In den letzten Monaten häuften sich die unterschiedlichsten Urteile der Land- und Oberlandesgericht zum Thema: Muss der Ladenmieter seine Miete zahlen, wenn eine Corona-Schutzmaßnahme läuft? Die verordnete Schließung von Restaurants, Geschäften und Hotels hatten und haben erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der Betreiber. Die Bandbreite der Urteile reicht von Minderung von bis zu 80% über andere Mietreduzierungen bis zur vollen Mietzahlungspflicht. Nun hat der BGH entschieden: Eine Mietreduzierung kommt für die Zeit der Betriebsschließung in Betracht, der Mieter muss jedoch …

Durch die Presse geisterte es anders: In den abendlichen Fernsehnachrichten war von einer Mietminderung die Rede. Der BGH hat jedoch eine Minderung der Miete verneint. Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein im Laufe des Mietverhältnisses auftretender Wasserschaden in einem Ladengeschäft ist beispielsweise eine solche negative Abweichung.

Eine behördlich angeordnete Betriebsschließung wegen der Pandemie führt jedoch nicht zu einem Mangel. Voraussetzung für einen Mangel wäre, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Das Mietobjekt stand trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. 

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezogen ist. 

Der BGH sieht einen solchen Fall – der Betroffenheit der großen Geschäftsgrundlage – als gegeben an. „Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.“

Neben diesem Wegfall der Geschäftsgrundlage gibt es aber noch weitere Voraussetzungen für die Anwendung von § 313 BGB. Nach § 313 BGB kann die Anpassung des Vertrags an geänderte Umstände verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Der BGH führt in seiner Pressemitteilung aus, dass sich durch die COVID-19-Pandemie ein allgemeines Lebensrisiko für beide Parteien verwirklicht hat und dass das damit verbundene Risiko nicht einem allein zugewiesen werden kann.

Eine Reduzierung der Miete bzw. eine Vertragsanpassung kommen damit in Betracht, muss aber nicht erfolgen.

Weitere Voraussetzung ist nämlich, dass eine Abwägung anhand aller Umstände des Einzelfalls erfolgt.

Abzuwägen sind:

- Nachteile des Mieters durch die Geschäftsschließung 

- Dauer der Geschäftsschließung

- Umsatzrückgang im konkreten Objekt

- Maßnahmen des Mieters zur Verminderung der Geschäftsverluste - tatsächliche und mögliche

- Staatliche Leistungen (Zuschüsse) – wieder tatsächliche und mögliche

- Interessen und finanzielle Möglichkeiten des Vermieters

Diese Abwägung kann ergeben, dass die konkreten Auswirkungen ein Ausmaß erreicht haben, die eine Anpassung erforderlich machen. Genauere Vorgaben, welche Umsatzeinbuße zu welcher Anpassung der Miete führen hat der BGH – bislang – nicht gemacht. Die weitere Entwicklung bleibt daher abzuwarten.

BGH, Urteil vom 12.1.2022, XII ZR 8/21 (zitiert nach der Pressemitteilung)

Wir empfehlen daher, die Mieter zunächst um folgende Informationen zu bitten und diese zu belegen:

- Umsatzrückgang im konkreten Objekt

- Umsatzsteigerung durch Online-Handel

- Inanspruchnahme von staatlichen Leistungen (Kurzarbeit, Überbrückungshilfen usw.)

Wenn der Mieter diese Informationen nicht liefert oder belegen kann, sollten die vollen Mieten verlangt werden.

Wenn der Mieter diese Informationen aber liefert, sollten Sie in weitere Verhandlungen eintreten und dann einen Nachtrag zum Gewerbemietvertrag schließen.

Bei Vereinbarungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die z.B. die befristete Stundung von Mietforderungen oder die Mietreduzierung betreffen, ist die Schriftform zu beachten. Das bedeutet, dass in dem Nachtrag auf den Ursprungsmietvertrag und alle vorhergehenden Nachträge Bezug genommen wird und dieser Nachtrag von den Parteien oder deren Vertretern eigenhändig unterschrieben wird. Denkbar ist auch die qualifizierte elektronische Signatur des Nachtrags. Wird diese Schriftform im Rahmen eines Nachtrages nicht eingehalten, gilt der Vertrag als nicht schriftlich abgeschlossen und damit als unbefristet. Das Mietverhältnis kann dann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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