Mieten oder nicht mieten, das ist die Frage

Rauchwarnmelder sind datenschutzrechtlich interessant (können hier die Bewohner von Wohnungen ausgespäht werden?), aber eben auch mietrechtlich. Baurechtlich ist vorbeschrieben, dass in Wohnungen Aufenthaltsräume und Flure mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein müssen. Dies dient ganz klar der Sicherheit der Bewohner des Hauses. Die Fragen, die sich dem Einbau anschließen oder besser ihm vorausgehen, sind: Wer trägt die Kosten des Einbaus? Lohnt es sich die Rauchwarnmelder zu kaufen oder sollten sie gemietet werden? Wer ist für die Wartung verantwortlich? Wer zahlt für die Wartung? Ist es sinnvoll einen Vertrag abzuschließen über Miete und Wartung? Das aktuelle BGH-Urteil vom 11.5.2022 (Az. VIII ZR 379/20) war Anlass für diesen Beitrag, in dem ich diese Fragen, nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung beantworten will.

Wenn der Vermieter erstmalig Rauchwarnmelder erwirbt und diese einbauen lässt, kann er diese Kosten als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Die Regelungen der §§ 559ff BGB sind hier einschlägig. Nach einer Modernisierungsankündigung, die auch etwas einfacher ausfallen kann, denn es handelt sich um eine Bagatellmaßnahme, können 8% der Einbaukosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. In meiner Wohnung betrug die Mieterhöhung 0,89 € pro Monat.

 

Der Austausch der Rauchwarnmelder nach ca. 10 Jahren stellt keine Modernisierungsmaßnahme mehr dar, es sei denn die Rauchwarnmelder können mehr und führen zu einer Wohnwertverbesserung.

Wenn die bürokratischen Hürden bei der Modernisierungsmieterhöhung beachtet werden und auch bei einem wiederholten Einbau, ist es wirtschaftlich oft sinnvoller, Mietverträge über die Rauchwarnmelder abzuschließen, in denen der Einbau und die Wartung eingeschlossen sind.

Aber Achtung: der BGH hat am 11.5.2022 entschieden, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder keine umlagefähigen Betriebskosten sind. In dem Rechtsstreit ging es um 9,74 € für 2016 und 9,88 € für 2017, aber eben auch um eine Grundsatzfrage: Handelt es sich bei der Rauchwarnmeldermiete um umlagefähige sonstige Betriebskosten? Der BGH sieht in das Gesetz – hier die Betriebskostenverordnung – und kann „Miete von Rauchmeldern“ nicht finden. Diese Kosten sind auch keine sonstigen Betriebskosten, denn sie ersetzen nur Erwerbskosten und Erwerbskosten sind eben keine Betriebskosten. Kosten für die Anmietung einiger Geräte (wie Wasserzähler) sind ausnahmsweise umlagefähig, weil dies ausdrücklich im Gesetz geregelt ist. Für Rauchwarnmelder gilt das eben nicht. 

Mietrechtlich ist für die Wartung der mitvermieteten technischen Ausstattung der Wohnung der oder die Vermietende zuständig.

Bauordnungsrechtlich ist dies anders: denn hier richtet sich die Beantwortung der Frage nach den Regelungen zur Wartung in den einzelnen Bauordnungen der Länder. Diese finden Sie hier.

Wenn keine Regelung dazu in der Landesbauordnung enthalten ist, ist der Eigentümer (meist also der Vermieter) für die Wartung zuständig. Wenn der Mieter zuständig ist, kann der Vermieter diese Pflicht an sich ziehen. Dies empfehlen wir auch, weil unseres Erachtens nur so sichergestellt werden kann, dass die Wartung regelmäßig erfolgt und mietrechtlich gilt das eben sowieso.

Wenn der Vermieter die Rauchwarnmelder warten lässt, kann er die Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umlegen, denn die Wartungskosten sind sonstige Betriebskosten. Diese müssen in den Mietverträgen ausdrücklich als sonstige Betriebskosten erwähnt sein. Wenn dies in alten Mietverträgen – vor Einbau der Rauchmelder fehlt – ist dies unschädlich.

TIPP: Prüfen Sie Ihre Mietvertragsmuster, ob dies jetzt vorhanden ist. In unserem Online Shop finden Sie ein passendes Video zum Thema.

Ja, unseres Erachtens ist dies für den Einbau von Rauchwarnmeldern oder zumindest für den Austausch sinnvoll. Da die Miete nicht umlegbar ist, die Wartungskosten aber schon; empfehlen wir, die Kosten im Vertrag getrennt auszuweisen. Dann ist klar, welcher Teil der Kosten umlegbar ist. Die Höhe der Kosten und die Kalkulation von Miete und Wartung muss selbstverständlich dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprechen.

Autorin: Katharina Gündel; GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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