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Haftung des vermietenden Eigentümers für bauliche Veränderungen seines Mieters
Eine Entscheidung des BGH
22.05.2025Was aber gilt, wenn der Mieter eines Eigentümers unter Umständen sogar ohne Wissen des Vermieters eine bauliche Veränderung vornimmt, haftet dann auch der Eigentümer? Hiermit hatte sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21.03.2025 zu befassen.
Welche Pflichten treffen einen Eigentümer, der eine bauliche Veränderung vornehmen möchte?
Der Eigentümer muss vor Durchführung der baulichen Veränderung immer eine vorherige Genehmigung der baulichen Veränderung beantragen und durch Eigentümerbeschluss genehmigen lassen.
Mit welchen Konsequenzen muss ein Eigentümer rechnen, der ohne Genehmigung eine bauliche Veränderung vornimmt?
Ohne Genehmigungsbeschluss ist die bauliche Veränderung rechtswidrig und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Rückbau verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzen.
Was kann der Eigentümer tun, wenn die Genehmigung verweigert wird?
Lehnen die Eigentümer die Genehmigung ab, obwohl hierauf ein Anspruch bestünde, z.B. weil es sich um eine privilegierte bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 Abs. 2 WEG handelt, kann der Eigentümer Beschlussersetzungsklage erheben und den Genehmigungsbeschluss durch das Gericht ersetzen lassen. Er muss aber in dem Verfahren nachweisen, dass die Maßnahme genehmigungsfähig ist.
Welche Möglichkeiten hat ein Eigentümer, der auf Rückbau der baulichen Veränderung verklagt wird?
Insoweit hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der Eigentümer dem Anspruch auf Rückbau nicht entgegenhalten kann, dass die bauliche Maßnahme eigentlich genehmigungsfähig wäre.
In seiner Entscheidung vom 21.3.2025 hat der Bundesgerichtshof nunmehr aber die Möglichkeit für zulässig erachtet, eine Widerklage auf Genehmigung der baulichen Veränderung zu erheben.
Wichtig ist, dass der BGH insoweit eine sog. Vorgreiflichkeit bejaht, das heißt, dass über Klage auf Rückbau und der Widerklage auf Erteilung der Genehmigung zeitgleich entschieden und ein Teilurteil über den Rückbauanspruch unterbleiben muss.
Auch das Gebot der Vorbefassung, also der Verpflichtung zunächst die Eigentümerversammlung mit dem Anliegen zu befassen, steht der Widerklage regelmäßig nicht entgegen.
Im Ergebnis kann ein Eigentümer somit mit der Widerklage verhindern, auf Rückbau in Anspruch genommen zu werden, wenn der Anspruch auf Genehmigung der baulichen Veränderung von dem angerufenen Gericht bejaht wird.
Was gilt, wenn der Eigentümer die Einheit vermietet hat und der Mieter eine bauliche Veränderung vorgenommen hat?
Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für von dem Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er
- die baulichen Veränderungen erlaubt hat,
- mit baulichen Veränderungen wegen einer von dem Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist,
- er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.
Selbst wenn der Eigentümer keine Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderung hatte (z.B. Entfernung einer tragenden Innenwand), haftet er der GdWE in vollem Umfang als Handlungsstörer und kann auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden.
Wie sollte der Verwalter vorgehen?
Der Verwalter sollte, wenn er von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums Kenntnis erlangt, die Eigentümer darauf hinweisen, dass jede bauliche Veränderung eines vorherigen Genehmigungsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft bedarf und der Eigentümer vor Durchführung der Arbeiten zuvor auf der nächsten Eigentümerversammlung einen Genehmigungsbeschluss einholen muss.
Wir werden in Kürze zu diesem Thema einen Verwaltertalk veröffentlichen. Das Urteil wird auch in unserem nächsten - aufgrund der Vielzahl neuer Entscheidungen des BGH ständig aktualisierten - Video zur aktuellen WEG – Rechtsprechung besprochen.
BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24 –
Autor: Michael Schmidt M.L.E. Rechtsanwalt - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay