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Kann eine Haftungsklausel für Wohngeldschulden noch nachträglich im Grundbuch eingetragen werden?
Eine aktuelle Entscheidung des Kammergerichts bringt Klarheit für Verwalter und Eigentümer
27.08.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Eintragungsfähigkeit und Richtigstellung von Haftungsklauseln für Sondernachfolger nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG trotz Ablauf der Übergangsfrist und Eigentumswechsel
KG, Beschluss vom 28.4.2026 – 1 W 257/26; 1 W 258/26 – 1 W 311/26 BeckRS 2026, 8572
Das Kammergericht hat eine wichtige Rechtsfrage zur nachträglichen Eintragungsfähigkeit von Haftungsklauseln nach Ablauf der hierfür in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG vorgesehenen Frist entschieden. Danach kann:
1.Eine vor dem 1. Dezember 2020 vereinbarte Haftungsklausel im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) kann, wenn sie Inhalt des Sondereigentums im Sinne von §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 Satz 1 WEG geworden ist, auch nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist noch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs im Wege einer Richtigstellung eingetragen werden.
2.Der Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmten (Übergangs-) Frist steht einer solchen Richtigstellung für sich genommen nicht entgegen.
3.Auch die Eintragung einer Vormerkung, die einen vor dem 1. Januar 2026 begründeten Auflassungsanspruch sichert, steht einer solchen Richtigstellung nicht entgegen, auch wenn sie erst nach dem 31. Dezember 2026 im Grundbuch eingetragen wird.
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Hintergrund der Entscheidung:
Erwerberhaftung und Grundbucheintragung:
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber eines Wohnungseigentums für Wohngeldrückstände des Veräußerers haftet (BGH NJW 1994, 2950; BayObLG NZM 2002, 492).
Die Haftung eines Sondernachfolgers für Geldschulden muss allerdings nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG – als Warnhinweis – ausdrücklich im Grundbuch eingetragen werden.
Für Altfälle gewährt § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG für eine vereinbarte, aber nicht ausdrücklich eingetragene Erwerberhaftung eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025. Ein Sondernachfolger ist an eine solche Vereinbarung gebunden, wenn die Sondernachfolge bis zum Ablauf dieser Frist eintritt.
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Die Entscheidung des Kammergerichts
Das Kammergericht hatte nun über die Frage zu entscheiden, ob eine vor dem 1. Dezember 2020 vereinbarte Haftungsklausel für Sondernachfolger (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG) auch nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 WEG bestimmten Übergangsfrist noch im Grundbuch eingetragen werden kann. Das Gericht bejaht dies und stellt klar, dass weder der Ablauf der Übergangsfrist noch die Eintragung einer Vormerkung einer solchen Richtigstellung entgegenstehen.
Die Übergangsfrist des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG hat lediglich materiellrechtliche Bedeutung und stellt keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist dar. Eine nachträgliche ausdrückliche Eintragung einer vor dem 1. Dezember 2020 vereinbarten Haftungsklausel ist daher auch nach dem 31. Dezember 2025 im Wege der Richtigstellung möglich, sofern die Klausel bereits Inhalt des Sondereigentums geworden ist. Die Eintragung kann erfolgen, solange alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer an die Vereinbarung gebunden sind und kein Eigentumswechsel nach dem 1. Januar 2026 stattgefunden hat. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die einen vor dem 1. Januar 2026 begründeten Anspruch sichert, steht der Richtigstellung nicht entgegen, auch wenn die Vormerkung erst nach dem 31. Dezember 2026 eingetragen wird. Die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten ist in diesem Fall nicht erforderlich, da die Richtigstellung keine inhaltliche Änderung der Vereinbarung bewirkt und die Vormerkung den Anspruch auf Erwerb des Eigentums mit dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Inhalt schützt. Das Grundbuchamt ist daher angewiesen, die Haftungsklausel antragsgemäß einzutragen.
Fazit / Handlungsempfehlung
Wurden Vereinbarungen zur Erwerberhaftung nur durch Bezugnahme eingetragen, kann die ausdrückliche Eintragung durch eine Richtigstellung des Grundbuchs nachgeholt werden. Dies hat das Kammergericht nunmehr klargestellt.
Unterbleibt allerdings eine solche Nachbesserung, wird eine ursprünglich durch zulässige Bezugnahme erfolgte wirksame Eintragung ab dem 1.1.2026 im Falle einer Sonderrechtsnachfolge wirkungslos und ist ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gem. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG Inhalt des Sondereigentums. Eine ausdrückliche nachträgliche Eintragung erfolgt zudem nicht von Amts wegen durch das Grundbuchamt, sondern nur auf Antrag. Antragsberechtigt sind jeder Wohnungseigentümer sowie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).
Um Haftungsfälle zu vermeiden, sollte der amtierende Verwalter daher in jedem Falle tätig werden und möglichst zeitnah nachträgliche Eintragung der vereinbarten Erwerberhaftung im Grundbuch veranlassen.
Autor: Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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