Häufig gestellte Fragen zu unserem Mietvertrag

In unserem heutigen Beitrag beantworten wir häufig gestellte Fragen zum unserem Mietvertragsmuster. Wir hoffen, dass wir damit allen Nutzern helfen und die Noch-Nicht-Nutzer auf unsere Muster neugierig machen. 

Frage: Uns ist aufgefallen, dass in den Vorlagen zu den Mietverträgen keine Kündigungsfristen aufgeführt sind. Gibt es hierfür einen bestimmten Grund oder könnte man dazu einen Absatz ergänzen?

Antwort: Wir haben in den meisten Fällen bewusst darauf verzichtet, den Gesetzestext zu wiederholen. Die Kündigungsfristen sind in §§ 573ff BGB geregelt. In Verträgen, in der der Gesetzestext wiederholt wird/wurde, führt das immer nach Gesetzesänderungen zu Schwierigkeiten und/oder Missverständen.

Frage: Die Quadratmeter-Anzahl und die beheizte Fläche gehören nicht in den Mietvertrag. Können beide Angaben entfernt bzw. optional hinterlegt werden? Aktuell ist nur die beheizte Fläche optional. Hintergrund: In der Praxis beziehen sich die Mieter ganz genau darauf und die genaue Zahl ist meistens nicht vorhanden. Grundrisse sind nicht immer aktuell und ggf. wird dann angemerkt, dass die Abstellkammer nicht beheizt ist.

Antwort: Wir stimmen der Aussage nicht zu und empfehlen, die Flächen im Mietvertrag anzugeben.

Der Vermieter sollte die Fläche der Wohnung kennen, denn er muss ja auch Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen fertigen, in der die tatsächliche Fläche zu berücksichtigen ist. 

Zum anderen ist das Mietvertragsmuster so formuliert, dass nach der aktuellen Rechtsprechung der Mieter keine Gewährleistungsrechte aus der Angabe der Fläche im Mietvertrag herleiten kann. Die Angabe der Fläche dient der Beschreibung der Wohnung und ist deshalb in unserem Muster vorgesehen.

Frage: Bei der angerechneten Fläche für Balkon/Terrasse/Loggia/Dachgarten sind lediglich die 50% angegeben. Müssten hier nicht auch 25% oder 0% möglich sein? Wenn ein Wintergarten vorhanden ist, dann wäre die Auswahl zu 100% hilfreich. Oder wie wird mit Wintergärten vorgegangen? Aktuell ist das ein Pflichtfeld, kann diese Angabe auch optional erfolgen?

Antwort: Wir empfehlen nicht, die Wohnfläche des Balkons mit 0 anzugeben. Wir empfehlen aus Vermietersicht, dass Wohnung so groß wie möglich ist, daher sieht unser Muster die Anrechnung der Grundfläche von 50% vor. Dies ist sinnvoll, wenn es um Mieterhöhung oder Mietminderung geht. 

Sehr selten bei einigen Mietspiegeln kann es sinnvoll sein, dass die Wohnung kleiner gerechnet wird, um in eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete in einem anderen Mietspiegelfeld zu haben. Dies ist jedoch eine so seltene Ausnahme, dass wir diese nicht berücksichtigen.

Es wäre dann auch nicht klar, ob diese Vereinbarung von 0% wirksam wäre. Nach § 2 WoFlV gehören die Grundflächen von Balkonen etc. zur Wohnfläche und nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind diese mit „zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen. Rechtlich möglich wäre daher jede Zahl zwischen 25% und 50%. Wir haben dazu eine Regelung in den Mietvertrag aufgenommen, weil ansonsten das Gesetz und die Ortsüblichkeit gelten. Die Gerichte gehen in der Regel von einer Anrechnung von 25% aus. Wenn also nichts vereinbart ist, gelten die Anrechnung zu ¼.

Die Wohnflächenverordnung sieht in § 4 Nr. 3 vor, dass unbeheizte Wintergärten zu 50% angerechnet werden. Daraus ergibt sich, dass beheizte Wintergärten zu 100% zu berechnen sind. Dies ist aber nicht in das Muster aufzunehmen, weil dies gesetzlich bereits so vorgesehen ist. Eine Regelung dazu wäre überflüssig.

