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Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Wenn frühere Überzahlungen nicht retten
03.09.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
„Ich habe doch ein Guthaben!" – Diesen Einwand kennen viele Vermieter und Verwalter, wenn sie wegen ausbleibender Mietzahlungen die fristlose Kündigung aussprechen. Der Mieter verweist auf frühere Überzahlungen, rechnet gedanklich gegen und hält die Kündigung damit für erledigt. Dass diese Rechnung nicht aufgeht, zeigt eine aktuelle Entscheidung des OLG Dresden aus dem Gewerbemietrecht (OLG Dresden, Urteil vom 15.10.2025 – 12 U 128/25). Das Urteil ist ein wahres Lehrstück: Es geht um eine Logistikhalle mit über 106.000 Euro Monatsmiete, einen wackeligen Nachtrag mit einer 1-Euro-Miete-Klausel, die (alte) Schriftform des § 550 BGB – und um die entscheidende Frage, wann Überzahlungen dem Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs überhaupt entgegengehalten werden können.
Der Fall
Die Eigentümerin einer über 20.000 m² großen Logistikimmobilie hatte diese 2022 befristet bis zum 30.4.2027 an eine Gesellschaft vermietet, die das Objekt an eine Betreiberin untervermietete. Nach einem ersten Nachtrag betrug die monatliche Bruttogesamtmiete 106.323,23 Euro.
Die Vermieterin verpflichtete sich im Nachtrag Nr. 2, bis Ende März 2023 Umbaumaßnahmen durchzuführen – beschrieben nur schlagwortartig in einer Tabelle („Umbau der ehemaligen Kantine", „statische Säulensanierung", Modernisierung von Büros und Lagerflächen). Als Sanktion war vereinbart: Werden die Umbauten nicht fristgerecht fertig, reduziert sich die Miete auf 1,00 Euro zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen. Die Umbauten erfolgten nie. Die Mieterin zahlte von Mai bis Juli 2023 nur noch reduzierte Beträge von rund 66.000 Euro monatlich – und im August und September 2023 gar nichts mehr. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 13.9.2023 außerordentlich und fristlos, unter anderem wegen Zahlungsverzugs, und forderte zur Herausgabe auf. Die Mieterin argumentierte: Es bestehe gar kein Rückstand, sondern im Gegenteil ein Guthaben von 66.165,93 Euro aus Überzahlungen der Vormonate – gemessen an der auf einen Euro reduzierten Miete.
Das Landgericht Leipzig wies die Räumungsklage noch ab. Das OLG Dresden verurteilte Mieterin und Untermieterin als Gesamtschuldnerinnen zur Räumung.
Die Entscheidung
Der Senat begründet das Ergebnis gleich zweigleisig, und beide Stränge sind für die Praxis interessant.
Erster Strang: der Schriftformmangel.
Der Nachtrag Nr. 2 verletzt die gesetzliche Schriftform der §§ 550, 578 BGB a.F. Vereinbarungen über Um- und Ausbauverpflichtungen des Vermieters sind wesentliche Vertragsbedingungen – erst recht, wenn an ihre Nichterfüllung eine Absenkung der Miete von knapp 70.000 Euro netto auf einen Euro geknüpft wird. Solche Abreden müssen sich bestimmt oder zumindest bestimmbar aus der Urkunde ergeben. Schlagwortartige Bezeichnungen ohne Baupläne, Leistungsbeschreibungen oder Standards genügen nicht: Ein potenzieller Erwerber, der nach § 566 BGB in den Vertrag eintritt, könnte aus der Urkunde nicht erkennen, welche Umbauten er schuldet und welches Mietabsenkungsrisiko er übernimmt. Der Hinweis der Mieterin, ein Erwerber könne ja im Rahmen einer Due Diligence nachfragen, ließ der Senat – zu Recht – nicht gelten. Folge des Formverstoßes: Die Befristung bis 2027 war hinfällig, der Vertrag galt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war ordentlich kündbar.
Bemerkenswert ist, wie der Senat die Kündigung „rettet": Die Vermieterin hatte nur außerordentlich und fristlos gekündigt. Nach § 140 BGB kann eine unwirksame fristlose Kündigung aber in eine ordentliche umgedeutet werden, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beenden wollte. Das bejahte der Senat hier, weil das Kündigungsschreiben die Herausgabeaufforderung zu einem konkreten Datum und den Widerspruch gegen die stillschweigende Fortsetzung nach § 545 BGB enthielt. Das Mietverhältnis endete damit spätestens zum 31.3.2024 (§ 580a Abs. 2 BGB).
Zweiter Strang – und das ist unser Schwerpunkt: der Zahlungsverzug trotz Überzahlungen.
Legt man die volle Miete von 106.323,23 Euro zugrunde (weil die 1-Euro-Klausel mangels bestimmbarer Umbauverpflichtung ins Leere ging), waren August und September 2023 komplett offen – ein Rückstand von über 212.000 Euro, also weit mehr als eine Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB).
Und das Guthaben aus den Vormonaten? Hier formuliert der Senat den Merksatz, den sich jeder Verwalter notieren sollte: Der Rückstand aus einzelnen Monaten begründet den Kündigungsgrund auch dann, wenn der Mieter in anderen Monaten überzahlt hat. Relevant wird eine Überzahlung erst über § 543 Abs. 2 S. 3 BGB – nämlich dann, wenn der Mieter mit seinem Rückzahlungsanspruch so aufrechnet, dass der Rückstand vollständig beseitigt wird, und zwar unverzüglich nach Zugang der Kündigung. Die bloße Aufrechnungslage – also das bloße Bestehen eines Gegenanspruchs – hindert die Wirksamkeit der Kündigung nicht (so bereits BGH, VIII ZR 96/09). Wer sich auf sein Guthaben verlassen will, muss aktiv, eindeutig und sofort die Aufrechnung erklären.
Im konkreten Fall half der Mieterin ohnehin nichts mehr: Ihr vermeintliches Guthaben von 66.165,93 Euro beruhte allein auf der Annahme, die Miete sei durch den Nachtrag Nr. 2 auf einen Euro reduziert worden. War diese Klausel unwirksam, gab es schlicht keine Überzahlung – und damit nichts, womit sie hätte aufrechnen können.
Was bedeutet das für die Praxis?
Auch wenn der Fall im Gewerbemietrecht spielt, lassen sich für Verwalter und Vermieter von Wohnraum mehrere Lehren ziehen:
- Überzahlungen sind kein automatischer Kündigungsschutz. Wer für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht zahlt, liefert den Kündigungsgrund – Guthaben aus anderen Monaten ändern daran zunächst nichts. Erst die unverzügliche, den Rückstand vollständig tilgende Aufrechnung nach der Kündigung lässt die Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB unwirksam werden. Für die Vermieterseite heißt das: Der Einwand „ich habe doch ein Guthaben" muss Sie nicht von der Kündigung abhalten; prüfen Sie aber, ob nach Zugang tatsächlich eine wirksame Aufrechnung erklärt wird.
- Kündigungsschreiben mit Weitblick formulieren. Dass die fristlose Kündigung hier in eine ordentliche umgedeutet werden konnte, lag an ihrem Inhalt: Herausgabeaufforderung mit Datum und Widerspruch nach § 545 BGB machten den Beendigungswillen unmissverständlich. Noch besser ist es, hilfsweise ausdrücklich ordentlich zu kündigen – dann braucht man die Umdeutung gar nicht erst. Im Gewerberaummietrecht muss die Kündigung zudem nicht begründet werden; maßgeblich sind die bei Zugang objektiv vorliegenden Kündigungsgründe.
- Nachträge sind keine Nebensache. Wer wesentliche Pflichten – etwa Umbauverpflichtungen mit Mietfolgen – nur schlagwortartig in eine Tabelle schreibt, riskiert die Form – nun die Textform – des gesamten Vertrages und damit die vorzeitige Kündbarkeit einer eigentlich festen Laufzeit. Baupläne, Leistungsbeschreibungen und klare Standards gehören in den Vertrag oder den Nachtrag. Das gilt für beide Seiten: Der Formmangel kann dem Vermieter, wie hier, als „Notausgang" dienen – er kann sich aber genauso gegen ihn wenden.
Kurz gesagt: Ein Guthaben auf dem Papier ersetzt keine Miete auf dem Konto. Guthaben sind nicht automatisch bei der Berechnung eines kündigungsrelevanten Rückstands zu berücksichtigen.
Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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