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Anspruch auf Gestattung eines Klima-Splitgeräts nach § 20 Abs. 3 WEG
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25 (BeckRS 2026, 17112)
08.10.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtlicher Hintergrund
§ 20 WEG regelt die Zulässigkeit baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums. § 20 Abs. 2 WEG privilegiert bestimmte Maßnahmen – etwa zur Barrierefreiheit, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Einbruchsschutz und zum Glasfaseranschluss –, auf deren Gestattung der bauwillige Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch hat.
Darüber hinaus kann ein Anspruch auf Gestattung aus § 20 Abs. 3 WEG folgen. Danach kann jeder Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG (grundlegende Umgestaltung, unbillige Benachteiligung).
Praktisch entscheidend – und bislang streitig – war die Frage, wie weit der Begriff der Beeinträchtigung in § 20 Abs. 3 WEG reicht und ob auch solche Beeinträchtigungen zu berücksichtigen sind, die erst durch den späteren Gebrauch der baulichen Anlage entstehen können. Der Senat knüpft insoweit an sein Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24 an, in dem er die Auswirkungen des späteren Gebrauchs bei der Prüfung des § 20 Abs. 4 WEG grundsätzlich ausgeklammert hatte.
Die Frage hat erhebliche Breitenwirkung: Anträge auf den Einbau von Klimaanlagen nehmen – insbesondere in Dachgeschosswohnungen und stark aufgeheizten Gebäuden – seit Jahren deutlich zu.
Sachverhalt
Die Kläger beantragten in einer Eigentümerversammlung die Gestattung, auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät zu installieren. Vorgesehen war eine Leitungsführung durch die Außenwand; das Außengerät sollte auf dem Balkon angebracht und zusätzlich verkleidet werden. Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit.
Die Wohnungseigentümer erhoben daraufhin Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab; das Landgericht Berlin II ersetzte den beantragten Gestattungsbeschluss. Die Revision der Gemeinschaft blieb ohne Erfolg – der BGH hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt.
Entscheidungsgründe
- Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Ein gesetzlich besonders geschützter Anspruch auf Zustimmung besteht daher nicht.
- Damit endet die Prüfung jedoch nicht: Ein Anspruch auf Gestattung kann sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben.
- § 20 Abs. 3 WEG darf nicht so verstanden werden, dass bereits jede geringfügige Beeinträchtigung dem Gestattungsanspruch entgegensteht. Maßgeblich ist, ob sich ein anderer Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Erforderlich ist eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten – der Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer ebenso wie des berechtigten Interesses des bauwilligen Eigentümers.
- Der Senat betont das Leitbild des WEMoG: Wohnungseigentumsanlagen sollen veränderungsoffen sein und sich an geänderte Nutzungs- und Wohnbedürfnisse anpassen können. Eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands entspricht nicht dem gesetzgeberischen Konzept.
- Mögliche Geräusche, die erst beim späteren Betrieb eines Klima-Splitgeräts entstehen können, stehen dem Gestattungsanspruch grundsätzlich nicht entgegen. Entscheidend ist, ob das vorgesehene Gerät technisch geeignet ist, die geltenden Immissionsgrenzwerte einzuhalten. Ob es später tatsächlich zu unzulässigen Lärmbelästigungen kommt, ist eine Frage der Nutzung, nicht der Gestattung.
- Entsprechendes gilt für Kondenswasser und Abluftwärme: Etwaige Störungen können auch nach der Installation noch abgewehrt werden. Die bloße Möglichkeit späterer Beeinträchtigungen rechtfertigt keine Ablehnung.
- Optische Veränderungen führen nicht automatisch zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung. Es kommt darauf an, ob sich das Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage erheblich verändert. Da das Außengerät auf dem Balkon angebracht und zusätzlich verkleidet werden sollte, war dies hier nicht der Fall.
- Die Gemeinschaft muss den Einbau gleichwohl nicht schrankenlos hinnehmen: Sie kann den Gestattungsbeschluss mit sachgerechten Vorgaben verbinden – etwa zur fachgerechten Installation, zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, zur Verwendung eines konkret bezeichneten oder technisch gleichwertigen Geräts sowie zum Betriebsmodus und zum Schutz vor unzulässigen Immissionen.