Frage: In § 1 Abs. 6 sind nur die Besonderheiten als optional markiert. Die restlichen Inhalte sind immer enthalten. Insb. die Anmerkungen zu den Baumaßnahmen verstehen wir nicht und würden diese am liebsten entfernen. Ist das möglich? 

Genauer Absatz: Dem Mieter ist bewusst, dass das vermietete Objekt insbesondere folgende Besonderheiten aufweist: optionale Ergänzungen. 

Dem Mieter ist weiter bewusst, dass es in der Umgebung des Mietobjekts in den nächsten Jahren zu Baumaßnahmen kommen kann.

Diese Besonderheiten und etwaige Baumaßnahmen in der näheren Umgebung entsprechen dem vertragsgemäßen Zustand.

Antwort: Aus unserer Erfahrung mindern Mieter bei jedweden Baumaßnahmen in der Nähe der Wohnung die Miete. Diese Klausel soll helfen, dies zu verhindern. Vermieter können selbstverständlich entscheiden, dass sie das nicht so wollen. Damit setzen sie sich dann einer erhöhten Gefahr der Mietminderung aus.

Frage: In § 2 Abs. 2 wird die Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Muss dies tatsächlich immer enthalten sein oder können wir diesen Absatz entfernen, wenn keine Mindestmietzeit vorliegt?

Antwort: Diese Klausel dient dem Schutz des Vermieters und sollte unbedingt im Mietvertrag verbleiben. Sie hat nichts mit dem befristeten Kündigungsausschluss zu tun. Wir würden einer Löschung dieser Klausel in einem Mietvertrag aus unserem Hause nicht zustimmen.

§ 545 BGB sieht vor, dass, wenn der Mieter nach Ende der Mietzeit den Gebrauch fortsetzt, sich das Mietverhältnis verlängert, es sei denn der Vermieter widerspricht innerhalb von zwei Wochen. Wenn also der Vermieter wegen Zahlungsverzugs oder auch wegen Eigenbedarfs kündigt (und weder in der Kündigung noch im Mietvertrag § 545 BGB ausgeschlossen ist) oder auch wenn der Mieter selbst kündigt und der Mieter nicht auszieht, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Die Kündigung wird praktisch unwirksam. Das kann der Vermieter nur verhindern, indem er binnen 14 Tagen widerspricht. Die Praxis zeigt, dass diese Frist oft versäumt wird. Daher wird von vornherein die Anwendung von § 545 BGB ausgeschlossen (in jedem seriösen Mietvertragsmuster). 

Frage: Wo sind in den Mietverträgen die öffentlichen Lasten (Grundsteuer) zur Umlage benannt bzw. wird dies benötigt?

Antwort: Dies ist nicht nötig. Bei der Betriebskostenumlage ist Folgendes zu beachten:

Antwort: Wenn Sie Betriebskostenvorauszahlungen mit Abrechnung vereinbaren wollen, brauchen Sie dazu eine Regelung im Mietvertrag. Es genügt hier, wenn Vorauszahlungen für die „Betriebskosten“ vereinbart werden. Es ist sinnvoll, hier auf § 556 BGB oder § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) Bezug zu nehmen. Der BGH schreibt dazu:

„In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 I 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I 2003, 2347) ist damit die Umlage der in § 556 I 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.“ (Urteil vom 10.2.20216, VIII ZR 137/15)

Dies gilt aber nur für die Betriebskosten, die in § 2 BetrKV namentlich genannt werden. Dies sind.

• 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

• 2. die Kosten der Wasserversorgung,

• 3. die Kosten der Entwässerung,

• 4. die Kosten

o a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

• oder

o b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

• oder

o c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

• oder

o d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

• 5. die Kosten

o a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

• oder

o b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

• oder

o c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

• 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

o a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

o b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

o c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

• 7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

• 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

• 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

• 10. die Kosten der Gartenpflege,

• 11. die Kosten der Beleuchtung,

• 12. die Kosten der Schornsteinreinigung,

• 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

• 14. die Kosten für den Hauswart,

• 15. die Kosten

o a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,

• oder

o b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,

• oder

o c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

• 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege.

Nr. 17 sind die sonstigen Betriebskosten. Dort gilt etwas anderes: 

„Sonstige Betriebskosten i.S. von Nr. 17 der Anl. 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.“ (BGH, Urteil vom 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03)

Daher haben wir die sonstigen Betriebskosten im Muster einzeln benannt.

