Aufklärung über Verkaufsabsicht

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Die Eigenbedarfskündigung bleibt eines der meistdiskutierten Themen im Mietrecht. Gerade in Ballungsräumen führt der angespannte Wohnungsmarkt dazu, dass immer mehr vermietete Wohnungen verkauft werden – häufig mit anschließender Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Für Mieter ist das besonders belastend, wenn sie gerade erst eine neue Wohnung gefunden haben.

In diesem Zusammenhang stellen sich regelmäßig zwei Fragen:

Kann sich der Mieter erfolgreich gegen die Kündigung wehren? Und, wenn nein, haftet der ursprüngliche Vermieter auf Schadensersatz, wenn er eine bestehende Verkaufsabsicht beim Abschluss des Mietvertrags nicht offengelegt hat?

Heute soll es um die zweite Frage gehen. Mit einem aktuellen Hinweisbeschluss vom 9. Februar 2026 (Az. 13 S 67/25) hat das Landgericht Stuttgart nun die Position von Vermietern gestärkt. Das Gericht stellte klar: Ein Vermieter muss einen künftigen Mieter vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags grundsätzlich nicht über eine Verkaufsabsicht informieren – jedenfalls solange diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.

Die Klägerin hatte im November 2022 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Später machte sie Schadensersatzansprüche geltend, weil die Vermieterseite bereits bei Vertragsschluss eine Verkaufsabsicht gehabt, diese jedoch verschwiegen habe. Zudem verlangte sie Ersatz für Renovierungskosten.

Das LG Stuttgart folgte jedoch der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach besteht keine allgemeine Pflicht des Vermieters, ungefragt über mögliche spätere Entwicklungen – etwa einen Verkauf oder künftigen Eigenbedarf – aufzuklären. Der ursprüngliche Vermieter haftet daher nicht auf Schadensersatz.

Das Gericht stützte sich ausdrücklich auf die Entscheidung des BGH vom 4. Februar 2015 (VIII ZR 154/14). Der Bundesgerichtshof hatte bereits damals klargestellt, dass Vermieter keine sogenannte „Bedarfsvorschau“ vornehmen müssen. Sie sind also nicht verpflichtet, bereits bei Vertragsschluss mögliche zukünftige Eigenbedarfssituationen oder spätere Nutzungsänderungen vorherzusehen und offenzulegen.

Nach Auffassung des LG Stuttgart gilt dies auch für bloße Verkaufsabsichten. Solange noch kein konkreter Käufer feststeht, handelt es sich lediglich um einen möglichen zukünftigen Umstand – nicht aber um einen aufklärungspflichtigen Sachverhalt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung mehreren Interessenten angeboten wird und noch keine konkrete Verkaufsentscheidung gefallen ist.

Der BGH hatte seine Rechtsprechung bereits 2015 auch verfassungsrechtlich begründet. Eine Verpflichtung des Vermieters, bereits Jahre im Voraus eine belastbare Lebens- und Nutzungsplanung vorzunehmen, würde die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 GG unangemessen einschränken. Vermieter sollen grundsätzlich frei darüber entscheiden können, wie sie ihr Eigentum künftig nutzen.

Sowohl der BGH als auch das LG Stuttgart machen jedoch deutlich, dass es Ausnahmen gibt. Eine Aufklärungspflicht kann insbesondere bestehen:

• wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss einen konkreten Eigenbedarfsentschluss gefasst hat,

• wenn er auf Nachfrage des Mieters bewusst falsche Angaben macht,

• oder wenn er gezielt den Eindruck eines langfristig gesicherten Mietverhältnisses erweckt, obwohl bereits konkrete Verkaufs- oder Eigenbedarfspläne bestehen.

Die Entscheidung schafft zusätzliche Rechtssicherheit für Vermieter. Eine allgemeine Pflicht, bloße Verkaufsüberlegungen offenzulegen, besteht nicht. Gleichzeitig bleibt es dabei, dass vorsätzliche Täuschungen oder bewusst irreführende Angaben weiterhin Schadensersatzansprüche auslösen können.

Für die Praxis bedeutet das:

• Vermieter müssen keine abstrakten Verkaufsabsichten offenlegen.

• Eine „Bedarfsvorschau“ ist rechtlich nicht geschuldet.

• Bestehen jedoch bereits konkrete Verkaufsverhandlungen oder wird ausdrücklich nach Verkaufsplänen gefragt, sollten Vermieter wahrheitsgemäß antworten.

Mit seinem Hinweisbeschluss bestätigt das LG Stuttgart die bisherige Linie des Bundesgerichtshofs: Eine bloße Verkaufsabsicht begründet noch keine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter. Erst konkrete Eigenbedarfs- oder Verkaufsplanungen können eine andere rechtliche Bewertung rechtfertigen.

Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH