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Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG
selbstständig anfechtbar – aber wertlos nach Bestandskraft des Umlaufbeschlusses
22.10.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtlicher Hintergrund
Beschlüsse der Wohnungseigentümer können auch außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst werden. § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG verlangt hierfür allerdings, dass sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (Allstimmigkeit). Diese Hürde ist in der Praxis kaum zu überwinden.
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) eröffnet § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eine wesentliche Erleichterung: Die Wohnungseigentümer können für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im anschließenden Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieser vorgeschaltete Beschluss wird als Absenkungsbeschluss bezeichnet; die eigentliche Sachentscheidung fällt erst im nachfolgenden Umlaufverfahren.
Das zweistufige Verfahren ist gerade dann attraktiv, wenn in der Eigentümerversammlung noch keine abschließende Entscheidung getroffen werden kann, weil Angebote, technische Informationen oder sonstige Entscheidungsgrundlagen fehlen.
Ungeklärt war bislang, ob der Absenkungsbeschluss selbst mit der Beschlussmängelklage angegriffen werden kann oder ob es sich lediglich um einen – nicht selbstständig anfechtbaren – Geschäftsordnungsbeschluss handelt. Ebenso offen war, welche Folgen ein fehlerhafter oder fehlender Absenkungsbeschluss für den darauf gestützten Umlaufbeschluss hat.
Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste in ihrer Versammlung vom 25.05.2023 einen Absenkungsbeschluss: Über die Erneuerung der Heizungsanlage nach einer bestimmten Variante sollte anschließend im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden.
Ein Wohnungseigentümer focht diesen Absenkungsbeschluss an. Noch während des laufenden Anfechtungsverfahrens führte die Gemeinschaft das angekündigte Umlaufverfahren durch und beschloss mit einfacher Mehrheit die Auftragserteilung für den Heizungsaustausch. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung folgte zudem ein Beschluss über die Finanzierung.
Weder der Umlaufbeschluss noch der Finanzierungsbeschluss wurden angefochten; beide wurden bestandskräftig. Der Kläger verfolgte gleichwohl seine Anfechtungsklage gegen den Absenkungsbeschluss weiter.
Entscheidungsgründe
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen, dabei aber mehrere für die Praxis zentrale Fragen erstmals höchstrichterlich geklärt:
- Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist grundsätzlich selbstständig anfechtbar. Es handelt sich nicht um einen bloßen Geschäftsordnungsbeschluss, dessen Wirkung sich auf den Ablauf der Eigentümerversammlung beschränkt. Der Absenkungsbeschluss wirkt vielmehr über die Versammlung hinaus, weil er die eigentliche Willensbildung in ein späteres Umlaufverfahren verlagert.
- Die gesonderte Anfechtbarkeit dient der Rechtssicherheit: Nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 WEG sollen Eigentümer und Verwaltung darauf vertrauen können, dass die festgelegten Abstimmungsregeln Bestand haben. Andernfalls könnten Fehler des Absenkungsbeschlusses erst im Verfahren gegen den späteren Umlaufbeschluss geprüft werden.
- Wer beide Beschlüsse angreifen will, kann sie bei engem zeitlichem Zusammenhang gemeinsam zum Gegenstand einer Klage machen, eine bereits erhobene Klage erweitern oder eine Verbindung getrennter Verfahren anregen.
- Die gerichtliche Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses führt lediglich dazu, dass der darauf gestützte, mit einfacher Mehrheit gefasste Umlaufbeschluss anfechtbar ist – nicht aber nichtig. Das gilt auch dann, wenn der Absenkungsbeschluss seinerseits nichtig sein sollte.
- Das Erfordernis der Allstimmigkeit beim klassischen Umlaufbeschluss ist damit keine Nichtigkeitshürde. Wird ein mehrheitlicher Umlaufbeschluss ohne wirksame Grundlage gefasst und verkündet, liegt lediglich ein Anfechtungsgrund vor; wird er nicht fristgerecht angefochten, erwächst auch er in Bestandskraft.
