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Glasfaser nur für Eigentümer oder auch für Mieter?
Immer wieder beschäftigen uns die sogenannten privilegierten Baumaßnahmen
12.06.2025Im WEG gibt es fünf Maßnahmen, die privilegiert sind, also auf die der Nutzer einen Gestattungsanspruch hat, im BGB nur vier. Die Maßnahme, die in § 554 BGB nicht aufgezählt ist, sind bauliche Veränderungen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, dienen. Folgt daraus, dass Mieter tatsächlich keinen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Gestattung eines Glasfaseranschlusses haben?
Regelungsgehalt von § 554 BGB
Geregelt sind die sogenannten privilegierten Baumaßnahmen. Dazu gehören bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Einbruchschutz, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge und dem Betreiben von Steckersolargeräten dienen. § 554 BGB gibt Mietern aber keine Ansprüche gegen ihre Vermieter, dass diese, also die Vermieter, bauen. Mieter können also nicht verlangen, dass Vermieter Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchschutz vornehmen. Vielmehr will der Mieter selbst bauen und kann vom Vermieter dessen Einwilligung oder eben Gestattung verlangen. Im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter die Maßnahme tatsächlich gestatten muss, werden dann die beiderseitigen Interessen zwischen Mieter und Vermieter abgewogen.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
§ 554 BGB wurde erst im Dezember 2020 in das BGB mit aufgenommen. Diese Vorschrift sollte dazu dienen, das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht zu harmonisieren. Insbesondere deshalb erscheint es merkwürdig, dass es im Wohnungseigentumsrecht mehr Maßnahmen gibt als im BGB. Hat der Gesetzgeber hier etwas vergessen?
Tatsächlich nicht. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass die Regelungen aus dem Telekommunikationsgesetz (TKG) bereits dazu führen, dass Mieter gegen Vermieter Ansprüche auf Gestattung eines Glasfaseranschlusses haben.
Regelungen im TKG
Tatsächlich gibt es auch im TKG mietrechtliche Regelungen. Allerdings ist die Suche nach einer Regelung, nach der der Mieter Ansprüche gegen den Vermieter auf Gestattung eines Glasfaseranschlusses hat, vergeblich. Eine solche Regelung gibt es nicht.
Das Telekommunikationsgesetz regelt die Beziehungen zwischen Telekommunikationsanbietern und Kunden oder zwischen Telekommunikationsanbietern und Eigentümern von Grundstücken oder Häusern. Tatsächlich haben Telekommunikationsanbieter Ansprüche gegen Eigentümer, die darauf gerichtet sind, das Haus an ein Glasfasernetz anzuschließen. Und dies dürfte nicht nur für das Haus (den Hausabschlusspunkt) gelten, sondern auch für die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, so dass auch die Endnutzer in den Genuss schnellen Internets kommen. Dieser Anspruch besteht immer dann, wenn in der Netzebene 3 (der Straßenebene) ein Netz mit sehr hoher Kapazität, meistens ein Glasfasernetz, vorhanden ist. Dies ist in § 134 TKG geregelt. Auch dieser Anspruch hat selbstverständlich seine Grenzen, der Eigentümer/Vermieter muss den Anschluss an das Glasfasernetz nicht dulden, wenn er unzumutbar beeinträchtigt wird. Wann dies der Fall ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls.
Auch Ansprüche von Endkunden sind im TKG geregelt. Jeder hat Anspruch auf eine sogenannte Mindestversorgung. Die Mindestversorgung sieht wie folgt aus:
• Download: mindestens 15 Mbit/s
• Upload: mindestens 5 Mbit/s
• Latenz: maximal 150 Millisekunden
Ein Anspruch auf eine bestimmte Technik besteht hier aber nicht. Wenn kein Anbieter freiwillig eine Versorgung anbietet, kann die Bundesnetzagentur ein Unternehmen verpflichten, die Grundversorgung bereitzustellen.
Anspruch von Mietern gegen Vermieter
Das alles bedeutet aber, dass tatsächlich kein direkter Anspruch des Mieters gegen den Vermieter gegeben ist. Indirekt gibt es diesen Anspruch aber schon, und zwar immer dann, wenn es in der Straßenebene ein Glasfasernetz gibt (Glasfaserausbaugebiet) und der Mieter sich einen Telekommunikationsanbieter sucht, der bereit ist, ihm auch eine Glasfaser-Inhouse Verkabelung zur Verfügung zu stellen. Dann muss sich der Telekommunikationsanbieter wiederum an den Vermieter wenden, denn dieser hat ja einen Gestaltungsanspruch aus §§ 134,145 TKG. In diesem Fall muss der Vermieter in der Regel die Inhouse-Verkabelung und den Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität dulden. Die Grenze ist hier die Unzumutbarkeit. Die Beurteilung, ob und wann dem Eigentümer, also dem Vermieter, die Gestaltung und zumutbar ist, ist - wir immer - eine Frage des Einzelfalls.
Fazit
Zwei Punkte haben wir hier gelernt: Zum einen kann offensichtlich der Gesetzgeber nicht zwischen verschiedenen Rechtsverhältnissen unterscheiden, ansonsten hätte er in § 554 BGB den Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität mitgeregelt. Zum anderen muss der Vermieter aber in einem Glasfaser-Ausbaugebiet den Anschluss beim Endkunden an ein Glasfasernetz aller Regel dulden und dies dem Telekommunikationsunternehmen gestatten.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay