ob eine Kündigung per E-Mail den vertraglichen Anforderungen genügt.
Grundsatz
Kündigungen bedürfen im Wohnraummietrecht der Schriftform, im Geschäftsraummietrecht ist aber keine Form vorgesehen. Schriftform bedeutet, dass die Erklärung vom Erklärenden mit eigenhändigem Namenszug unterschrieben wird. Wir sprechen also in der Regel von einem oder mehreren Blättern Papier mit eigenhändigen Unterschriften. Die Unterschrift kann auch ersetzt werden durch die qualifizierte elektronische Form. Dabei wird ein elektronisches Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Im Wohnraummietrecht kann also eine Kündigung nur dann wirksam sein, wenn sie auf einem Blatt Papier unterschrieben oder in einer Datei von den Kündigenden qualifiziert elektronisch signiert wurde.
Im Geschäftsraummietrecht ist dies, wie gesagt, anders. Hier gibt es keine gesetzlichen Formvorschriften. Allerdings enthalten viele Mietverträge Vereinbarungen, nach denen die Kündigungen der Schriftform bedürfen. Dies ist die sogenannte gewillkürte Schriftform. Die Frage ist, ob für die gewillkürte dieselben Vorschriften gelten wie für die gesetzliche Schriftform.
Gewillkürte Schriftform
Das OLG München hatte einen solchen Fall zu entscheiden. In dem Geschäftsraummietvertrag hieß es: „Die Kündigung bedarf der Schriftform.“
Bei dieser Formulierung handelt es sich um die sogenannte gewillkürte Schriftform. Hier gilt § 127 BGB. Dort wird zunächst klargestellt, dass die Vorschriften, die für die gesetzliche Schriftform gelten auch für die gewillkürte Schriftform gelten sollen. § 127 Abs. 2 BGB verweist jedoch darauf, dass zur Wahrung der schriftlichen Form die telekommunikative Übermittlung genügt. Es genügenden daher die Übermittlung per Telegramm, Fernschreiben, Teletext, Telefax oder Computerfax oder auch - etwas moderner - per E-Mail oder Messenger-Dienst.
Telekommunikative Übermittlung
Dies kann so verstanden werden, dass eine Kündigung ausgefertigt und unterschrieben wird und dann per E-Mail an die andere Vertragspartei versandt wird. Damit wäre der Schriftform genüge getan.
In der juristischen Literatur wird allerdings angenommen, dass § 127 Abs. 2 BGB eine Formerleichterung darstellt und bestimmt, dass die Erklärung keiner Unterschrift bedarf. Das bedeutet, dass es ausreicht, wenn eine Nachricht mit dem Inhalt geschrieben wird, dass das Mietverhältnis gekündigt wird.
So war dies auch im Fall des OLG München. Dort passierte Folgendes:
Der Vermieter schrieb am 28.10.2020 um 14.43 Uhr per E-Mail, dass er das Mietverhältnis als zerrüttet ansehe und deswegen fristgerecht das am 18.04.2016 geschlossene Mietverhältnis mit Beginn vom 01.05.2016 zum 30.04.2021 kündige. Zehn Minuten später schrieb er, dass es sich bei dem Mietverhältnis um den am 06.11.2017 geschlossenen Mietvertrag handele und die andere Bezeichnung ein Irrtum gewesen sei. Der Vertrag sei hiermit gekündigt. Schriftliche Form folge.
Diese folgte allerdings nicht.
Zentrale rechtliche Erwägungen des OLG München
Das OLG stellt klar, dass die Vereinbarung einer Schriftform der Verkehrssicherheit diene und damit im Interesse beider Vertragsparteien stehe. Bei einer solchen vertraglichen Abrede habe die Schriftform konstitutive Bedeutung. Damit würde die Verletzung der vertraglich vereinbarten Schriftform grundsätzlich zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Eine Kündigung per E-Mail wahrt aber die vertragliche Schriftform, denn ein abweichender Wille der Parteien lässt sich der mietvertraglichen Regelung nicht entnehmen.
Die Kündigungserklärung war in diesem Fall eindeutig und unmissverständlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet, auch wenn dies aus dem Betreff der E-Mail nicht erkennbar war. Auch wenn hier die angekündigte schriftliche Kündigung nicht mehr erfolgt sei, schade dies nichts, denn in der E-Mail war die Kündigung nicht nur angekündigt sondern ausgesprochen worden.
Einordnung und Praxishinweise
Die Entscheidung fügt sich in die gefestigte Rechtsprechung zur vertraglich vereinbarten Schriftform ein. Sie zeigt erneut:
- Nicht bei allem, wo „Schriftform“ draufsteht, muss auch eine Unterschrift drunter.
Bei gewillkürter Schriftform ohne Einschränkungen erfüllen auch Textnachrichten, die telekommunikative übermittelt werden, diese vereinbarte Form.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet das:
- Der Schriftform vereinbart und auch tatsächlich ein Blatt Papier mit einer Namensunterschrift haben möchte, sollte die telekommunikative Übermittlung ausschließen. Eine solche Klausel lautet in etwa: „Die Kündigung bedarf der Schriftform. Eine telekommunikative Übermittlung, etwa durch Fax oder E-Mail, ist ausgeschlossen.“
Fazit
Es kommt auf den genauen Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung an. Für gewillkürte Schriftform gilt § 127 Abs. 2 BGB, wonach die telekommunikative Übermittlung ausreicht. Dies kann in der vertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss muss aber ausdrücklich erfolgen.
Wenn Sie näheres zu Schriftform und Textform insbesondere im Gewerberaummietrecht erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen unser Webinar am 14.04.2026 bzw. das Video dazu.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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