Beweislast für Heilungsvoraussetzungen

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind unser täglich Brot. Dabei stellen wir uns oft Fragen wie: Haben die Mieter pünktlich – vor der Kündigung – gezahlt? Kann die Kündigung noch durch Zahlung „geheilt“ werden? –Genau darüber musste das Landgericht Hamburg entscheiden (LG Hamburg, Urteil vom 30.09.2025 – 334 S 4/25). Der Fall bietet gleich in mehrfacher Hinsicht Lehrstoff: Es geht um einen Mietvertrag mit einer vermeintlichen Erbin, um zwei bereits verbrauchte Schonfristzahlungen und um die entscheidende Frage, wer beweisen muss, dass der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wurde.

Die ursprüngliche Mieterin einer Hamburger Wohnung verstarb im Jahr 2021. Die aktuelle Mieterin, die sich zuvor um die Belange der Verstorbenen gekümmert hatte, übernahm ab Juni 2022 die Mietzahlungen und trat gegenüber der Vermieterin als Erbin bzw. Bevollmächtigte auf. Eine förmliche Erbenstellung ließ sich jedoch nie klären – ein Erbschein wurde nie beantragt. Am 27.04.2023 unterzeichneten die Parteien gleichwohl einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag“, mit dem das Mietverhältnis „wie es steht und liegt“ fortgeführt werden sollte.

In der Folge geriet die nun neue Mieterin mehrfach mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin sprach insgesamt drei außerordentliche Kündigungen aus: am 7.6.2023, am 27.7.2023 und schließlich am 14.8.2024. Die Mieterin reagierte auf die dritte Kündigung mit einer Zahlung von 1.095,72 Euro, die am 19.8.2024 bei der Vermieterin einging und den bestehenden Rückstand von 742,73 Euro vollständig ausglich. Streitig blieb jedoch, wann genau die Mieterin die Kündigung vom 14.8.2024 erhalten hatte – nach ihrer Darstellung erst am 20.8.2024, nach Darstellung der Vermieterin bereits am 17.8.2024.

Das Landgericht Hamburg differenziert in seiner Entscheidung zwischen mehreren rechtlich selbstständigen Fragen – und kommt am Ende zu einem anderen Ergebnis als die Vorinstanz.

Da die Mieterin unstreitig nicht Erbin geworden war, konnte sie nicht gemäß §§ 563 ff. BGB in das alte Mietverhältnis eintreten. Das Landgericht wertete den Nachtrag vom 27.4.2023 als eigenständigen neuen Mietvertrag, der durch Auslegung auch die Übernahme der bestehenden Verbindlichkeiten der verstorbenen Mieterin umfasste. Entscheidend war die Wortwahl des Nachtrags („Das Mietverhältnis wird übernommen“, „wird fortgesetzt“) sowie das vorangegangene Verhalten der Mieterin, die sich seit Monaten wie eine Vertragspartei verhalten hatte.

Die Kündigungen vom 7.6.2023 und 27.7.2023 waren zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs berechtigt – der Rückstand lag bei 512,53 Euro. Durch monatliche Überzahlungen sowie eine Betriebskostengutschrift reduzierte sich der Rückstand jedoch noch innerhalb der zweimonatigen Schonfrist auf null; die Mieterin hatte zwischenzeitlich sogar ein Guthaben in Höhe von 90,49 Euro. Damit trat die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein – unabhängig davon, dass die Mieterin im darauffolgenden Monat erneut in Rückstand geriet. Maßgeblich ist allein, dass der Rückstand zwischenzeitlich vollständig ausgeglichen war.

Die Mieterin geriet jedoch bereits nach einem Jahr wieder erneut in Verzug. Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 14.8.2024 bestand erneut ein kündigungsrelevanter Rückstand von 742,73 Euro – die Vermieterin war grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). Die Mieterin berief sich darauf, dass ihre Zahlung vom 18.8.2024 die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausschließe, weil die Vermieterin dadurch vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt worden sei.

