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Eigenbedarfskündigungen nur nach Besichtigung der Wohnung?
Was ist überhaupt noch erlaubt?
15.05.2025Immer häufiger können wir in der Rechtsprechung Urteile zu Eigenbedarfskündigungen lesen. In Zeiten des Wohnungsmangels in Großstädten schauen die Gerichte immer kritischer auf diese Kündigungen. Die Gerichte verlangen einen ernsthaften Nutzungswunsch der sogenannten Bedarfsperson. Wenn hier Zweifel bestehen, wird die Räumungsklage abgewiesen. In meinem heutigen Beitrag soll es um ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hamburg gehen. Auf dieses bin ich bei der Vorbereitung auf das Webinar vom 22.5.2025 gestoßen.
Was war passiert?
Ein Ehepaar war Eigentümer einer Wohnung in Hamburg. Die Tochter hatte einen Studienplatz in Hamburg erlangt und wollte in diese Wohnung einziehen. Die Wohnung war aber seit 2017 vermietet.
Die Vermieter kündigten also die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten die Kündigung mit dem Studienplatz der Tochter, benannten diese aber nicht namentlich. Die Mieter zogen nicht aus. Im Räumungsrechtsstreit kündigten die Vermieter nochmals und diesmal benannten sie Namen und Geburtsdatum der Tochter. Das AG Hamburg musst du nun über die Räumungsklage entscheiden.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Es hätte keinen „hinreichend verfestigten“ Eigenbedarf gegeben. Das Gericht bezog sich hier insbesondere darauf, dass die Tochter die Wohnung niemals besichtigt habe und deswegen gar nicht gewusst habe, wie die Wohnung aussehe. Sie könne also gar keinen Nutzungswunsch gehabt haben. Aus diesem Grunde habe es sich bei den Kündigungen um Vorratskündigungen gehandelt, die unzulässig sein (AG Hamburg, Urteil vom 14.02.2025 - 49 C 86/24).
Ist eine Besichtigung tatsächlich Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung?
Nein. Das Urteil ist ganz klar falsch und widerspricht der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und juristischer Literatur. Zum einen ist schon nicht ganz klar, ob eine geplante Eigenbedarfskündigung überhaupt ein Besichtigungsgrund für eine Wohnung darstellt. Ein Vermieter darf nämlich nicht ohne einen sachlichen Grund die Wohnung des Mieters besichtigen.
Zum anderen kann davon ausgegangen werden, dass die Bedarfsperson aus den Beschreibungen der Wohnung bereits entscheiden kann, ob er oder sie in die Wohnung einziehen will und ob diese geeignet ist für seinen Bedarf. Hierbei kann im Allgemeinen davon ausgegangen werden, dass dem Vermieter zumindest der allgemeine Zustand und der Zuschnitt der Wohnung bekannt sind.
Sind der Name und das Geburtsdatum der Bedarfsperson Voraussetzung für die Kündigung?
Für die Kündigung ist es erforderlich, die Bedarfsperson eindeutig zu benennen. Wenn die Vermieter nur eine Tochter haben, sollte es daher ausreichen, sie als Tochter zu bezeichnen. Die Gerichte sehen dies aber teilweise anders. Nach herrschender Ansicht sind der Name, das Alter und die Anschrift der Bedarfsperson anzugeben. Außerdem müssen die Gründe des Wohnbedarfs erläutert werden. Dazu müssen auch die aktuellen Wohnverhältnisse beschrieben werden. Das Geburtsdatum jedenfalls muss nicht angegeben werden.
Tipp
Es ist nicht auszuschließen, dass sich andere Gerichte, diese Idee zu eigen machen. Daher empfehlen wir für den Fall der beabsichtigten Eigenbedarfskündigung, die Wohnung mit der Eigenbedarfsperson zu besichtigen, jedenfalls aber eine Besichtigung zu diesem Zweck anzukündigen.
Fazit
Da die Gerichte Eigenbedarfskündigungen immer kritischer betrachten, empfehlen wir hier besonders sorgfältig vorzugehen. Die Eigenbedarfsperson sollte möglichst genau bezeichnet und der Nutzungswunsch genau beschrieben und nachvollziehbar erläutert werden.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay