Zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

„Es ist ein Baumangel“ sagen die Mieter, „Die Mieter lüften und heizen nicht ausreichend“ sagen die Vermieter. Dies sind die typischen Argumente in Rechtsstreiten, in denen Schimmelbefall eine Rolle spielt. Dass ein Gericht diesem Argument mit einem klaren Zahlenwert begegnet, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Gießen aus dem Wohnraummietrecht (LG Gießen, Urteil vom 06.06.2025 – 1 S 171/23). Am Ende des Verfahrens ging es nicht mehr um die Wohnung selbst – die Räumung hatten die Parteien bereits für erledigt erklärt –, sondern um 627,13 Euro Anwaltskosten. Und um die Frage, die für die Praxis viel wichtiger ist: Wie oft muss ein Mieter eigentlich lüften, um sich gegen den Schimmelvorwurf zu wehren?

Die Mieter einer Altbauwohnung stellten Schimmelbefall fest und kürzten daraufhin die Miete. Sie beriefen sich auf eine mangelhafte Bausubstanz: schlechte Wärmedämmung, Glasbausteine, keine Heizung im Flur und eine Heizleistung im Wohnzimmer, die angeblich nicht über 19 Grad Celsius hinauskam.

Die Vermieterin sah das anders und kündigte das Mietverhältnis außerordentlich wegen des daraus entstandenen Zahlungsverzugs. Das Amtsgericht Friedberg gab ihr recht und verurteilte die Mieter zur Räumung sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Mieter gingen in Berufung.

Ein gerichtlicher Sachverständiger untersuchte das Gebäude und führte zusätzlich Langzeitmessungen in der Wohnung durch – mit Ergebnissen, die für die Mieter am Ende nachteilig waren.

Das Landgericht Gießen wendet die vom BGH entwickelte Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden konsequent an (BGH, Urteil v. 10.11.2004, NZM 2005, 17): Zunächst muss der Vermieter nachweisen, dass die Bausubstanz mangelfrei ist. Erst wenn ihm dieser Nachweis gelingt, muss der Mieter belegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Erster Schritt: die Bausubstanz. Der Sachverständige stellte fest, dass das Gebäude dem Stand der Technik zum Zeitpunkt seiner Errichtung entsprach. Bauartbedingte Eigenschaften wie Glasbausteine oder die fehlende Flurheizung waren zwar vorhanden, begründeten aber keinen rechtlich relevanten Mangel, solange sie dem Baujahr entsprachen. Die Vermieterin hatte damit ihre Darlegungslast erfüllt.

Zweiter Schritt – und das ist der entscheidende Teil: das Lüftungsverhalten. Die Langzeitmessungen zeigten ein Bild, das „weit von dem Notwendigen abwich": Im Wohnzimmer fanden zeitweise nur noch zwei Lüftungsvorgänge pro Woche statt, phasenweise gar keine. Das Gericht folgte der sachverständigen Einschätzung, dass die Wohnung – trotz der ungünstigen baulichen Gegebenheiten – bei zwei bis drei Stoßlüftungen pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit schimmelfrei geblieben wäre.

Bemerkenswert ist der Umgang mit dem Temperatureinwand: Selbst wenn das Wohnzimmer sich tatsächlich nur bis 19 Grad Celsius hätte beheizen lassen, wäre laut Gutachten eine Schimmelbildung bei diesem Lüftungspensum vermeidbar gewesen (vgl. auch LG Bonn, Urteil v. 13.09.2012 – 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Die niedrigere Heizleistung war damit für den Schaden nicht ursächlich – ursächlich war allein das fehlende Lüften. Auch der Einwand, der Gutachter habe nicht in jedem Zimmer gemessen, half den Mietern nicht: Die Ergebnisse aus den repräsentativen Räumen zeichneten bereits ein klares Bild eines generellen Lüftungsdefizits.

Da somit kein Mangel der Mietsache vorlag, bestand zu keinem Zeitpunkt ein Minderungsrecht nach § 536 BGB. Die einbehaltenen Beträge waren echter Zahlungsverzug – und dieser berechtigte die Vermieterin zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB. Die Berufung der Mieter wurde zurückgewiesen; sie müssen der Vermieterin 627,13 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltskosten (§§ 280, 286 BGB) sowie die Kosten des Rechtsstreits, zu denen auch die Sachverständigenkosten gehören, erstatten.

1. Zwei bis drei Stoßlüftungen täglich sind der Referenzwert. Das Landgericht Gießen bestätigt damit eine bereits verbreitete Linie in der Rechtsprechung (vgl. LG Bonn a.a.O.). Dieser Wert eignet sich hervorragend für Informationsschreiben an Mieter oder für die Dokumentation im Übergabeprotokoll.

2. Eine niedrigere Raumtemperatur entbindet nicht von der Lüftungspflicht. Der Einwand „die Heizung schafft es nicht wärmer" verfängt nur, wenn der Sachverständige bestätigt, dass selbst bei korrektem Lüftungsverhalten und der gegebenen Temperatur Schimmel unvermeidbar gewesen wäre. Das ist eine hohe Hürde – im vorliegenden Fall hat sie nicht getragen.

3. Wer bei Schimmel voreilig mindert, riskiert mehr als nur die Nachzahlung. Erreicht der einbehaltene Betrag die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB, folgt die fristlose Kündigung – und zusätzlich die Pflicht, die außergerichtlichen Anwaltskosten des Vermieters zu erstatten.

Kurz gesagt: Zwei bis drei Stoßlüftungen am Tag sind nicht nur eine Empfehlung aus dem Ratgeber, sondern inzwischen ein gerichtlich anerkannter Maßstab – und wer ihn unterschreitet, trägt im Streitfall ein erhebliches Risiko.

Autorin: Katharina Gündel – GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH