Das Mieterhöhungsverlangen und seine Formalien

Das Mieterhöhungsverlangen und seine Formalien
30.03.2022

Das Mieterhöhungsverlangen und seine Formalien 

Im bestehenden Mietverhältnis ist eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres möglich. Wenn keine Index- oder Staffelvereinbarung geschlossen und keine Modernisierung durchgeführt wurde und der Mieter auch freiwillig nicht bereit ist, mehr zu zahlen, kann der Vermieter vom Wohnraummieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dieses Zustimmungsverfahren ist ein sehr formales Verfahren mit einer Reihe von Formvorschriften und Fristen. Der BGH hatte auch in den letzten Jahren Entscheidungen zu den formellen Anforderungen zu treffen. Diese Entscheidungen waren der Anlass für diesen Beitrag. Am Ende des Beitrags finden Sie eine Checkliste zu den Formalien. 


Ausgangspunkt für das Zustimmungsverfahren ist, dass der Mietvertrag über die preisfreie Wohnung hinsichtlich der Miethöhe nur durch eine Vertragsergänzung geändert werden kann. Mieter und Vermieter „einigen“ sich auf eine Mieterhöhung. Der oder die Vermietende hat dann Anspruch auf eine solche Einigung, also die Zustimmung, wenn das Verfahren nach §§ 558 ff BGB eingehalten wird und eine Mieterhöhung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird. Die zweite Höchstgrenze ist die Kappungsgrenze. Die Miete darf nicht mehr erhöht werden als um 20% in drei Jahren bzw. um 15% in drei Jahren, wenn es die entsprechende Landesverordnung gibt. Also bittet der Vermieter den Mieter um die Zustimmung zur Mieterhöhung. Wenn der Mieter nach einer Zustimmungsfrist nicht zustimmt, hat der Vermieter drei Monate Zeit, die Zustimmungsklage zu erheben. Erfolgt keine Klageerhebung, geht es noch einmal von vorn los. 


Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 BGB dann verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, bereits seit 15 Monaten unverändert ist. Dafür ist eine entsprechende Begründung gem. § 558a Abs. 1 erforderlich.


In welchem Umfang der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vorlage des Mietspiegels zu begründen oder sich die erforderliche Begründung überhaupt auf Vorlage des Mietspiegels erstreckt, hatte nun in dritter Instanz der Bundesgerichtshof zu entscheiden (BGH, Urteil vom 7.7.2021 – VIII ZR 167/20). 


Der BGH hat in diesem Urteil ausgeführt, dass der Vermieter den Mietspiegel nicht beizufügen braucht, wenn der Mieter ihn – auch gegen eine Schutzgebühr von 3,00 € - erhalten kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter alle Angaben, die zur Ermittlung der Miete erforderlich sind, in dem Mieterhöhungsverlangen aufgeführt hat. In demselben Urteil hat der BGH auch ausgeführt, dass es keine Auswirkungen auf die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens hat, wenn der Vermieter sich verrechnet oder verschreibt. Dasselbe gilt auch, wenn die Wohnung in ein falsches Mietspiegelfeld eingeordnet wird (BGH, Urteil vom 11.3.2009, Az. VIII ZR 316/07). Die Mieterhöhung für ein Reihenendhaus kann auch mithilfe eines Mietspiegels für Geschosswohnungen verlangt werden (BGH, Beschluss  vom 26.4.2016, Az. VIII ZR 54/15). 


Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt (BGH, Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 236/18). 


Alle diese Urteile der letzten Jahre zeigen mithin, dass die formellen Anforderungen zwar bestehen, aber vom BGH immer mehr reduziert werden. Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen helfen, die formellen Anforderungen einzuhalten und einen Rechtsstreit (bis zum BGH) zu vermeiden. 

 

Checkliste: 

Allgemeines: 

  • Preisfreier Wohnraum  
  • Keine Index- oder Staffelvereinbarung
  • Jahressperrfrist (Mieterhöhungsverlangen mindestens 12 Monate nach letzter Erhöhung), d.h. Zeitraum zwischen den Erhöhungen 15 Monate
  • Ortsübliche Vergleichsmiete höher als Ausgangsmiete (Ausnahme ggf. nach Modernisierung)
  • Einhaltung der Kappungsgrenze1 
  • Gewährung einer Zustimmungsfrist (= Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens) 
  • Zustimmung oder bei Nichtzustimmung – Klage innerhalb der Klagefrist (drei weitere Monate)  

Formalien: 

  • Angabe der Adressaten = Alle Mieter 
  • Angabe des Erklärenden (Vermieter oder Ermächtigter) 
  • (Verweis auf) Vollmacht auf die Hausverwaltung 
  • Angabe des Mietverhältnisses (Anschrift und Lage der Wohnung) 
  • Angabe der Ausgangsmiete  
  • Angabe des Erhöhungsbetrags oder der Endmiete  
  • Erhöhungsdatum 
  • Begründung und Berechnung der Mieterhöhung je nach Art des Begründungsmittels
    • Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB)2 
    • Mietdatenbank (§ 558e BGB)3 
    • Sachverständigengutachten4 
    • Mindestens drei Vergleichswohnungen5 vergleichbar nach 
      • Art: Gebäudeart und Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes  
      • Größe: Wohnfläche und Zahl der Zimmer 
      • Beschaffenheit: Bauweise, Zuschnitt, Baulicher Zustand, Baualter 
      • Ausstattung: (vom Vermieter gestellt) 
      • Lage: Innerhalb der Gemeinde  
      • Energetische Beschaffenheit 


Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay


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