Fördermittel nicht beantragt – haftet der Verwalter?

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Das Gericht prüft, ob der Wohnungseigentumsverwalter Schadensersatz schuldet, weil die Gemeinschaft durch förderschädliche Beschlüsse und fehlende Beantragung von Fördermitteln einen finanziellen Nachteil erlitt. Maßgeblich sind die Pflichten des Verwalters nach WEG und Verwaltervertrag, insbesondere im Hinblick auf die Beantragung und Organisation von Fördermitteln für Modernisierungsmaßnahmen. 

Die WEG beschloss eine Heizungsmodernisierung und beauftragte den Verwalter mit der Umsetzung. Fördermittel wurden nicht beantragt, da bereits vor Antragstellung Verträge abgeschlossen wurden, die nach den Förderbedingungen als „Vorhabenbeginn“ galten und die Förderfähigkeit ausschlossen. Die Gemeinschaft verlangte vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der vermeintlich entgangenen Förderung. 

Das Gericht weist die Klage ab.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eigenständig Förderanträge zu stellen oder die Förderfähigkeit umfassend zu prüfen, sofern dies nicht ausdrücklich beschlossen oder vertraglich vereinbart ist.

Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung und zur Umsetzung von Beschlüssen trifft grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft; der Verwalter ist ausführendes Organ. 

Die Beschlüsse der Gemeinschaft waren förderschädlich, da sie den Abschluss von Verträgen vor Beantragung der Förderung vorsahen. Der Verwalter handelte pflichtgemäß, indem er die Beschlüsse umsetzte.

Es lag kein Fall vor, in dem der Verwalter zur Abwendung eines Nachteils eigenständig hätte handeln müssen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Die Klägerin hat nicht substantiiert dargelegt, dass und in welchem Umfang Förderfähigkeit und Fördermittel tatsächlich bestanden hätten. 

Die Schadensersatzforderung scheitert mangels konkretem Nachweis eines Schadens. 

Der WEG-Verwalter haftet nicht für entgangene Fördermittel, wenn die Gemeinschaft förderschädliche Beschlüsse fasst und keine klare Weisung zur Beantragung von Fördermitteln erteilt. Die Pflicht zur Beantragung und Prüfung von Fördermitteln besteht nicht automatisch.

Verwalter sollten die Eigentümer ausdrücklich auf förderschädliche Beschlüsse und die Notwendigkeit rechtzeitiger Antragstellung hinweisen. 

Die Beantragung und Prüfung von Fördermitteln sollte jedoch – entgegen der Auffassung des Gerichts - nicht nur erfolgen, wenn dies ausdrücklich beschlossen oder vertraglich geregelt ist. Vielmehr sollte der Verwalter die Eigentümer insoweit aufklären und auf eine entsprechende Beschlussfassung hinwirken, nicht lediglich untätig bleiben.

Bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Energieberaters oder Fachmanns. 

Verwalter sollten Beschlüsse der Gemeinschaft dokumentieren und umsetzen, ohne eigenmächtig von der Beschlusslage abzuweichen.

Autor: Michael Schmidt - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH