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Das GModG ist da: Aus dem „Heizungsgesetz" wird das Gebäudemodernisierungsgesetz
was Verwalter und Vermieter jetzt wissen müssen
06.08.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Es ist vollbracht: Nach monatelangem Ringen haben Bundestag und Bundesrat am 10.7.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Verkündet wurde es am 28.7.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), die zentralen Regelungen sind am 29.7.2026 in Kraft getreten – also erst vor wenigen Tagen.
Das viel diskutierte „Heizungsgesetz" ist damit Geschichte, jedenfalls dem Namen und wesentlichen Inhalten nach: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird nicht ersatzlos abgeschafft, sondern umbenannt und grundlegend umgebaut. Es heißt nun „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" – kurz GModG. Für Verwalter, Vermieter und Eigentümer ändert sich einiges, und zwar nicht nur beim Heizungstausch, sondern auch im Mietrecht und bei der CO2-Kostenverteilung. Zeit für einen Überblick.
Das Wichtigste in Kürze
- In Kraft seit 29.7.2026: Der Hauptteil des GModG gilt seit dem Tag nach der Verkündung; weitere Teile folgen gestaffelt zum 1.1.2027, 1.1.2028 und 1.1.2030.
- 65-Prozent-Regel gestrichen: Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt – auch die zuletzt auf den 1.11.2026 verschobene Pflicht für Großstädte kommt nicht mehr.
- Technologiefreiheit beim Heizungstausch: Eigentümer können wieder frei wählen – Wärmepumpe, Fern- und Nahwärme, Biomasse, Hybridlösungen oder auch neue Gas- und Ölheizungen.
- Neue „Bio-Treppe": Neu eingebaute fossile Heizungen müssen ab 2029 mit steigenden Mindestanteilen klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden (10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040) – nachzuweisen über die Lieferverträge.
- Mietrecht und Kostenverteilung: Das GModG ändert die §§ 555b, 559e, 559f BGB und das CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Die Mehrkosten der Bio-Treppe sowie Netzentgelte und CO2-Kosten werden künftig grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt; die volle Modernisierungsumlage bei Wärmepumpen ist an eine Mindesteffizienz geknüpft.
- Nichtwohngebäude: Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie mit dem „Worst-first"-Ansatz – die energetisch schlechtesten 16 % des Bestands sind bis 2030, die schlechtesten 26 % bis 2033 zu modernisieren.
- Neubauten: Lebenszyklus-Treibhausgasbilanzen werden Pflicht (ab 2028 für große Neubauten, ab 2030 für alle); Nullemissionsstandards folgen gestaffelt.
Und nun der Reihe nach.
Vom GEG zum GModG: Was in Kraft getreten ist – und wann
Das GModG ist ein Artikelgesetz: Es ändert das bestehende GEG, gibt ihm einen neuen Namen und eine neue Ausrichtung. Ausgefertigt wurde es am 23.07.2026, verkündet am 28.07.2026; der Hauptteil gilt seit dem 29.07.2026. Das Inkrafttreten der übrigen Teile ist gestaffelt: Die umfassenden Änderungen an der Nachweisführung folgen zum 1.1.2027, die Nullemissionsvorgaben für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand zum 1.1.2028 und für sämtliche Neubauten zum 1.1.2030.
Eine kuriose Randnotiz der Übergangsphase: Weil sich das GModG im Verfahren verzögerte, hatte der Gesetzgeber die 65-Prozent-EE-Pflicht für Großstädte noch im Juni 2026 per Omnibusgesetz vom 1.7. auf den 1.11.2026 verschoben – um zu vermeiden, dass eine Pflicht erst in Kraft tritt und kurz darauf wieder abgeschafft wird. Mit dem Inkrafttreten des GModG ist dieser Aufschub gegenstandslos: Die 65-Prozent-Regel kommt gar nicht mehr. Auch ein verfassungsrechtlicher Angriff auf das Gesetzgebungsverfahren blieb ohne Erfolg: Das Bundesverfassungsgericht hat die Organklage der Linksfraktion mit Beschluss vom 9.7.2026 (2 BvE 3/26) als unzulässig verworfen – zur materiellen Verfassungsmäßigkeit des GModG sagt der Beschluss allerdings nichts.
Heizungstausch: Technologiefreiheit statt 65-Prozent-Vorgabe
Kernstück der Reform ist die Rückkehr zur Technologieoffenheit beim Heizungstausch (§ 42 GModG). Die Entscheidung über die Heizungsart liegt wieder beim Eigentümer. Zulässig sind neben Wärmepumpen, Fern- und Nahwärme, Biomasse- und Hybridheizungen ausdrücklich auch neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Die bisher verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung ist entfallen.
Ganz ohne Klimakomponente geht es aber nicht: Wer nach Inkrafttreten der Vorschrift in einem Bestandsgebäude eine fossile Heizung neu einbaut, muss sie künftig mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben – der sogenannten Bio-Treppe (§ 43 GModG). Der Stufenplan: mindestens 10 Prozent ab dem 01.01.2029, 15% ab 2030, 30% ab 2035 und 60% ab 2040. Wichtig für die Praxis: Erfüllt wird die Pflicht nicht über die Technik der Anlage, sondern über den Brennstoffbezug – also über Liefer- oder Wärmelieferverträge mit entsprechend ausgewiesenem Bio-Anteil, nachgewiesen über anerkannte Massenbilanzsysteme der Versorger. Für den klimafreundlichen Anteil entfällt der CO2-Preis. Ausnahmen gelten für Hybridlösungen: Bei Solarthermie-Hybridheizungen greift die Bio-Treppe bis Ende 2034 nicht, wenn bestimmte Mindestkollektorflächen erreicht werden; bei Wärmepumpen-Hybriden entfällt sie bei bivalent-parallelem Betrieb mit Wärmepumpen-Vorrang. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen sind dafür teils fachkundige Nachweise erforderlich – ein Punkt, den Verwalter bei der Planung größerer Anlagen von Anfang an mitdenken sollten. Ergänzend soll eine Grüngas- und Grünheizölquote auf Netzebene (§ 42a GModG) ab 2028 den Hochlauf klimaneutraler Brennstoffe fördern; die Details bleiben einem gesonderten Gesetz vorbehalten, das bis Dezember 2026 kommen soll.
Mietrecht und CO2-Kosten: Die neue Lastenverteilung
Für die tägliche Verwaltungspraxis mindestens ebenso wichtig sind die mietrechtlichen Begleitregelungen. Das GModG ändert die §§ 555b, 559e und 559f BGB sowie das CO2-Kostenaufteilungsgesetz – hier war bis zuletzt um den Mieterschutz gerungen worden, die Koalition hat sich erst Ende April 2026 auf eine „Kostenbremse" verständigt.
Das Ergebnis in Kürze: Die durch die Bio-Treppe entstehenden Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile werden in Bestandsgebäuden ab dem 1.1.2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – allerdings nur bis zu einem Bio-Anteil von 30 Prozent; die Mehrkosten oberhalb dieser Grenze trägt der Vermieter allein. Zusätzlich werden ab dem 1.1.2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO2-Kosten pauschal hälftig geteilt – und zwar unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes, also abweichend vom bisherigen Stufenmodell des CO2KostAufG. Für Vermieter mit gut sanierten Gebäuden, die bislang wenig oder nichts vom CO2-Preis trugen, ist das eine spürbare Verschlechterung; für Eigentümer unsanierter Bestände eine Entlastung.
Bemerkenswert ist auch die Regelung zur Modernisierungsumlage bei Wärmepumpen: Die vollständige Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete setzt künftig voraus, dass die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht. Andernfalls ist nur die Hälfte der Kosten umlagefähig. Wer eine Wärmepumpe plant, sollte die Effizienzprognose also nicht nur aus technischen, sondern auch aus mietrechtlichen Gründen sorgfältig dokumentieren – hier entscheidet eine Kennzahl über die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.
Nichtwohngebäude: „Worst first" wird Pflicht
Mit den §§ 40 und 41 GModG setzt der Gesetzgeber die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) für Nichtwohngebäude um. Nach dem „Worst-first"-Ansatz sollen – gemessen am Bestand des Jahres 2020 – bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent und bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent der Nichtwohngebäude modernisiert werden. Konkrete Sanierungsmaßnahmen schreibt das Gesetz bewusst nicht vor; Eigentümer wählen selbst, wie sie das energetische Ziel erreichen. Von vornherein nicht renovierungspflichtig sind Gebäude, die bereits das Niveau der Dritten Wärmeschutzverordnung erreichen oder überwiegend mit Fernwärme, Wärmepumpen oder Biomasse versorgt werden. Der Nachweis kann grundsätzlich über vorhandene Energieausweise geführt werden – eine neue Ausweispflicht begründen die Renovierungsanforderungen ausdrücklich nicht. Wer gewerbliche Objekte verwaltet, sollte gleichwohl jetzt eine Bestandsaufnahme machen: Welche Objekte könnten in die „schlechtesten 16 Prozent" fallen, und welche Energieausweise liegen überhaupt vor?
Neubauten: Lebenszyklusbilanz und Nullemissionsstandard
Für Neubauten bringt das GModG zwei Neuerungen mit Vorlauf: Zum einen müssen die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus – von der Baustoffherstellung über Errichtung, Nutzung und Instandhaltung bis zum Rückbau – ermittelt und offengelegt werden (§ 88b GModG). Diese Pflicht gilt ab dem 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern beheizter oder gekühlter Nutzfläche und ab dem 1.1.2030 für sämtliche Neubauten; der Bericht wird unselbständiger Teil des Energieausweises. Verbindliche Grenzwerte gibt es zunächst nicht. Zum anderen werden Nullemissionsstandards eingeführt: für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand ab dem 1.1.2028, für alle neuen Gebäude ab dem 1.1.2030. Daneben wird die vereinfachte Nachweisführung über amtlich definierte Modellgebäudetypen weiterentwickelt (§ 31 GModG) – wird ein Neubau entsprechend errichtet, wird die Einhaltung der Anforderungen unwiderleglich vermutet, ohne individuelle energetische Berechnung.
Einordnung: Ruhe an der Heizungsfront? Nur vorläufig
Man kann vom GModG halten, was man will – rechtspolitisch ist es hoch umstritten, die Kritik reicht von „überfälliger Praxistauglichkeit" bis „klimapolitischem Rückschritt". Für die Verwaltungspraxis zählt zunächst: Es gilt. Und es schafft in einem Punkt tatsächlich Ruhe, nämlich bei der seit 2023 schwelenden Unsicherheit rund um die 65-Prozent-Regel und die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung.
Endgültig ist diese Ruhe aber nicht. Das Gesetz selbst sieht eine Evaluierung im Jahr 2030 mit Blick auf die Klimaziele des Gebäudesektors vor (§ 9a GModG), und bis Ende 2026 will die Bundesregierung ein weiteres Gesetz vorlegen – unter anderem zur Ausgestaltung der Grüngasquote. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, sollte seinen Auftraggebern deshalb ehrlich sagen: Die Anlage ist zulässig, aber die Betriebskosten sind eine Wette auf die Verfügbarkeit und den Preis biogener Brennstoffe – und auf die Stabilität der politischen Rahmenbedingungen.
Für Ihre To-do-Liste als Verwalter:
Prüfen Sie laufende Heizungsprojekte auf die neue Rechtslage (insbesondere gestoppte oder verschobene Vorhaben, die an der 65-Prozent-Regel hingen). Kalkulieren Sie bei fossilen Neuanlagen die Bio-Treppe und die neue CO2- und Netzentgeltverteilung in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ein. Achten Sie bei Wärmepumpenprojekten auf die Jahresarbeitszahl von 2,5 als Schwelle für die volle Modernisierungsumlage. Und verschaffen Sie sich bei gewerblichen Beständen einen Überblick über den energetischen Zustand mit Blick auf die Worst-first-Pflichten ab 2030. Über die Details der einzelnen Regelungen – insbesondere die mietrechtlichen Änderungen – werden wir berichten.
Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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