Wir sind umgezogen - Die Übergabe

Wir hatten es im Beitrag in der letzten Woche schon einmal erklärt: Wir sind umgezogen – in ein neu errichtetes Bürogebäude in der Storkower Straße 101B in 10407 Berlin-Prenzlauer Berg. Wir haben eine gesamte Etage angemietet und hier neben Büros, einen Schulungsraum und ein Studio eingerichtet. Die Übergabe der 22 Räume, sechs Sanitärräume, Abstellkammern und unserem großartigen Sozialbereich war aufwändig und dauerte ca. drei Stunden. In dem zweiten Teil unserer Reihe zum Umzug soll es also um die Übergabe der Mieteinheit an Mieter gehen. Was sind Mängel? Welche Vorbehalte sind wichtig? 

Die Übergabe findet am ersten Tag des Mietverhältnisses statt und zwar in der Mieteinheit. Fällt der erste Tag auf einen Feiertag, zum Beispiel den 1. Mai, findet die Übergabe am nächsten Werktag (außer Samstag), also zum Beispiel in diesem Jahr 2023 am 2. Mai statt. Bei der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll gefertigt.

Sinn des Übergabeprotokolls sind:

- Feststellung des Zustands der Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe

- Feststellung der Anzahl der übergebenen Schlüssel

- Feststellung der Zählerstände

- Feststellung der Anzahl der übergebenen Einrichtungsgegenstände

Im Übergabeprotokoll wird der tatsächliche Zustand, also die IST-Beschaffenheit festgehalten, denn zunächst ist das Protokoll einfach ein Besichtigungsbericht. Je größer die Mietfläche ist bzw. je umfangreicher sie ausgestattet ist, desto länger dauert die Übergabe bzw. Besichtigung mit Fertigung des Besichtigungsberichts. Aus dem Bericht muss erkennbar sein, was mitvermietet ist und welche Zustände vertragsgemäß sind und welche Zustände Mängel darstellen.

Ein Mangel ist die negative Abweichung der IST- von der SOLL-Beschaffenheit. Um die Soll-Beschaffenheit ging es im letzten Beitrag. Diese ergibt sich aus dem Mietvertag, dem vereinbarten Mietzweck, der Verkehrsanschauung aber eben auch aus dem Übergabeprotokoll.

Da dreht man sich so ein bisschen im Kreis: Wenn im Übergabeprotokoll aufgeführt ist, dass die Wohnung unrenoviert ist, liegt dann ein Mangel vor oder ist dies der vertragsgemäße Zustand? Wenn es hierzu keine Vereinbarungen im Mietvertrag gibt und sich aus Zweck und Verkehrsanschauung auch nichts Anderes ergibt, kommt es tatsächlich darauf an, ob sich aus dem Übergabeprotokoll die Beschreibung als mangelhaft oder als vertragsgemäß ergibt. Daher empfehlen wir Vermietern und Hausverwaltern hier genau zu sein. Wenn im Mietvertrag aufgeführt ist, dass die Wohnung renoviert übergeben wird, dann ist dies auch der vertragsgemäße Zustand. Der unrenovierte Zustand wäre dann ein Mangel.

Wenn ein Mangel vorliegt, kann der Mieter Mängelbeseitigung verlangen. Aber wenn bei der Annahme der Mietsache ein Mangel vorliegt und der Mieter sich keine Rechts vorbehält, so ist die Miete nicht gemindert und der Mieter kann auch keine Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen. Daher ist es aus Sicht des Mieters wichtig, sich diese Mängelgewährleistungsrechte vorzubehalten. Von dieser Ausnahme ist aber der Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht umfasst, diese ist vom Vermieter geschuldet. In dem obigen Beispiel kann der Mieter also die Renovierung der Wohnung verlangen. Gemindert ist die Miete aber nur, wenn sich der Mieter dies bei der Übergabe vorbehalten hat.

Notieren Sie im Protokoll genau, was Mangel ist und was vertragsgemäßer Zustand. Äußert der Mieter den Vorbehalt der Minderung notieren Sie auch diesen. Nehmen Sie sich Zeit für die Übergabe der Einheit – Ihre Mieter, Auftraggeber und Rechtsanwälte werden es Ihnen danken.