Vergleichsangebote im Mietrecht?

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Auch wir haben in diesem Jahr bereits über das Thema Vergleichsangebote berichtet. In unserem ersten Urteil der Woche ging es um die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft für die Beauftragung von Dienstleistungen immer drei Angebote eingeholt muss.

Nun gibt es auch ein Urteil aus dem Mietrecht, in dem es um drei Angebote geht. Dieses Urteil will ich im folgenden Beitrag vorstellen.

 

Viele Mieter kürzen die Betriebskostennachzahlung mit dem Argument: Der Vermieter habe vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt und damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der BGH hat dieser pauschalen Rüge nun einen Riegel vorgeschoben (Urteil vom 20.5.2026 – VIII ZR 6/24). Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon deshalb verletzt, weil der Vermieter keinen Preisvergleich angestellt hat. Entscheidend ist allein, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen vergeben wurden – und ein Preisvergleich überhaupt zu einer Ersparnis geführt hätte.

 

Für Hausverwaltungen, die Dienstleistungsverträge für ihre Objekte abschließen und die Kosten über die Betriebskostenabrechnung umlegen, ist das eine spürbare Entlastung. Betroffen sind alle Abrechnungen, bei denen Mieter die Höhe der umgelegten Dienstleistungskosten angreifen – von der Gebäudereinigung über die Gartenpflege bis zum umfassenden Facility-Management-Vertrag.

Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018. Für den größeren Gebäudekomplex hatte sie einen umfassenden Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement (TGM) abgeschlossen und einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umgelegt.

 

Die Mieter weigerten sich, die volle Höhe zu tragen. Ihr Hauptargument: Die Vermieterin habe vor Abschluss des Vertrags keine Vergleichsangebote anderer Anbieter eingeholt und damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Das Berufungsgericht folgte dieser Sichtweise und bejahte einen Verstoß allein wegen des fehlenden Marktüberblicks. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.

 

Der VIII. Zivilsenat hat drei praxisrelevante Aussagen getroffen:

 

Der fehlende Preisvergleich allein reicht nicht.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote einholt. Zunächst muss feststehen, dass die Leistungen zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen beauftragt wurden und ein Vergleich deshalb überhaupt zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst wenn eine solche unwirtschaftliche Beauftragung feststeht, stellt sich die Folgefrage, ob sich der Vermieter entlasten kann – und erst an dieser Stelle wird relevant, ob er sich um Angebote bemüht hat.

 

Wer einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, muss ihn auch darlegen und beweisen. Eine pauschale Behauptung überhöhter Preise genügt nicht. Der Mieter muss konkret vortragen, dass gleichwertige Leistungen am Markt deutlich günstiger zu haben gewesen wären. Eine sekundäre Darlegungslast, die den Vermieter zur Offenlegung eines Preisvergleichs zwingen würde, besteht grundsätzlich nicht – und zwar auch dann nicht, wenn ein umfangreicher Gesamtdienstleistungsvertrag abgeschlossen wurde. Über die Belegeinsicht in Leistungs- und Preisverzeichnisse kann sich der Mieter selbst ein Bild machen. Dass ein Gesamtpaket teurer erscheint als die Einzelbeauftragung, spricht für sich genommen sogar eher für die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots.

 

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt lediglich zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) auf Freihaltung von den unnötigen Kosten. Die Betriebskostenabrechnung als solche bleibt wirksam. Damit unterliegt dieser Einwand auch dem Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB: Der Mieter muss ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben, sonst ist er ausgeschlossen.

 

Zusätzlich hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, stets das billigste Angebot zu wählen. Kriterien wie Zuverlässigkeit und Qualität dürfen in die Auswahl einfließen.

 

Als Randnotiz zur Grundsteuer: Hat der Vermieter gegen den Grundsteuerbescheid einen Rechtsbehelf (Einspruch) eingelegt, beginnt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB erst zu laufen, wenn über den Einspruch entschieden ist. Eine verspätete Nachberechnung ist in diesem Fall nicht ausgeschlossen.

 

Zwischen den Parteien war unklar, ob die sogenannte Einwendungsfrist durch die Mieter eingehalten worden ist. Nach § 556 Abs. 3 BGB können Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur innerhalb einer bestimmten Frist erheben. Diese Frist endet mit dem Ablauf des 12. Monats nach Zustellung der Abrechnung, wenn die Abrechnung dem Mieter also am 15. September 2026 zugestellt wird, kann der Mieter bis zum 30. September 2027 Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Wenn Einwendungen erst später erhoben werden, sind diese unbeachtlich. Der BGH hat in diesem Urteil auch noch einmal klargestellt, dass dies auch für den Einwand des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt.

 

• Ruhe bei der pauschalen Rüge bewahren. Der bloße Hinweis eines Mieters, es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden, trägt den Einwand nicht. Verlangen Sie konkreten Vortrag dazu, dass gleichwertige Leistungen am Markt spürbar günstiger gewesen wären.

 

• Belegeinsicht sauber ermöglichen. Halten Sie Leistungs- und Preisverzeichnisse zu Dienstleistungsverträgen bereit. Die Einsicht ist das Instrument, mit dem der Mieter seiner Darlegungslast nachkommen muss – und zugleich Ihr bester Nachweis für eine transparente, marktgerechte Beauftragung.

 

• Fristen im Blick behalten. Auch der Einwand des unwirtschaftlichen Wirtschaftens fällt unter den Zwölf-Monats-Einwendungsausschluss. Verspätet erhobene Einwendungen können Sie zurückweisen.

 

• Auswahl dokumentieren. Sie müssen nicht das billigste Angebot wählen. Halten Sie aber fest, warum Sie sich für einen Anbieter entschieden haben – etwa wegen Qualität, Zuverlässigkeit oder Leistungsumfang. Das erleichtert eine spätere Entlastung, falls doch einmal die Marktgerechtigkeit der Preise infrage steht.

 

• Grundsteuer-Einsprüche vermerken. Läuft gegen einen Grundsteuerbescheid ein Einspruch, notieren Sie den Vorbehalt der Nachberechnung. Die Abrechnungsfrist beginnt insoweit erst mit der Entscheidung über den Einspruch.

 

Das Urteil stärkt die Position von Vermietern und Verwaltern spürbar. Wer Dienstleistungen zu marktgerechten Preisen beauftragt und die Kosten transparent belegt, muss den fehlenden Preisvergleich nicht fürchten. Der Ball liegt beim Mieter: Er muss konkret und fristgerecht darlegen, dass günstigere, gleichwertige Leistungen verfügbar gewesen wären. Für die Praxis heißt das vor allem: saubere Vertrags- und Belegführung schlägt formalen Preisvergleich.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH