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Untermiete mit Gewinn
Wegweisendes Urteil erwartet
22.01.2026Zwei Themen sind zu Beginn des Jahres 2026 im Mietrecht besonders brisant: die Untermiete und die Eigenbedarfskündigung. Zu letzterer häuft sich die Rechtsprechung, so dass wir uns entschieden haben, hier eine Rechtsprechungsübersicht zu veröffentlichen und ein Webinar durchzuführen (coming soon). Noch sooner kommt aber ein mit Spannung erwartetes Urteil der BGH zur Untermiete. Aus den Reihen der BGH-Richter ist zu vernehmen, dass die Untermiete noch einmal grundsätzlich überdacht werden soll. Das Urteil dazu kommt noch im Januar und wir werden dieses einordnen und erklären – auch in dem Webinar am 05.02.2026: Hier buchen.
Wie ist es bislang?
Bislang hatte der BGH die Untervermietung durchaus mieterfreundlich ausgelegt, konkret geht es um die Auslegung von § 553 BGB: Anspruch auf Untervermietung besteht nur, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse ist bei jedem von der Rechtsordnung gedeckten Interesse denkbar, so z.B., wenn der Mieter sich die Wohnkosten teilen will, zeitweise abwesend ist oder ein Zimmer weitergeben möchte — auch wenn die Wohnung anschließend nicht mehr sein Hauptwohnsitz ist. Die Schwelle für das berechtigte Interesse ist also sehr niedrig. Eine kleine Übersicht zur Rechtsprechung finden Sie hier.
Welcher Fall hat den BGH (vielleicht) zum Umdenken gebracht?
Zwischen M (Mieter) und V (Vermieter) besteht/bestand ein Wohnraummietverhältnis. M zahlt 460,00 € Miete, er vermietet unter für 962,00 €. M hielt sich um Ausland auf, U (Untermieter) durfte die gesamte Wohnung benutzen. M behielt aber einen Schlüssel. Muss V die Untervermietung genehmigen? Kann V kündigen?
Nein, V muss nicht erlauben. Ein Vermieter muss nach einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Einer Gewinnerzielung steht nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf des Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst infolge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vereinbar ist (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22).
Ja, V kann kündigen, denn M hat unerlaubt untervermietet. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrags gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22).
Besonders bemerkenswert ist,
dass dieses urteil sowohl von den Vermieterverbänden als auch von den Mieterverbänden begrüßt wurde. Die einen wollen der ausufernden Untervermietung entgegentreten und die anderen wollen erreichen, dass die Mietpreisbremse eingehalten wird. Außerdem sind sich alle einig, dass die ausufernde Untervermietung dem Wohnungsmarkt viele Wohnungen entziehen, was eben nicht wünschenswert ist.
Zentrale Frage vor dem BGH
Der BGH soll klären, ob eine „gewinnbringende“ Untervermietung zulässig ist — insbesondere:
- ob Mieter ihre Wohnung so weitervermieten dürfen, dass sie mehr Miete erhalten, als sie selbst zahlen (also mit Gewinn), und
- ob ein Vermieter in solchen Fällen (auch ohne Abmahnung) eine Kündigung aussprechen darf oder die Zustimmung verweigern darf.
Mögliche Konsequenzen des Urteils
Falls der BGH entscheidet, dass eine reine Untermiete mit Gewinn kein „berechtigtes Interesse“ darstellt, könnte das Folgendes bedeuten:
- Vermieter hätten das Recht, die Untermietverträge einzusehen und dann solche Untervermietungen zu verbieten — auch ohne Rücksicht auf eine mögliche Mietpreiserhöhung.
- Mieter, die ihre Wohnung teuer untervermieten und ohne Zustimmung, riskieren künftig leichter Kündigung bzw. Räumung.
- Der Markt für möblierte/unbefristete Untervermietung im Großstadtbereich könnte deutlich eingeschränkt werden — potenzielle „gewerbliche“ Untervermieter (z. B. via WG, Kurzzeitvermietung) würden massiv betroffen.
Fazit:
Wir warten gespannt, wie der BGH das berechtigte Interesse im Sinne des § 553 BGB zukünftig definiert und dann werden wir berichten.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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