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Heizungsgesetz: Was kommt auf die WEG und Verwalter zu?
Was im Gebäudeenergiegesetz (GEG) wirklich geregelt ist
13.12.2023Welche Anforderungen müssen Heizungen zukünftig erfüllen?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft auch als Heizungsgesetz bezeichnet, regelt, dass in der Zukunft nur noch Heizanlagen eingebaut werden dürfen, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien betrieben werden.
Für Bestandsgebäude greift diese Anforderung erst, sobald eine Heizung ersetzt werden muss. Für Gebäude, in denen mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, gelten jedoch Besonderheiten und Pflichten der Wohnungseigentümer, die unbedingt beachtet werden müssen.
Denn bei Etagenheizungen können zum einen sehr aufwändige und kostenintensive Baumaßnahmen erforderlich (vom Einrohr- zum Zweirohrsystem etc.) werden, zum anderen sind auch die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse zu beachten, wenn Etagenheizungen nicht mehr beibehalten werden und eine Zentralheizung zum Einsatz kommen soll. Nicht nur aus diesen Gründen greifen besondere Vorschriften beim Austausch oder der Umstellung solcher Heizungsanlagen, die im Folgenden dargestellt werden sollen.
Welche Pflichten bestehen bei Wohnungseigentümergemeinschaften in denen Etagenheizungen eingebaut sind?
Die WEG muss sich entscheiden, ob zur Erfüllung der Anforderungen des GEG das Gebäude an das Fernwärmenetz angeschlossen wird, das Gebäude auf eine Zentralheizung umgestellt oder die Etagenheizungen ganz oder teilweise beibehalten werden sollen.
Der Gesetzgeber hat insoweit erkannt, dass die Eigentumsverhältnisse für Etagenheizungen (Sondereigentum) und Zentralheizungen (Gemeinschaftseigentum) auseinanderfallen können und deshalb ein mehrstufiges Verfahren für den Austausch oder der die Umstellung solcher Heizungsanlagen geschaffen, die von der WEG unbedingt beachtet werden müssen.
Erster Schritt:
Einholung von Informationen beim Bezirksschornsteinfeger und den Eigentümer von Etagenheizungen bis zum 31.12.2024
1. Auskunft des Bezirksschornsteinfegers
In Gebäuden, in denen mindestens eine Etagenheizung betrieben wird, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 von dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen, für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlichen Informationen zu verlangen. Dies umfasst Informationen, die für die Planung einer Zentralisierung der Versorgung mit Wärme notwendig sind, also insbesondere über
- die Art der Anlage,
- das Alter der Anlage,
- die Funktionstüchtigkeit der Anlage und
- die Nennwärmeleistung der Anlage.
Der Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, der Gemeinschaft diese Informationen der Gemeinschaft innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung für jede Etagenheizung gegen Ersatz der Aufwendungen zu übersenden.
2. Auskunftspflicht der Wohnungseigentümer
Darüber hinaus ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 von den Wohnungseigentümern, die eine Etagenheizung betreiben, Informationen über
- den Zustand der Heizungsanlage,
- sämtliche weiteren Bestandteile der Heizungsanlage, einschließlich etwaiger Modifikationen und
- Ausstattungen zur Effizienzsteigerung
zu verlangen.
Zweiter Schritt: Erteilung der Auskünfte innerhalb von sechs Monaten
Nach der Aufforderung sind sowohl der Bezirksschornsteinfeger als auch die Wohnungseigentümer verpflichtet, die oben genannten Informationen innerhalb von sechs Monaten in Textform mitzuteilen.
Dritter Schritt: Aufbereitung der Auskünfte und Information aller Eigentümer innerhalb von drei Monaten
Nach Ablauf der Mitteilungsfrist stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erhaltenen Informationen zusammen und stellt diese den Wohnungseigentümern innerhalb von drei Monaten zur Verfügung.
Vierter Schritt: Beratung, Erstellen und Ausführung eines Umsetzungskonzeptes zur Erfüllung der Anforderungen
Die Wohnungseigentümer haben innerhalb der Frist des § 71l Absatz 1 Satz 1 über die Erfüllung der Anforderungen nach § 71 Absatz 1 zu beschließen. 2Für die Erfüllung dieser Anforderungen ist ein Umsetzungskonzept zu beschließen und auszuführen, bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Wohnungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu berichten.
Die Frage der zukünftigen Art der Beheizung muss mindestens einmal jährlich im Rahmen der Eigentümerversammlung behandelt werden und es ist die Entscheidung zu treffen, ob die Gasetagenheizungen beibehalten werden sollen oder ob eine zentrale Heizungsanlage eingebaut werden soll.
Für die Beibehaltung (mind. einer Etagenheizung) gibt es eine große Hürde: 2/3 der anwesenden Stimmen müssen dafür stimmen, gleichzeitig aber auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten müssen.
Sonderfall: Sofortiges Tätigwerden bei Ausfall und Austausch einer Etagenheizung
Wohnungseigentümer haben den Immobilienverwalter unverzüglich über den Ausfall einer alten Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung zu unterrichten.
Sobald die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine andere Heizungsanlage eingebaut wurde, hat der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.
In der Wohnungseigentümerversammlung ist über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen des § 71 Absatz 1 zu beraten und auf die Rechtsfolge des § 71l Absatz 4 (Pflicht zur Zentralheizung bei Untätigbleiben) hinzuweisen.
Das bedeutet, sobald die erste Etagenheizung im Gebäude ausgetauscht und dies bekannt wird, muss innerhalb eines fünfjährigen Zeitraums eine Entscheidung fallen, ob die Etagenheizungen beibehalten oder ob auf eine zentrale Versorgung umgestellt werden soll.
Hierfür muss der Immobilienverwalter eine Eigentümerversammlung einberufen, in der über die Fristen und Vorgaben informiert wird. Es empfiehlt sich, von einem Spezialisten z.B. einem Energieberater ein professionelles Konzept erarbeitet zu lassen.
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die zukünftige Art der Beheizung erforderlich
Die Frage der zukünftigen Art der Beheizung muss mindestens einmal jährlich im Rahmen der Eigentümerversammlung behandelt werden und es ist die Entscheidung zu treffen, ob die Gasetagenheizungen beibehalten werden sollen oder ob eine zentrale Heizungsanlage eingebaut werden soll.
Über die zukünftige Art der Beheizung, die dann den Vorgaben des GEG entsprechen muss, ist ein Eigentümerbeschluss zu fassen. Für die Umrüstung auf eine zentrale Heizungsanlage ist eine einfache Stimmenmehrheit ausreichend, die Kosten für alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen sind nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen.
Für die Entscheidung zur Beibehaltung auch nur einer einzigen Etagenheizung ist dagegen eine doppelt qualifizierte Stimmenmehrheit erforderlich, d.h. mindestens 2/3 der anwesenden Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen für die Beibehaltung der Etagenheizung stimmen. Darüber hinaus muss sichergestellt sein, dass sowohl die Etagenheizung, die beibehalten werden soll als auch die Zentralheizung die Vorgaben des GEG einhält. Der Gesetzgeber präferiert somit eindeutig die Umstellung auf eine zentrale Beheizungsanlage.
Welche Fristen gelten für die Umstellung?
Auch für die einzuhaltenden Fristen kommt es darauf an, ob sich die WEG für die Beibehaltung auch einzelner Etagenheizungen oder die Umstellung auf eine zentrale Beheizung entscheidet.
Im Falle der Beibehaltung von Etagenheizungen muss jede neu eingebaute Heizung fünf Jahre nach dem Bekanntwerden des ersten Heizungsaustausches im Gebäude den Anforderungen des GEG (min. 65% erneuerbare Energien) entsprechen, also mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden.
Entscheiden sich die Eigentümer, auf eine zentrale Heizungsanlage umzustellen, haben sie für die Umrüstung acht Jahre Zeit. Der Zeitraum zwischen Defekt der ersten Gasetagenheizung und dem Zeitpunkt, in dem die Umrüstung abgeschlossen sein muss, kann daher bis zu 13 Jahren betragen.
Welche Pflichten treffen den WEG-Verwalter?
Auch wenn die aus dem GEG resultierenden Pflichten soweit nicht ausdrücklich anders geregelt, an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten, kommen auf den Verwalter umfangreiche Pflichten im Rahmen der Umsetzung des GEG zu.
Der Verwalter hat sich im Rahmen seiner Organisations- und Beschlussvollzugskompetenz grundsätzlich mit den Pflichten des GEG auseinanderzusetzen müssen, da die Feststellung eines möglicherweise erforderlichen Handlungsbedarfs, die Entwicklung technischer Lösungen, die Information der Eigentümer hierüber und schließlich die diesbezügliche Beschlussvorbereitung in seinen Aufgabenbereich fallen.
Insbesondere muss der Verwalter die WEG auf die Regelungen frühzeitig vorbereiten und die notwendigen Entscheidungsprozesse einleiten. Insbesondere ist den Eigentümern ist unmissverständlich vor Augen zu führen, dass - wenn sie gar keine Entscheidung über die zukünftige Beheizungsart treffen, auf die Zentralversorgung umzustellen ist.
Welche Konsequenzen drohen im für den Fall, dass die Vorgaben des GEG nicht umgesetzt werden?
Wenn die WEG nach Fristablauf keine den Anforderungen nach § 71 entsprechende Anlage aufgestellt hat, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG dar, die mit Geldbußen geahndet werden kann.
Fazit:
Damit die WEG ohne Zeitdruck entscheiden kann, wie das Gebäude künftig beheizt werden soll, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht lange zuwarten, sondern frühzeitig unter Hinzuziehung eines Energieberaters planen. Der Verwalter hat die entsprechenden Entscheidungsprozesse vorzubereiten.
Wir werden auf unserer Webseite www.Lewento.de entsprechende Handlungsempfehlungen und Formulare erstellen, mit denen sie die etwaigen Informationen gezielt abfragen und notwendige Beschlussfassungen vorbereiten können.
Ergänzend werden wir in einem wöchentlich erscheinenden Newsletter einzelne Aspekte und Regelungen des GEG näher erläutern, damit sie die richtigen Entscheidungen treffen und sich nicht im Paragraphendschungel verirren.
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Autor: Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay