Das Pendeln zum Stadtrand

In Zeiten steigender Mieten in den Ballungsräumen „behalten“ immer mehr Mieter ihre günstigen Wohnungen, auch wenn sie selbst ausziehen. Um dann aber doch Miete zu sparen, bitten einige dieser Mieter um die Erlaubnis diese Wohnung unterzuvermieten. Muss der Vermieter diese erteilen?

In unserem Beitrag vom 9. Februar 2022 haben wir bereits über die Voraussetzungen für eine Erlaubnis zur Untervermietung berichtet und darauf hingewiesen, dass immer im Einzelfall geprüft werden muss, ob der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Dies ist dann gegeben, wenn er ein, nach Mietvertragsschluss entstandenes, berechtigtes Interesse hat.

Die Rechtsprechung bejaht dieses berechtigte Interesse dann, wenn es ein „mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehendes wirtschaftliches Interesse“ ist. Doch kann tatsächlich jedes erlaubte wirtschaftliche Interesse tatsächlich Grundlage für die erlaubte Untervermietung sein. Dies hat das Landgericht Berlin verneint. 

Fall:

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter am Stadtrand eine Doppelhaushälfte und darüber hinaus im Stadtzentrum eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Von dieser Wohnung wollte er zwei Zimmer an zwei Untermieterinnen untervermieten. Mit der Untervermietung wollte der Mieter die finanzielle Belastung möglichst geringhalten. Er berief sich darauf, dass er ein wirtschaftliches Interesse habe und dass dies auch im Einklang mit der Rechts - und Sozialordnung steht. Die Vermieterin erteilte die Erlaubnis nicht. Der Mieter klagte.

Urteil:

Während noch das Amtsgericht Mitte den Anspruch des Mieters bejahte, gab das Landgericht der Vermieterin Recht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung. Zwar kann eine doppelte Haushaltsführung zu einem ausreichenden berechtigten Interesse führen, dies sei in diesem Fall aber nicht gegeben. 

Das Gericht hat sich hier mit den Voraussetzungen des § 553 BGB beschäftigt und festgestellt, dass dieser dem Bestandsschutz diene. Ein Mieter soll nicht gezwungen sein, seine Wohnung aufzugeben, wenn sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse negativ geändert haben. Das Landgericht meint – zu Recht –, dass § 553 Abs. 1 BGB aber nicht dazu führen darf, dass jede Mieterhöhung einen solchen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis begründet. Eine uferlose Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB liefe auf die Schaffung einer institutionellen Erwerbsquelle des Wohnraummieters und eine damit einhergehende - und nur in seltenen Fällen durch die Erlaubnissperren beschränkte - Genehmigungspflicht des Vermieters hinaus. Der Gesetzgeber hatte den schützenswerten Bestand eines Mietverhältnisses vor Augen und nicht den Bestand mehrerer Mietverhältnisse in derselben Stadt.

Der Mieter habe nicht vorgetragen, welche gewichtigen Argumente für den Erhalt des Nebenwohnsitzes im Stadtzentrum sprechen, wie z.B. ob geplant ist, diesen wieder zum Hauptwohnsitz zu machen.

Fazit:

Es steht zwar im Einklang mit der Rechtsordnung mehrere Wohnungen anzumieten und nicht alle zu bewohnen. Ein Wohnraummieter muss seine Wohnung nicht bewohnen. Dass Untervermietung zu einer wirtschaftlichen Entlastung führt, kann ebenfalls bedenkenlos bejaht werden. In einer solchen Konstellation muss der Vermieter jedoch keine Untermieterlaubnis erteilen.

Landgericht Berlin, Urteil vom 17.3.2022, Az. 67 S 286/21

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