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Vom Nachtspeicherofen zum Wärmecontracting
Warum § 556c BGB hier nicht trägt
10.09.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Nachtspeicheröfen raus, zentrale Wärmeversorgung rein – und das Ganze bequem über einen Contractor: So kann Bestandsgebäuden die Heizungsmodernisierung aussehen. Für die Abrechnung greifen Vermieter und Verwalter dann gern zu § 556c BGB, der die Umlage der Wärmelieferungskosten bei der Umstellung auf Contracting regelt. Dass diese Norm aber gar nicht jede Umstellung erfasst, hat der BGH nun in zwei Parallelentscheidungen klargestellt – und zwar ausgerechnet für eine Konstellation, die in der Praxis häufig vorkommt: Die Mieter haben ihre Wohnungen bislang mit eigenen Heizungen beheizt (BGH, Urteile vom 20.05.2026 – VIII ZR 47/25 und VIII ZR 46/25). Gerade in Zeiten, in denen vielerorts Heizungsumstellungen anstehen, sollten Verwalter diese Entscheidung kennen, bevor die nächste Abrechnung geschrieben wird
Der Fall
In einem Berliner Mehrfamilienhaus waren sämtliche Wohnungen jahrzehntelang mit mietereigenen elektrischen Nachtspeicherheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet. Die Mieter betrieben die Geräte selbst und zahlten die Stromkosten direkt an ihren Energieversorger – von Wärme-Betriebskosten gegenüber der Vermieterin war in den Mietverträgen (aus den Jahren 1971 bzw. 2010) keine Rede. 2013 schloss die Vermieterin einen Wärmeliefervertrag: Eine Contractorin errichtete eine zentrale Heizungsanlage und betreibt sie seither. 2015 wurden die Gebäude angeschlossen, die Hausverwaltung forderte die Mieter zu monatlichen Heizkostenvorauszahlungen auf, die diese auch leisteten.
In den Betriebskostenabrechnungen 2017 bis 2020 legte die Vermieterin dann das gesamte Entgelt der Wärmelieferantin um, also einschließlich sämtlicher Contracting-Kosten mit ihren kalkulatorischen Bestandteilen (Investition, Wagnis, Gewinn). Im Verfahren VIII ZR 47/25 klagte sie einen Saldo von 2.548,43 Euro ein, im Parallelverfahren VIII ZR 46/25 ging es um 1.262,25 Euro. Das Amtsgericht wies die Klagen ab, das LG Berlin II gab der Vermieterin im Wege ergänzender Vertragsauslegung Recht. Der BGH hob die Berufungsurteile auf und verwies zurück.
Die Entscheidung
Der VIII. Zivilsenat stellt zunächst klar, worauf § 556c BGB zugeschnitten ist: auf die Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine gewerbliche Wärmelieferung. Die unmittelbare Anwendung setzt voraus, dass der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser im Zeitpunkt der Umstellung bereits als Betriebskosten trägt. Genau daran fehlte es hier: Die Mieter hatten ihre Nachtspeicheröfen selbst betrieben und die Stromkosten direkt bezahlt – eine Betriebskostenumlage für Wärme existierte nicht.
Auch eine entsprechende (analoge) Anwendung lehnt der Senat ab. Es fehlt bereits an einer planwidrigen Regelungslücke: Weder der Gesetzeshistorie noch den Materialien lässt sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den geregelten Fall hinaus auch die Umstellung von der Selbstversorgung durch die Mieter auf eine Wärmelieferung erfassen wollte. § 556c BGB ist damit für die Nachtspeicher-Konstellation weder direkt noch analog eine Umlagegrundlage.
Bedeutet das nun, dass die Mieter gar nichts zahlen müssen? Nein – und hier wird die Entscheidung für die Praxis besonders interessant. Der BGH weist darauf hin, dass sich die Mieter durch die widerspruchslose Leistung der geforderten Vorauszahlungen möglicherweise stillschweigend verpflichtet haben, jedenfalls denjenigen Kostenanteil zu tragen, der auch bei einem Eigenbetrieb der Zentralheizung durch die Vermieterin angefallen wäre – also die „klassischen" Heiz- und Warmwasserkosten nach § 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV in der bis November 2021 geltenden Fassung. Ob darüber hinaus auch die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich der kalkulatorischen Contracting-Bestandteile vereinbart wurden, konnte der Senat nicht abschließend beurteilen: Entscheidend ist, ob die Mieter die Aufforderung der Hausverwaltung nach den ihnen im Zuge der Umstellung erteilten Informationen so verstehen mussten, dass die Vermieterin gerade auch diese weitergehenden Kosten umlegen wollte – und ob sie ein solches Angebot auf Vertragsänderung angenommen haben. Diese Feststellungen muss nun das LG Berlin II nachholen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Entscheidung reiht sich ein in eine ganze Serie von Urteilen, die zeigen: Bei der Umlage von Wärmekosten kommt es auf die vertragliche Grundlage an – nicht auf das, was „schon immer irgendwie mitgezahlt" wurde. Für Verwalter lassen sich drei Punkte festhalten:
- Vor der Umstellung den Mietvertrag prüfen. § 556c BGB ist kein Allheilmittel. Die Norm hilft nur, wenn der Mieter die Wärmekosten schon vor der Umstellung als Betriebskosten trug. Bei mieterseitiger Eigenversorgung – Nachtspeicheröfen, Gasetagenheizungen mit eigenem Versorgervertrag, dezentrale Boiler – läuft sie leer. Wer hier auf Contracting umstellen und die Kosten umlegen will, braucht eine Vereinbarung mit den Mietern.
- Vereinbarungen ausdrücklich und transparent treffen. Der BGH lässt zwar die Tür für eine konkludente Vereinbarung durch widerspruchslose Vorauszahlung offen – aber nur in dem Umfang, den die Mieter nach den erhaltenen Informationen erkennen konnten. Wer die vollen Contracting-Kosten inklusive Investitions- und Gewinnanteil umlegen möchte, sollte das den Mietern bei der Umstellung klar, schriftlich und beweisbar mitteilen und sich die Zustimmung idealerweise ausdrücklich geben lassen. Eine bloße Aufforderung „bitte zahlen Sie künftig 80 Euro Heizkostenvorauszahlung" trägt im Zweifel nur die gewöhnlichen Heizkosten – nicht das komplette Wärmelieferentgelt.
- Für künftige Heizungsprojekte mitdenken. Bei anstehenden Umstellungen – Stichwort Wärmepumpe, Fernwärme, Heizungstausch nach GModG – gehört die mietrechtliche Umlagefrage von Anfang an auf die Agenda, neben Technik, Förderung und gegebenenfalls Modernisierungsankündigung. Die Modernisierung selbst zu dürfen ist das eine; die laufenden Kosten anschließend umlegen zu können, das andere. Beides muss getrennt geprüft und vorbereitet werden.
Kurz gesagt: Wer Mieter von der Selbstversorgung ins Contracting überführt, kann sich nicht auf § 556c BGB verlassen – er muss die Umlage vereinbaren.
Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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