Fazit
Der BGH stärkt die Rechte bauwilliger Wohnungseigentümer und entwickelt die Rechtsprechung zu § 20 WEG konsequent weiter. Die gesetzlichen Voraussetzungen für bauliche Veränderungen ändern sich nicht – wohl aber der Maßstab, nach dem entsprechende Anträge zu prüfen sind.
Pauschale Ablehnungen unter Hinweis auf mögliche Lärmbelästigungen, optische Veränderungen oder befürchtete Konflikte innerhalb der Gemeinschaft tragen künftig regelmäßig nicht mehr. Maßgeblich ist die konkrete bauliche Ausführung im Einzelfall. Konsequent trennt der Senat dabei zwischen der Gestattung der baulichen Veränderung einerseits und der Kontrolle der späteren Nutzung andererseits – Letztere bleibt über Abwehransprüche und Gebrauchsregelungen möglich.
Handlungsempfehlungen
Für Verwalter
- Anträge auf Klima-Splitgeräte nicht allein wegen möglicher späterer Geräusche, Kondenswasser oder allgemeiner ästhetischer Bedenken zurückweisen – abstrakte Befürchtungen genügen regelmäßig nicht.
- Auf einen klaren, hinreichend bestimmten Beschlussantrag hinwirken. Die Beschaffung und Beibringung der erforderlichen Informationen zum konkreten Gerät, zum Aufstellungsort und zur Ausführung ist Aufgabe des verlangenden Wohnungseigentümers, nicht des Verwalters.
- Auch die Formulierung des Beschlussantrags obliegt dem bauwilligen Wohnungseigentümer; der Verwalter sollte auf erkennbare Bedenken hinweisen.
- Erforderliche Vorgaben bereits in den Gestattungsbeschluss aufnehmen: fachgerechte Installation durch einen Fachbetrieb, Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, konkret bezeichnetes oder technisch gleichwertiges Gerät, Betriebsmodus, Kondensatführung, Rückbau- und Erhaltungspflichten sowie Kostentragung.
- Zwischen der Entscheidung über den Einbau und der späteren Kontrolle der tatsächlichen Nutzung unterscheiden und die Gemeinschaft hierauf hinweisen.
- Darauf hinweisen, dass bei später auftretenden unzulässigen Immissionen weiterhin Abwehransprüche der Gemeinschaft oder einzelner Wohnungseigentümer bestehen und die Nutzung im Rahmen der Beschlusskompetenz für die Hausordnung geregelt werden kann.
Für Wohnungseigentümer
- Bauwillige Eigentümer sollten den Antrag sorgfältig vorbereiten: konkretes Gerät mit Herstellerangaben zum Schallleistungspegel, Aufstellungsort, Leitungsführung, Verkleidung, Kondensatführung sowie Nachweis der Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte.
- Wird der Antrag abgelehnt, ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG der richtige Weg; die Frist des § 45 WEG ist zu beachten.
- Die Kosten der gestatteten baulichen Veränderung trägt grundsätzlich der begünstigte Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG); er trägt auch die Folge- und Erhaltungskosten.
- Übrige Eigentümer sind nicht schutzlos: Bei tatsächlichen Immissionen nach dem Einbau bleiben Abwehransprüche bestehen. Beeinträchtigungen sollten dokumentiert (Messprotokolle, Zeitpunkte) und zeitnah geltend gemacht werden.
- Für Vermieter
- Der Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG steht dem Wohnungseigentümer zu, nicht dem Mieter. Verlangt der Mieter eine Klimaanlage, muss der vermietende Eigentümer den Gestattungsantrag in der Gemeinschaft stellen.
- Die Duldung durch die Gemeinschaft und die mietvertragliche Gestattung gegenüber dem Mieter sind zwei getrennte Ebenen; beide sollten schriftlich geregelt werden – einschließlich Rückbau bei Mietende, Wartung und Haftung.
- In Mehrparteienhäusern empfiehlt sich eine Regelung zu Betriebszeiten und Betriebsmodus, um Konflikte mit Nachbarn und spätere Abwehransprüche zu vermeiden.
Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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