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Neues zur Mieterselbstauskunft
Die Datenschutzbehörden helfen bei der Orientierung
28.03.2024Der Frühling kommt und mit ihm eine neue Orientierungshilfe. Es geht hierbei um die Mieterselbstauskunft. Die Datenschutzkonferenz (DSK), also der Zusammenschluss aus den deutschen Datenschutzbehörden, hat eine neue Orientierungshilfe veröffentlicht und auch ein Muster erstellt.
Was hat sich neben der gendergerechten Sprache geändert? Was ist gleichgeblieben?
Es bleibt bei dem 3-Stufenmodell:
Stufe A: Besichtigungstermin
Stufe B: Vorvertragliche Phase (konkreter Anmietungswunsch von Bewerber*innen)
Stufe C: Entscheidung der Vermieter*innen für eine oder mehrere konkrete Personen.
In jeder Stufe dürfen andere Daten erhoben werden. Welche dies sind, folgt weiter unten.
Die DSK stellt klar, dass Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung nicht die Einwilligung ist (Art. 6 I a DS-GVO), sondern die Anbahnung des Vertragsverhältnisses (Art. 6 I b DS-GVO). Wenn die Vermieter/Makler/Hausverwalter hier Einwilligungen einholen, sind diese Einwilligungen unwirksam, weil bei den Interessenten der Eindruck entsteht, dass kein Mietvertrag geschlossen wird ohne, dass bestimmte Informationen preisgegeben werden. Dies widerspräche der Freiwilligkeit der Einwilligung.
Weiter wird klargestellt, dass die erlangten Daten von den erfolglosen Interessenten in der Regel nach 6 Monaten zu löschen sind. Dann haben Vermieterinnen noch die Möglichkeit sich gegen Vorwürfe eines Verstoßes gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz zu wehren. Eine Ausnahme besteht für die Kontaktdaten von Interessenten, wenn diese die Einwilligung erteilt haben und über freiwerdende Wohnungen informiert werden wollen, dann kann länger gespeichert werden. Leider lassen die Behörden offen, wie lang dann gespeichert werden darf. Meines Erachtens darf hier eine Frist von zwei Jahren nicht überschritten werden.
Makler*innen müssen sofort löschen und nach Ansicht der DSK auch Hausverwalter*innen. Dies sehe ich anders, denn es übersieht die Rolle von Hausverwaltungen und Vermietern. Die Löschfrist auch für Hausverwaltungen beträgt die oben genannten 6 Monate, damit eine Verteidigung gegen Vorwürfe wegen einer Diskriminierung möglich ist.
Außerdem weist die DSK darauf hin, dass alle Daten, die nicht zur Durchführung des Mietverhältnisses erforderlich werden, nach Mietvertragsabschluss vernichtet werden müssen. Dies dürfte für die Einkommensbescheinigungen und die Angaben zum Arbeitsverhältnis gelten. Da eine Lüge in der Selbstauskunft aber zu einer Kündigung/Anfechtung des Mietvertrags führen kann, sind meines Erachtens diese Daten erst nach ein bis zwei Jahren zu löschen.
Und jetzt folgen die neuen alten Vorgaben der DSK zu den Mieterselbstauskünften:
Stufe A: Während der Wohnungsbesichtigung
- Name, Anschrift, Telefonnummer, (E-Mail-Adresse) des/der Mieters/in
- Angabe Wohnberechtigungsschein (Fläche, Anzahl der Wohnräume) bei Sozialwohnungen (noch keine Kopie)
- Nur Angaben zur Identifikation; daher kann der Ausweis angesehen, aber nicht kopiert oder fotografiert werden
Stufe B: Der konkrete Anmietungswunsch
Wenn dann nach der Besichtigung die Interessenten entscheiden, die Wohnung anmieten zu wollen, darf der Vermieter nach Ansicht der DSK folgende Informationen erfragen
(ich habe hier eigene Anmerkungen gemacht, weil unseres Erachtens die Vorgaben zu restriktiv sind und mietrechtlich anderes gelten dürfte)
- Anzahl der einziehenden Personen und Angabe, ob es sich um Kinder oder Erwachsene handelt
(um eine Auswahl treffen zu können, muss unseres Erachtens der Vermieter wissen, wer in die Wohnung einziehen will und wann diese Personen geboren sind. Es ist denkbar, dass in der Person ein wichtiger Grund vorliegt, dass diese Person nicht in die Wohnung aufgenommen werden soll, z.B. wenn er oder sie bereits Mieter war und durch das Verhalten aufgefallen ist. Diese Gründe sind für die Versagung von Untermieterlaubnissen oder Eintreten von Erben oder privilegierten Personen nach dem Tod des Mieters durch die Rechtsprechung anerkannt. Das muss also auch für vorvertragliche Verhältnisse gelten.)