Frage: § 6a Kabelgebühren/Gemeinschaftsantenne ist verwirrend und wir vermuten auch auf Seiten des Mieters zu viel Klärungsbedarfs. Gibt es hier die Möglichkeit, dies umzuformulieren?

Antwort: Aufgrund der Gesetzesänderung zum 1.7.2024 fällt die Möglichkeit weg, die Kabelgebühren über die Betriebskostenabrechnung umzulegen. Für die Übergangszeit ist die Klausel vor allem aus Vermietersicht sinnvoll, damit der Vermieter bis dahin Kabelgebühren umlegen kann (wenn er denn will), aber ab Juli nicht verpflichtet ist, Kabelfernsehen zu liefern, ohne dass er die Gebühren umlegen kann. 

Ab der Version für Juni werden wir dies aber entfernen, denn dann tritt die Gesetzesänderung ein und es besteht kein Klärungsbedarf mehr.

Frage: Ich kenne die entsprechende Anmerkung aus anderen Verträgen, bspw. “.. ich erkläre mich bereit die Bürgschaft zu übernehmen... 3 Kaltmieten..”. Müssen die Verträge um bestimmte Absätze ergänzt werden, wenn Bürgen den Mietvertrag unterzeichnen?

Antwort: Der Bürge ist nicht Partei eines Mietvertrags, daher braucht der Bürge nicht zu unterzeichnen. Die Bürgschaftserklärung ist eine eigene Erklärung, die zwar mit dem Mietvertrag rechtlich (nicht aber tatsächlich) verbunden ist und auch auf dessen Bestimmungen Bezug nimmt, aber eben eine eigen Erklärung.

Da wir Bürgschaften als Mietsicherheiten für Wohnraummietverhältnisse nicht empfehlen (sondern Barkautionen oder Kautionskonten), ist dies eben auch nicht Bestandteil unseres Mustervertrags. 

Frage: Wird der Mieter mit diesem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung in renovierten Zustand (malermäßig) wieder zu übergeben, weil er die Wohnung im renovierten Zustand übernommen hat?

Antwort: Grundsätzlich – ohne eine Regelung im Mietvertrag – ist es so, dass der Vermieter für die Instandhaltung, also auch die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dies folgt aus § 535 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. 

Der BGH und die überwiegende Anzahl der Gerichte sehen hier eine Ausnahme als gegeben an. Die Vornahmepflicht der Schönheitsreparaturen kann auch per allgemeine Geschäftsbedingung auf die Mieter abgewälzt werden.

Der Mieter darf aber nicht unangemessen benachteiligt werden.

Dies würde er bei 

• Unbedingter Endrenovierung (BGH, Urteil vom 03.06.1998, VIII ZR 317/97) Bsp: „Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“

• Starrem Fristenplan (BGH, Urteil vom 23.6.2004, VIII ZR 363/03) Bsp: Schönheitsreparaturen sind spätestens nach…/mindestens  alle X Jahre

• Vorgaben zur Ausführungsart (BGH, Urteil vom 28.3.2007, VIII ZR 199/06) Bsp. „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“

• Farbdiktat (BGH, Urteil vom 18.6.2008, VIII ZR 224/07) Bsp: „Weißen der Wände“

• Arbeiten außerhalb der Mieträume  (Urteil vom 18.2.2009, Az. VIII ZR 210/08) Bsp. Balkone oder es steht Fenster, statt Fenster von Innen

• Parkettversiegelung (BGH, Urteil vom 13.1.2010, Az. VIII ZR 48/09) Wenn Parkettversiegelung – keine Schönheitsreparatur – in der Klausel vorkommt, wird die gesamte Klausel unwirksam.

• Handwerkerklausel (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az. VIII ZR 294/09) Bsp. „ausführen zu lassen“

• Übergabe einer unrenovierten Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 184/14)

Daher ist unsere Klausel so kurz, um die oben genannten Angriffspunkte nicht zu bieten.

Bei wirksamer Klausel sind Mieter nur dazu verpflichtet, im laufenden Mietverhältnis die fälligen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Also immer, wenn es renovierungsbedürftig ist, muss der Mieter malern, tapezieren o.ä. Im laufenden Mietverhältnis interessiert das aber in der Regel niemanden.

Am Ende des Mietverhältnisses muss dann der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn sie fällig sind. Er muss die Wohnung nämlich in einem weitervermietbaren Zustand zurückgeben. Das heißt eine Gestaltung in hellen neutralen Farben und eben nicht renovierungsbedürftig. Wenn der Mieter also sechs Monate vor Auszug renoviert hat, muss er das wohl nicht noch einmal tun. Wenn der Mieter nach einem Jahr auszieht und nur normal abgenutzt hat, dürften noch keine Schönheitsreparaturen fällig sein. 

Weitere Pflichten können durch eine vorformulierte Klausel einem Mieter nicht auferlegt werden.

Frage: Der Mieter übernimmt von uns eine renovierte Wohnung, bei der die Fenster geputzt und die Böden ordentlich gereinigt sind. Kann man in einen solchen Fall eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag aufnehmen - welche eventuell so lauten könnte: „Beide Vertragsparteien sind sich einig darüber, dass bei Auszug, die Wohnung in einem renovierten Zustand, mit geputzten Fenstern und ordentlich gereinigten Böden wieder zu übergeben ist.“

Antwort: Eine Endrenovierung kann nicht vereinbart werden, wohl aber eine Fensterreinigung. Die Klausel heißt dann:

„Beide Vertragsparteien sind sich einig darüber, dass bei Auszug, die Wohnung in mit geputzten Fenstern und gesaugten und gewischten Böden zurückzugeben ist.“

Weitere Informationen zur Rückgabe der Mietsache finden Sie auch hier.

Frage: Kann in § 9 Abs. 5 ein “sofern vorhanden” hinzugefügt werden, da nicht jede Wohnung über einen Balkon/ eine Terrasse/ eine Loggia verfügt?

Antwort: Dies kann gemacht werden, ist aber überflüssig. Diese Verpflichtung kann bestehen, wenn ein Balkon / Loggia da ist. Der Generator kann auch so programmiert werden, dass wenn kein Balkon/Loggia in der Beschreibung der Wohnung benannt wird, diese Klausel wegfällt.

Frage: Kann die Mietpreisbremse wie unten angeführt angepasst werden? 

§ 21 Vereinbarungen zur sog. Mietpreisbremse

• Die ortsübliche Miete wird nicht um mehr als 10%  überschritten.

• Die ortsübliche Miete wird um mehr als 10%  überschritten. Dies ist  gem. §§ 556e, 556f  BGB zulässig, weil

o die Vormiete (Nettokaltmiete) ein Jahr vor Beendigung des  Vormietverhältnisses  bereits   €     /m²   betragen hat;

o die Wohnung in einem Gebiet  liegt, in dem  die Regelungen 

o  der  §§ 556d ff. BGB nicht gelten. Es liegt  keine oder keine gültige Rechtsverordnung vor;

o in den  letzten 3  Jahren  vor  Beginn dieses  Mietverhältnisses umfangreiche  Modernisierungsmaßnahmen im Sinne  des § 555b BGB durchgeführt wurden;

o die  Wohnung vor  Vermietung umfassend  i.S.v. § 556f BGB modernisiert  wurde.

o die Wohnung vor  dem  02.10.2014 weder  genutzt  noch vermietet wurde.

Antwort: Unser Muster sieht die Information nach §§ 556ef BGB in einem Extra-Schreiben vor. Dies beruht darauf, dass der Mieter vor Mietvertragsabschluss über die Gründe, warum die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% überschritten wird, informiert werden muss und das auch nur in einem Gebiet mit Mietpreisbremse.

Unser diesbezügliches Musterschreiben finden Sie hier. Weitere Informationen zur Mietpreisbreme finden Sie hier: LEWENTO - Video Mietpreisbremse. Unser nächstes Webinar dazu findet am 28.5.2024 statt. Dort haben Sie Gelegenheit Fragen zu stellen.

Wir haben hier nur Fragen von Kunden beantwortet. Weiterführende Informationen erhalten Sie hier: LEWENTO - Beiträge und Neuigkeiten.

Wenn Sie lieber zusehen als lesen: LEWENTO - Video Der Mietvertrag - Unwirksame Klauseln Teil 1: Gesetzliche Verbote und LEWENTO - Video Der Mietvertrag - Unwirksame Klauseln Teil 2: unwirksame AGB.

Auch Life können Sie uns sehen, hören und Fragen stellen, nämlich hier LEWENTO - Webinar Der Mietvertrag – Fallstricke für Vermieter und Verwalter.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pexels