- Im entschiedenen Fall war der Umlaufbeschluss über den Heizungsaustausch bereits bestandskräftig geworden. Eine spätere Ungültigerklärung des vorgeschalteten Absenkungsbeschlusses hätte hieran nichts mehr geändert. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage war deshalb entfallen.
Fazit
Der BGH schafft erstmals Klarheit für ein in der Verwaltungspraxis zunehmend wichtiges Instrument. Der Absenkungsbeschluss ist ein eigenständig angreifbarer Beschluss – wer ihn für fehlerhaft hält, muss ihn fristgerecht anfechten. Zugleich relativiert der Senat den praktischen Wert dieser Anfechtung erheblich: Sobald der eigentliche Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist, läuft die Klage gegen den Absenkungsbeschluss ins Leere.
Die Entscheidung stärkt damit im Ergebnis die Verwaltungspraxis und unterstreicht einmal mehr die überragende Bedeutung der Bestandskraft im Wohnungseigentumsrecht. Nicht abschließend geklärt hat der BGH, wie die Möglichkeit eines Absenkungsbeschlusses in der Einladung anzukündigen ist und ob seine Aussagen zur Allstimmigkeit auch auf das klassische Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG übertragbar sind.
Handlungsempfehlungen
Für Verwalter
- Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss strikt trennen: Der Absenkungsbeschluss ermöglicht nur die spätere Mehrheitsentscheidung; die Sachentscheidung fällt erst im Umlaufverfahren.
- Den Beschlussgegenstand im Absenkungsbeschluss konkret und eindeutig bezeichnen – die Absenkung gilt nur für einen einzelnen Gegenstand.
- Ein angefochtener Absenkungsbeschluss bleibt zunächst gültig. Das Umlaufverfahren kann deshalb auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens durchgeführt werden; eine gesetzliche Wartefrist besteht nicht. Der Beschlussantrag kann etwa zusammen mit der Versammlungsniederschrift versandt werden.
- Das Ergebnis des Umlaufverfahrens förmlich feststellen, verkünden und dokumentieren – erst die Verkündung schafft den anfechtbaren und damit bestandskraftfähigen Beschluss.
- Zur Länge der Abstimmungsfrist im Umlaufverfahren gibt es keine höchstrichterliche Vorgabe; teilweise wird eine dreiwöchige Frist in Anlehnung an die Einladungsfrist befürwortet. Ein angemessener, klar benannter Fristablauf ist zu empfehlen.
- Als sichersten Weg empfiehlt es sich, die beabsichtigte Absenkung bereits in der Einladung bzw. Tagesordnung anzukündigen; ob dies zwingend ist, hat der BGH offengelassen.
Für Wohnungseigentümer
- Wer sich gegen das zweistufige Verfahren wehren will, darf sich nicht auf die Anfechtung des Absenkungsbeschlusses beschränken. Der nachfolgende Umlaufbeschluss muss innerhalb der Frist des § 45 WEG gesondert angefochten werden – sonst bleibt er wirksam.
- Bei engem zeitlichem Zusammenhang bietet sich eine gemeinsame Klage bzw. eine Klageerweiterung an; alternativ ist die Verbindung der Verfahren anzuregen.
- Das Verfahren nach dem Umlaufergebnis aktiv beobachten: Auch ein mehrheitlicher Umlaufbeschluss ohne wirksame Grundlage ist nicht „rechtlich nicht existent“, sondern lediglich anfechtbar.
- Für Vermieter
- Vermietende Eigentümer sollten Umlaufverfahren mit erhöhter Aufmerksamkeit verfolgen: Über Maßnahmen mit erheblichen Kostenfolgen – wie einen Heizungsaustausch – kann zwischen zwei Versammlungen und ohne erneute Zusammenkunft bestandskräftig entschieden werden.
- Beschlussfassungen frühzeitig in die Kalkulation von Modernisierungsmieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen einbeziehen und Abstimmungsfristen im Umlaufverfahren nicht versäumen.
Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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