- Laufende Insolvenzverfahren
- Vermögensauskünfte der letzten 2 Jahre
- Räumungstitel wegen Mietrückständen mit zeitlicher Nähe
(zeitliche Nähe bedeutet hier wohl 5 Jahre, denn diese Zeitangabe wird bei den Räumungsklagen angegeben)
- Räumungsklagen wegen Mietrückständen der letzten 5 Jahre
- Beruf und Arbeitgeber*innen (denn damit werden Anhaltspunkte auf die Bonität geliefert)
(Anmerkung außer der Reihe: das verstehe ich nicht, es kann doch nicht auf den Beruf – Lehrer? – ankommen, sondern nur auf das Einkommen, aber wenn die DSK dies für zulässig hält, dann wollen wir sie nicht hindern)
- Einkommensverhältnisse (Nettoeinkommen abzüglich der festen Verbindlichkeiten, es reicht aber wenn eine Grenze angegeben wird, mit dem Hinweis, dass diese überschritten wird, Bsp. Die Rechtsanwältin bewirbt sich um eine Wohnung für 500 € erklärt mehr als 2.000 € Nettoeinkommen zu haben.) – Nach den Einkommensverhältnissen darf nicht gefragt werden, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Miete verpflichtet und diese direkt an den Vermieter zahlt.
- Angaben zu Haustieren, die zustimmungsbedürftig sind
(auch dies ist mehr als ich zulassen würde; mietrechtlich bestehen oft Ansprüche auf Zustimmung. Daher ist es m.E. rechtlich schwierig, diese Mietinteressenten hier auszusortieren.)
- Neu ist: Geburtsort/Geburtsdaten – der Mieter – dürfen nicht mehr erfragt werden. Der Gedankengang ist nachvollziehbar, weil tatsächlich für die Abwicklung des Mietverhältnisses diese Daten nicht erforderlich sind. Andererseits sind diese Daten für eine Rechtsverfolgung bei der Abwicklung des Mietverhältnisses oft von entscheidender Bedeutung. Die Angabe des Geburtsdatums im Mietvertrag bleibt daher meines Erachtens sinnvoll.
- Auch weitere Fragen dürfen zu recht nicht gestellt werden: Heiratsabsichten, Mitgliedschaften in Vereinen/Parteien, Dauer der Beschäftigung, Religion, Staatsangehörigkeit, Vorstrafen.
Stufe C: Entscheidung für konkrete Interessenten
Nur über den Erstplatzierten können nun weitere Informationen eingeholt werden. Unmittelbar vor Abschluss des Mietvertrags dürfen dann Nachweise für die Angaben zum Einkommen verlangt werden. Folgende Fragen / Aussagen sind hier zulässig:
Wenn die Mietinteressenten hier bei den Fragen 3, 4 oder 5 tatsächlich ja ankreuzen (müssen), sind sie natürlich schlecht dran. Daher sollen sie die Gelegenheit erhalten, zu erklären, dass die Probleme zukünftig nicht mehr bestehen werden und warum.
Nach Kontaktdaten der Vermieter und/oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen darf nicht gefragt werden. Der Grund für letzteres ist, dass Mieter keinen Anspruch auf die Erstellung einer solchen Bescheinigung gegen den Vermieter haben. Mieter haben aber Anspruch auf eine Quittung der Mietzahlungen. Aus diesen Quittungen ist durchaus auch ersichtlich, ob regelmäßig zum 3. Werktag immer derselbe Betrag gezahlt wurde. Meiner Meinung nach kann auch die Vorlage einer solchen Quittung – zumindest der letzten 3 Jahre – verlangt werden.
Eine Schufa-Auskunft darf durch den Vermieter nicht eingeholt werden, wenn die Interessenten selbst eine beibringen und/oder wenn ausreichende Nachweise der Bonität vorliegen.
Und wie immer gilt: Für Fragen stehen meine Kollegen und ich sehr gern zur Verfügung.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay