Das Geheimnis um den Tod des Mieters

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Wenn ein Mieter stirbt, endet das Mietverhältnis über Wohnraum nicht. Es wird fortgesetzt - entweder mit den im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen oder mit den Erben. In diesem Beitrag geht es um die Frage, ob der Vermieter etwas gegen eine solche Fortsetzung tun kann, wann also Kündigungsgründe für den Vermieter vorliegen. Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 20.10.2025 (12 U 52/25) eine Entscheidung getroffen, die für die Praxis des Mietrechts von erheblicher Bedeutung ist.

Der zugrundeliegende Fall weist folgende Besonderheiten auf: Der ursprüngliche Mieter war bereits im Jahr 2019 verstorben. Die Bewohnerin der Wohnung, die sich als seine Partnerin bezeichnete, nutzte die Wohnung weiterhin, ohne den Tod des Mieters gegenüber den Vermietern offenzulegen. Im Gegenteil, sie täuschte die neuen Vermieter aktiv darüber hinweg, dass der ursprüngliche Mieter ihr die Gebrauchsüberlassung gestattet habe. Erst durch eine Einwohnermeldeamtsanfrage am 24.4.2023 erfuhren die Vermieter vom Tod des Mieters und kündigten daraufhin das Mietverhältnis mit der in das Mietverhältnis eingetretenen Bewohnerin außerordentlich.

Die Entscheidung des Kammergerichts stützt sich auf § 563 Abs. 4 BGB. Diese Vorschrift ermöglicht dem Vermieter, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. 

Das Kammergericht hat die Anforderungen an einen wichtigen Grund im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB präzisiert und dabei folgende Grundsätze aufgestellt:

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden kann und die Umstände hierfür in der Person des Eingetretenen liegen. Entscheidend ist dabei, dass die Unzumutbarkeit auf konkreten, objektiven und nachgewiesenen Anhaltspunkten beruhen muss, die die Erwartung rechtfertigen, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen. Bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichen hingegen nicht aus. 

Besonders hervorzuheben ist, dass ein Verschulden des Eingetretenen für die Annahme eines wichtigen Grundes nicht erforderlich ist. Das Kammergericht betont ausdrücklich, dass es auf ein subjektives Verschulden nicht ankommt. Vielmehr reicht das objektive Vorliegen von Umständen aus, die dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. 

Das Kammergericht bejaht im entschiedenen Fall das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Das mehrmonatige Verschweigen des Todes des Mieters kann als wichtiger Grund ausreichen. Ebenso kann eine befürchtete Zahlungsunfähigkeit des Mieters einen solchen Grund darstellen. 

Das Kammergericht würdigt das Verhalten der Mieterin als besonders schwerwiegend. Diese hat nicht nur im Rahmen einer unter dem Namen des Verstorbenen abgegebenen Erklärung, sondern in einem dauerhaften leugnenden Verhalten gegenüber den jetzigen und vorherigen Vermietern ein unredliches Verhalten gezeigt. Dieses Verhalten ist nicht mit einer bestehenden Krankheitsphase und einer eingeschränkten Erkenntnisfähigkeit zu erklären. 

Entscheidend ist, dass die Mieterin bereits seit dem Versterben des Mieters im Jahr 2019 Gelegenheit hatte, den Vermieter von der geänderten Situation zu informieren. Spätestens als ihr die Verkaufsabsichten der Rechtsvorgänger der Vermieter offenbart wurden und eine Kontaktaufnahme durch die Maklerin erfolgt war, hätte sie die tatsächlichen Verhältnisse offenbaren müssen. Stattdessen hat sie in der Kommunikation mit der Maklerin und nachfolgend mit den Vermietern weiter den Eindruck aufrechterhalten, diese kommunizierten mit dem ursprünglichen Mieter. 

Die Mieterin berief sich auf eine unzumutbare Härte gemäß § 574 BGB und verwies auf ihre schwere Krebserkrankung. Das Kammergericht prüft diesen Gesichtspunkt sorgfältig, kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass eine solche Härte nicht vorliegt. Zwar kann zu ihren Gunsten unterstellt werden, dass sie an einer schweren Erkrankung leidet und sich deswegen dauerhaft einer Behandlung unterziehen muss. Dies genügt für die Annahme einer unzumutbaren Härte unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls jedoch nicht. 

Das Kammergericht betont dabei, dass die Mieterin seit der Kündigung im Mai 2023 von einer möglichen Beendigung des Mietverhältnisses wusste, ohne dass sie irgendwelche Maßnahmen unternommen hätte, sei es persönlich oder mit Hilfe Dritter, anderen Wohnraum zu suchen. Es ist auch unter Berücksichtigung der vorgelegten Atteste nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass die Beklagte dauerhaft an einem Umzug in eine andere Wohnung gehindert wäre. 

Zudem spricht gegen die Mieterin, dass sie zu keiner Zeit unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung polizeilich gemeldet war. Sie hat vielmehr eingeräumt, unter einer Adresse in Berlin-Kreuzberg gemeldet zu sein, ohne näher dazu vorzutragen, warum sie nach den von ihr bestätigten Angaben dort jedenfalls seit Dezember 2019, also nach dem Versterben des Mieters, gemeldet ist und warum sie nicht unter der unstreitig noch im Dezember 2023 fortgeltenden Meldeadresse wohnen könne. 

Trotz der Zurückweisung der Berufung gewährt das Kammergericht der Mieterin eine weitere Räumungsfrist 8 Monaten. Zwar hat sie trotz des nunmehr über zwei Jahre dauernden Prozesses keinerlei Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum vorgetragen, angesichts der zu ihren Gunsten zu unterstellenden Erkrankung erscheint aber die Bewilligung einer weiteren Räumungsfrist von gut acht Monaten angemessen und den Vermietern noch zumutbar. 

Die Entscheidung des Kammergerichts verdeutlicht, dass Vermieter bei unredlichem Verhalten eines in das Mietverhältnis eingetretenen Mieters nicht schutzlos sind. Das Verschweigen des Todes des ursprünglichen Mieters und das täuschende Verhalten gegenüber dem Vermieter können einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. 

Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass die Härtefallregelung des § 574 BGB nicht automatisch greift, selbst wenn der Mieter an einer schweren Erkrankung leidet. Vielmehr muss der Mieter darlegen und nachweisen, dass er trotz seiner Erkrankung nicht in der Lage ist, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Allein das Vorliegen einer Erkrankung reicht hierfür nicht aus. 

Der Vermieter hatte die Mieterseite (also den Verstorbenen) mehrfach abgemahnt wegen unpünktlicher Mietzahlung. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hatte die Vermieterseite dann auch darauf gestützt, dass im Monat Juli 2024 die Miete erneut - wenn auch nur um einen Tag - zu spät gezahlt wurde. Das Kammergericht für die hier aus, dass auch diese Verzögerung um einen Tag zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen würde. Allerdings hat hier das Kammergericht sich auch auf das Gesamtverhalten der Mieterin bezogen.

Der Beschluss des Kammergerichts vom 20.10.2025 schafft wichtige Klarheit für die Praxis. Er zeigt auf, dass das unredliche Verhalten eines eingetretenen Mieters, insbesondere das Verschweigen des Todes des ursprünglichen Mieters und das täuschende Verhalten gegenüber dem Vermieter, einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen kann. Gleichzeitig verdeutlicht die Entscheidung, dass die Härtefallregelung des § 574 BGB nicht automatisch bei Vorliegen einer Erkrankung greift, sondern vielmehr konkrete Bemühungen des Mieters um Ersatzwohnraum erforderlich sind. 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH