Nicht so richtig bestimmt = nichtig?

In der letzten Woche habe ich bereits angekündigt, dass ich ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main besprechen will, in dem es um die Nichtigkeit von Beschlüssen geht. Oder eigentlich nicht, denn es geht in dieser Entscheidung darum, dass ein Beschluss eben gerade nicht nichtig ist. Wichtig ist die Frage nach der Nichtigkeit insbesondere dann, wenn die Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Denn dann ist ein Beschluss nur dann nicht zu beachten, wenn er nichtig ist.

Nichtig wegen Unbestimmtheit ist ein Beschluss nur, wenn er keinen durchführbaren Inhalt hat, nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist, oder der Beschluss widersprüchlich ist, so das Gericht (LG Frankfurt, Urteil vom 27.7.3023, Az. 2/13 S 94/22).

Auf der Eigentümerversammlung wird für die „Instandsetzung Außenanlage Gemeinschaftseigentum“ eine Sonderumlage von ca. 18.000 € beschlossen. Die Verteilung sollte nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nimmt nun einen Eigentümer (bzw. dessen Erben) auf Zahlung in Anspruch. Diese meinen, dass der Beschluss unbestimmt und damit nichtig sei und verweigern die Zahlung. Dem ist das Amtsgericht noch gefolgt, das Landgericht gab dann in zweiter Instanz der Klage statt.

Der Beschluss ist nicht nichtig. Lässt der Beschluss noch einen durchführbaren Regelungsinhalt erkennen, führt dies nach allgemeiner Rechtsprechung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit dieses Beschlusses. Die Nichtigkeit ist die Ausnahme. Gerade weil bei möglicherweise nichtigen Beschlüssen auch lange nach Ablauf der Anfechtungsfrist Unsicherheiten bestehen, muss die Annahme der Nichtigkeit auf Extremfälle oder krasse Fälle beschränkt bleiben.

Das Gericht hat dann die einzelnen unbestimmten Punkte geprüft und jeweils ausgelegt, was gemeint ist und dass dann für bestimmbar bzw. durchführbar gehalten.

Die Instandsetzung der Außenanlage sei nicht zu unbestimmt, denn eine Sonderumlage kann zwar zweckgebunden sein, dieser Zweck kann aber allgemein gefasst werden. Selbst wenn der Zweck hier unbestimmt sein sollte, wäre der Beschluss über die Sonderumlage nicht nichtig. Die Umlage würde dann die einfach nur die Liquidität erhöhen. 

Auch die Ca.-Angabe führt nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Dass kein genauer Wert angegeben sei, liege eben auch daran, dass die genauen Kosten für die Baumaßnahme noch nicht bekannt sei. Die Auslegung des Beschlusses ergebe hier, dass die Umlage 18.000 € betragen sollte; das „ca.“ beziehe sich auf die zu erwartenden Kosten.

Der Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen ist eindeutig, so das Gericht.

Der Beschluss vom 31.5.2023 (siehe hier) und das hier vorgestellte Urteil derselben Kammer vom 27.7.2023 sind sehr zu begrüßen. Der Gemeinschaft werden hier weitreichende Kompetenzen zugesprochen und außerdem werden die Beschlüsse pragmatisch ausgelegt. Das Gericht entscheidet danach, was die Eigentümer wollten und wenn sich dies im Beschluss wiederspiegelt, dann ist dieser jedenfalls nicht nichtig.

Wir haben zu diesem Thema einen Überblick verfasst, den sie hier finden können. https://www.lewento.de/mediathek/beitraege/bauliche-veranderungen