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Verwalter Talk: Beweislast für das Vorliegen der Heilungsvoraussetzungen
Beschreibung
Kursbeschreibung:
Dieses Fortbildungsvideo behandelt ein Urteil des Landgerichts Hamburg (30. 9. 2025, Az. 334 S 4/25) zur Beweislastverteilung bei der Frage, ob eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vorherige Zahlung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die Mieterin war bereits 2023 wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt worden und hatte durch Schonfristzahlung geheilt. Im Jahr 2024 erfolgte erneut eine Kündigung, woraufhin die Mieterin wenige Tage später zahlte. Strittig war allein der Zugangszeitpunkt der Kündigung. Das Gericht – unter Bezugnahme auf eine BGH-Entscheidung von 1960 – entschied, dass die Mieterin beweisen muss, dass die Kündigung erst nach ihrer Zahlung zugegangen ist, da sie sich auf den Kündigungsausschluss beruft. Da ihr dieser Beweis misslang, wurde die Kündigung als wirksam angesehen.
Schwerpunkte:
- Kündigungsausschluss nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB: Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird
- Schonfristzahlung und Heilung: einmalige Heilungsmöglichkeit innerhalb von zwei Jahren – erneute Heilung ist ausgeschlossen
- Beweislastverteilung: Wer sich auf den Kündigungsausschluss beruft (Mieter), trägt die Beweislast dafür, dass die Zahlung vor Zugang der Kündigung erfolgte
- Zugangszeitpunkt als Schlüsselfrage: nicht das Ob, sondern das Wann des Zugangs war streitentscheidend
- Praxisrelevanz im Zeitalter der Echtzeitüberweisung: Künftig häufiger erwartet, da Mieter sofortige Zahlungen per Smartphone leisten können
- Rechtshistorischer Bezug: LG Hamburg stützte sich auf BGH-Entscheidung von 1960 – ein Beleg für die Seltenheit dieser Konstellation
Lernziele:
- Die Teilnehmenden können erklären, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, und wissen, wann eine erneute Heilung nicht mehr möglich ist.
- Die Teilnehmenden verstehen die Beweislastverteilung bei streitigem Zugangszeitpunkt der Kündigung und können begründen, warum in diesem Fall der Mieter beweispflichtig ist.
- Die Teilnehmenden können die praktische Bedeutung des Zugangszeitpunkts einer Kündigung für die Wirksamkeit einer Schonfristzahlung einschätzen.
- Die Teilnehmenden erkennen die wachsende Relevanz dieser Problematik im Zusammenhang mit Echtzeitüberweisungen und können Vermieter und Mieter entsprechend sensibilisieren.
Zuordnung zur Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):
- 2.1.2 Mietrecht
- 5.4.2.3 Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen
- 2.11 Grundsätze des Mietprozess- und Zwangsvollstreckungsrechts
Zuordnung zum Rahmenlehrplan Zertifizierter Verwalter gem. § 26a WEG:
- 2.2.2 Mietrecht
- 2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
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Dauer: 00:04:38
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