Hier liegt der Kern der Entscheidung: Das Landgericht stellt klar, dass die Beweislast für diese vorherige Befriedigung beim Mieter liegt – und zwar für beide Zeitpunkte, sowohl für den Eingang der eigenen Zahlung als auch für den Zugang der Kündigung. Das Gericht beruft sich dabei auf eine seit 1960 gefestigte BGH-Rechtsprechung: Wer sich auf den Ausschluss eines grundsätzlich bestehenden Kündigungsrechts beruft, muss die dafür günstigen Umstände beweisen. Der Mieterin gelang dieser Beweis nicht – der von der Vermieterin vorgelegte Auslieferungsbeleg bezog sich zudem auf die falsche Sendungsnummer, sodass offenblieb, wann die Kündigung tatsächlich zuging. Das ging zulasten der Mieterin, nicht der Vermieterin.

Von einer abweichenden Konstellation – dem Urteil des KG Berlin vom 20.7.2019 (8 U 132/18) – grenzt das Landgericht sich ausdrücklich ab: Dort ging es um eine Kündigung, die vor Entstehen des Zahlungsrückstands ausgesprochen wurde; dort trägt der Vermieter die Beweislast für den (späteren) Zugang. Im vorliegenden Fall stand der Rückstand am 14.8.2024 dagegen unstreitig fest – streitig war nur, ob er noch rechtzeitig vor Zugang beglichen wurde. Das ist die Konstellation des Mieterbeweises.

Selbst wenn man der Mieterin die rechtzeitige Zahlung zugutehalten wollte, half ihr eine zweite Argumentationslinie nicht weiter: Die Heilung durch Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung vorausgegangen ist, die ihrerseits durch Schonfristzahlung unwirksam wurde. Genau das war hier der Fall – die Schonfristzahlung vom August 2023 hatte diese Möglichkeit für die Folgekündigung bereits verbraucht.

Die Mieterin berief sich zusätzlich auf eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens nach einem Feuerwehreinsatz. Das Gericht hielt die vorübergehende Unterbrechung der Wasserversorgung zwar für grundsätzlich minderungsrelevant, ließ die Frage aber letztlich offen: Die Mieterin hatte es versäumt, den Mangel in einer nach § 536c BGB hinreichend konkreten Weise anzuzeigen. Pauschale Hinweise auf einen „Wasserschaden“ bei gelegentlichen Vorsprachen reichten nicht aus, um die Minderung wirksam geltend zu machen.

1. Beweislast bei „vorheriger Befriedigung“ beachten: Wer sich auf § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB beruft, muss sowohl den Zeitpunkt der eigenen Zahlung als auch den Zeitpunkt des Kündigungszugangs beweisen. Für Vermieter heißt das: Ein bloßes Bestreiten des Zugangszeitpunkts durch den Mieter genügt nicht, um die Kündigung zu Fall zu bringen – die Unsicherheit geht zulasten des Mieters.

2. Die Schonfristzahlung ist keine dauerhafte Rückversicherung: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wirkt sie nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Vermieter und Verwalter sollten bei Folgekündigungen stets prüfen, ob eine frühere Kündigung bereits durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist – dann verfängt der Einwand beim zweiten Mal nicht mehr.

3. Zustellnachweise müssen zur richtigen Sendung passen: Der von der Vermieterin vorgelegte Auslieferungsbeleg bezog sich auf die falsche Einschreiben-Nummer und konnte den Zugangszeitpunkt daher nicht belegen. Bei Kündigungen per Einschreiben lohnt sich eine sorgfältige Dokumentation der jeweiligen Sendungsnummern.

4. Mängelanzeigen müssen konkret sein: Pauschale mündliche Hinweise auf „einen Wasserschaden“ genügen nicht den Anforderungen des § 536c BGB. Mieter sollten Mängel schriftlich, datiert und mit konkreter Beschreibung anzeigen, wenn sie sich später auf eine Minderung berufen wollen.

5. Bei Tod des Mieters: Vor einer faktischen Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer vermeintlichen Erbin sollten Vermieter einen Erbschein verlangen oder die Kündigungsmöglichkeit nach § 564 Satz 2 BGB prüfen. Andernfalls kann – wie hier – durch schlüssiges Verhalten ein neuer, eigenständiger Mietvertrag entstehen, was allerdings nicht zwingend nachteilig sein muss: Im vorliegenden Fall übernahm die neue Vertragspartei durch die Vertragsauslegung sogar die Altschulden.

Autorin: Katharina Gündel – GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH