Hausfrieden, Prostitutionsverdacht und die Kündigung, die an der Darlegung scheitert

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Themen wie sie im wahren Leben vorkommen: Eine Mieterin, wechselnder Männerbesuch, Beschwerden im Haus. Der Vermieter will die Wohnung zurück und kündigt: erst ordentlich, dann fristlos. Er klagt auf Räumung. In zwei Instanzen scheitert er - nicht, weil das Verhalten der Mieterin unproblematisch gewesen wäre, sondern weil der Vortrag, also auch die Angaben in Kündigung und Abmahnung nicht konkret genug waren.

Der Vermieter hatte die Wohnung 2022 erworben, der Mietvertrag stammt aus 2017. Mit Schreiben vom 22.12.2023 kündigte er ordentlich. Er stützte sich auf Beschimpfungen ihm gegenüber am 22.11.2023, auf Belästigungen anderer Mieter und darauf, dass die Mieterin in der Wohnung der Prostitution nachgehe. Es folgten weitere Abmahnungen, unter anderem wegen Lärm und aggressiven Verhaltens. Am 14.11.2024 kündigte der Vermieter außerordentlich, hilfsweise ordentlich, wegen Störung des Hausfriedens und nächtlicher Besuche männlicher Personen.

Die Mieterin zog nicht aus. Das Amtsgericht Neuss wies die Räumungsklage ab (26.08.2025, 79 C 764/25). Das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 12.5.2026, 23 S 78/25)wies die Berufung des Vermieters zurück.

Wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Vorab ist dem Mieter allerdings Gelegenheit zu geben, sich zu bessern. Eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist also nur nach vorheriger erfolgloser Abmahnung wirksam. Zu beachten ist hier, dass sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung so konkret sein müssen, dass der betroffenen Mieter prüfen kann, ob er die ihm vorgeworfenen Vertragsverletzung tatsächlich begangen hat.

 

Für die Prüfung der Wirksamkeit einer Kündigung bedarf es daher zweierlei, nämlich 1. der Beantwortung der Frage, ob überhaupt ein ausreichender Kündigungsgrund vorliegt, und 2., ob dies auch so in der Kündigung erwähnt worden ist.

 

Für die Kündigung bedarf es eines Grundes, nämlich eines wichtigen Grundes, der es der Vermieterseite unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen.

 

Der Vermieter warf der Mieterin vor, sie habe ihn am 22.11.2023 beschimpft. Hier stellt sich die Frage, wann Beschimpfungen bzw. Beleidigungen zu Kündigungen führen können. Nur schwere Beleidigungen führen zu einer fristlosen Kündigung. Im vorliegenden Fall war aber nicht klar, welche Worte gefallen sind. Allein die Beschreibung „Kraftausdrücke“ reichte dem Gericht nicht. Das Gericht wertete hier auch zugunsten der Mieterin, dass diese Kraftausdrücke gefallen sind, nachdem der Vermieter sie mit dem Vorwurf der Prostitution konfrontiert hat.

 

Auch der Vorwurf des Anbietens sexueller Dienstleistungen kann einen Kündigungsgrund darstellen, wenn hier tatsächlich andere Mieter des Hauses belästigt werden, also der Hausfrieden gestört ist.

 

Auch eine behauptete Bedrohung eines Mieters durch einen Besucher der gekündigten Mieterin kann eine Kündigung rechtfertigen.

Wie bereits ausgeführt, müssen diese Gründe so beschrieben sein, dass die Mieterin auch prüfen kann, ob die Vorwürfe zutreffen oder nicht.

 

Der Vermieter behauptete “ständig wechselnde” Männer und Besucher von einem “bekannten Treffpunkt der Straßenprostitution”. Das reichte der Kammer nicht. Es fehlten Angaben zu Personen, Zeiträumen, Häufigkeit und zu dem, was die Beobachter konkret wahrgenommen hatten. Die Mieterin konnte sich gegen solche pauschalen Behauptungenkaum zur Wehr setzen. Dabei wäre die Nachfrage bei den Mitmietern, auf deren Beschwerden der Vorwurf beruhte, möglich und zumutbar gewesen.

 

Der Vermieter im entschiedenen Fall hatte in die Kündigung z.B. aufgenommen, dass es mehrfach zur Störung des Hausfriedens gekommen sei und Mieter und Besucher völlig unmotiviert beschimpft worden sein. Derartige Ausführungen - ohne Angabe des Tages - genügen nicht. Hier kann schon nicht geprüft werden, ob überhaupt ein Grund vorliegt, weil nicht klar ist, was „unmotiviert beschimpft“ tatsächlich bedeutet.

 

Zwar kann auch das Verhalten von Besuchern der Mieterin zugerechnet werden (§ 278 BGB) und eine Bedrohung von Mitmietern eine fristlose Kündigung tragen. Der Vermieter hatte aber weder dargelegt, wann der Vorfall war, noch wie die Person aussah, noch dass sie Besucher der Mieterin war und sich mit deren Einverständnis dort aufhielt. 

 

Die im Berufungsverfahren in den Vordergrund gerückten Beschimpfungen und Belästigungen durch die Mieterin selbst standen nicht im Kündigungsschreiben vom 14.11.2024. Bei der schriftlichen Kündigung können Gründe nicht nachgeschoben werden. Zulässig ist nur, einen genannten Grund im Prozess zu konkretisieren, nicht, einen neuen Lebenssachverhalt zu ergänzen.

 

Es ist daher festzuhalten, dass die Kündigungsgründe möglicherweise ausgereicht hätten, wenn die Vermieterseite diese konkreter und ausführlicher in Abmahnung und Kündigung beschrieben hätte.

 

Das Urteil betrifft jede verhaltensbedingte Kündigung, nicht nur Fälle mit Prostitutionsverdacht:

• Vorfälle dokumentieren, bevor gekündigt wird. Datum, Uhrzeit, Ort, Beteiligte, Ablauf. Beschwerden von Mietern nachfragen und schriftlich festhalten.

• Wörtliche Äußerungen festhalten. “Beleidigt” oder “vulgär” sind Wertungen. Das Gericht braucht Tatsachen.

• Keine Sammelformulierungen im Kündigungsschreiben. “Mehrfache Störungen des Hausfriedens” genügt nicht. Jeder Grund muss für sich erkennbar sein.

• Alle Kündigungsgründe in das Schreiben. Was dort fehlt, lässt sich später nicht nachschieben. Im Zweifel kündigen Sie neu.

• Verdacht ist keine Tatsache. Wer Zeugen benennt, muss vortragen, was diese konkret selbst wahrgenommen haben.

 

Das Fazit ist unbequem, aber praxisnah: Die Kündigung wurde nicht deshalb unwirksam, weil das Gericht die Vorwürfe für unbegründet hielt. Sie scheiterte, weil sie nicht konkret dargelegt wurden.

Autorin: Rechtsanwältin Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH