Wer zuerst kommt, mahlt zuerst? - Elektromobilität

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst? - Elektromobilität
02.03.2022

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst?

oder Elektromobilität: Jeder Wohnungseigentümer hat ein Recht darauf, dass ihm durch die Gemeinschaft die Installation einer Ladestation/Wallbox gestattet wird. Stimmt das?

Die WEG-Reform 2020 hat viele Änderungen mit sich gebracht. Und manches, was auf den ersten Blick für Klarheit zu sorgen schien, stiftet bei genauerer Betrachtung umso mehr Verwirrung.
Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. In § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG heißt es dann: „Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die (…) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (…) dienen.“ Der Anspruch bezieht sich nicht nur auf die Ladestation selbst, sondern umfasst zum Beispiel auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung oder die Telekommunikationsinfrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann (vgl. BR-Drs. 168/20, 69).

Muss nun jedem Eigentümer die Installation einer Ladestation gestattet werden, wenn er eine solche beantragt? Die Antwort lautet: vom Grundsatz her ja. Allerdings wird dem Wohnungseigentümer nicht das Recht eingeräumt, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorgangs im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein Anspruch besteht deshalb in der Regel nur, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit auch abzustellen. 

Das höhere Ziel des Gesetzgebers bestand darin, die Elektromobilität zu fördern, um die Energiewende mit zarter Gewalt voranzutreiben. Allerdings nicht um jeden Preis. Diese Grenze des Gestattungsanspruchs bildet das kleine aber keinesfalls unbedeutende Wort „angemessen“. Die Installation einer Ladestation muss angemessen sein. Doch was bedeutet das? Bei dem Merkmal der Angemessenheit handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Er ermöglicht es im Einzelfall, objektiv unangemessene Forderungen zurückzuweisen. Wann eine Maßnahme unangemessen ist, kann nur anhand dieses Einzelfalls unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Hier wird uns sicherlich die Rechtsprechung in naher Zukunft mit einem bunten Strauß von Urteilen beglücken. Wie dem auch sei: an dieser Stelle kommt § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG ins Spiel: „Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen.“ Der Satz öffnet einen Spielplatz, auf dem sich die Wohnungseigentümer in Gestalt von kreativen Beschlüssen – stets unter Beachtung der Angemessenheit und der ordnungsgemäßen Verwaltung – kreativ betätigen können.

Überlegen wir uns ein Beispiel:

Manch pfiffiger Eigentümer - nennen wir ihn E1 - mag auf den Gedanken kommen, schnell die Installation der eigenen Wallbox durch die Gemeinschaft beschließen zu lassen, bevor die Kapazität des Hausanschlusses erschöpft ist. Frei nach dem Motto: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Diese Reaktionsschnelligkeit erscheint solange als Vorteil, wie kein weiterer Eigentümer – der E2 - ebenfalls die Gestattung der Installation einer Wallbox fordert. Entstehen durch den nachträglichen Mitgebrauch des Hausanschlusses durch den E2 Kapazitätsprobleme, müssen diese durch einen Beschluss gelöst werden. Denn wie lange das gemeinschaftliche Eigentum schon von E1 gebraucht wird, ist nicht relevant. Den Anspruch des E2 mit Hinweis auf die beschränke Kapazität abzulehnen, ist daher nicht zu-lässig. Als Lösung könnten Zeiten beschlossen werden, wann E1 und wann E2 die Ladestation benutzen darf. Es könnte aber auch eine Nachrüstung in Gestalt eines Lastmanagements erfolgen oder die Erweiterung des Hausanschlusses. Der Kreativität sind hier keine Grenzen gesetzt.

Soweit so gut. Aber wer bezahlt für eine Nachrüstung? Die Antwort des E1 auf diese Frage können wir uns denken: E2 natürlich, schließlich ist eine Nachrüstung nur wegen ihm erforderlich. § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG scheint E1 auf den ersten Blick Recht zu geben: „Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen.“ Die Formulierung führt schnell in die Irre, denn so einfach ist es zum Glück nicht. Durch die alleinige Kostenlast für kostenintensive Maßnahmen wie die Nachrüstung in Gestalt eines Lastmanagements würde der E2 schlechter gestellt als der E1. Das ist von dem Gesetzgeber nicht gewollt. Betrachtet man die Situation genauer, hat nicht nur der E2 ein Interesse an der Aufrüstung, sondern auch der E1. Denn der E2 hat ebenfalls den Anspruch auf die Installation einer Wallbox. Nutzen nun der E1 und der E2 ihre beiden Wallboxen zeitgleich und überlasten damit den Hausanschluss, kann das zu einer Abschaltung der Hauptsicherung führen. Keiner der Beiden könnte sein Elektrofahrzeug mehr laden. Da-her ist eine Nachrüstung sowohl im Interesse des E2 als auch des E1. Aus diesem Grund bezieht sich vorliegend die Formulierung „dieser Wohnungseigentümer“ sowohl auf den E2 als auch auf den E1. Die Kosten für die Aufrüstung haben E1 und E2 gemeinsam zu tragen.

Unseren Musterbeschluss dazu finden Sie weiter unten.

Bildnachweis: Pixabay


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