Mietpreisbremse – und was, wenn aus der Ruine wieder Wohnraum wird?

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Eine Wohnung in einem Berliner Altbau, errichtet vor 1918 – und trotzdem keine Mietpreisbremse? Das klingt zunächst nach einem Widerspruch. Der BGH sagt: Es kann genau so sein. Und das Urteil ist für alle Vermieter und Verwalter interessant, die ein Objekt nach Jahren des Leerstands und des Verfalls wieder auf den Markt bringen.

Eine Mieterin bzw. ein Mieter zahlte für eine Berliner Wohnung eine Nettokaltmiete, die – so die Behauptung – um 215,15 € über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag. Das Mietverhältnis lief vom 1. Juni 2017 bis zum 28. Februar 2021. Geltend gemacht wurde der Anspruch aber nicht vom Mieter selbst, sondern von einem im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Unternehmen, dem der Anspruch abgetreten worden war. Ein Klassiker im Berliner Mietrecht.

Die Vermieterin hatte dagegen ein starkes Argument: Sie habe den Gebäudekomplex 2015 praktisch unbewohnbar erworben. Fenster seien teilweise zugemauert oder mit Spanplatten und Pappe verschlossen gewesen, der Putz von Wänden und Decken gefallen, es habe an funktionierenden Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen gefehlt. Anschließend sei das Ganze mit einem Aufwand von mehreren Millionen Euro grundlegend saniert worden. Die Mietpreisbremse gelte deshalb nicht.

Das Amtsgericht Wedding gab der Klage statt. Auch das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück. Nach seiner Ansicht greift § 556f Satz 1 BGB nicht, wenn das Gebäude früher schon einmal zu Wohnzwecken genutzt wurde. Der BGH sieht das anders.

Die Mietpreisbremse (§§ 556d, 556e BGB) gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556f Satz 1 BGB). Bei einer umfassenden Modernisierung gibt es nach Satz 2 eine Ausnahme für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Diese Ausnahme gibt es deshalb, weil Investoren nicht abgeschreckt werden sollen. Ursprünglich war die Mietpreisbremse gedacht, dem Mietendruck vorübergehend etwas Luft zu machen, bis so viel gebaut wurde, dass die Mieten wegen des großen Angebots nicht weiter steigen. Das Ziel wurde zwar verfehlt, die Ausnahme gilt aber nach wie vor.

Die Frage lautete also: Ist eine sanierte Ruine ein „Neubau“ im Sinne von Satz 1? Oder ist die Wohnung „alt“ und nur umfassend saniert, weil das Gebäude schon vor 2014 existierte? Die Unterscheidung ist wichtig, denn bei Neubauten gilt die Mietpreisbremse gar nicht, bei umfassender Modernisierung besteht die Ausnahme nur für die erste Vermietung (und nicht für die folgenden).

Ja – unter Voraussetzungen. Nach dem Wortlaut ist das nicht eindeutig. Der BGH wertet deshalb Entstehungsgeschichte, Zweck und Systematik aus. Der Gesetzgeber hat dabei an das Wohnraumförderungsgesetz angeknüpft, das auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung nach Beseitigung von Schäden kennt. Es geht um Wohnungsneubau, nicht nur um neu errichtete Gebäude.

Der Leitsatz lautet: „Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB erfasst auch (vorhandene) Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutz bar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwe cken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden.“

Nein. Wer jetzt denkt, ein neuer Anstrich und ein paar Fenster genügten, irrt. Verlangt wird ein wesentlicher Bauaufwand. Als Orientierung nennt der BGH – wie schon bei der umfassenden Modernisierung – etwa ein Drittel der Kosten, die für eine vergleichbare Neubauwohnung (ohne Grundstück) anfielen. Und vorher muss die Wohnung wegen der Schäden tatsächlich nicht nutzbar gewesen sein. Zugemauerte Fenster und herabfallender Putz sind da ein gutes Beispiel.

Darauf kommt es nach Auffassung des BGH grundsätzlich nicht an. Entscheidend ist, dass durch die Wiederherstellung neuer Wohnraum entsteht. Missbräuchliche Gestaltungen lassen sich im Ausnahmefall über § 242 BGB auffangen.

Auch hier lohnt der Blick ins Detail. Die Abtretung war nicht nach § 134 BGB unwirksam: Die Tätigkeit des Unternehmens war als Inkassodienstleistung nach dem RDG erlaubt. Spannend ist die Frage der Beauftragung. Der Online-Button „Auftrag verbindlich erteilen“ genügte nicht den Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB. Nach der Rechtsprechung des EuGH (C-400/22, „Conny“) führt das dazu, dass der über den Button geschlossene Vertrag unwirksam ist. Die vom Mieter später unterschriebene Erklärung vom 20. März 2020 wertete der BGH aber als neuen Antrag, den das Unternehmen angenommen hat. Damit waren Auftrag und Abtretung wirksam.

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Dort muss geklärt werden, in welchem Zustand sich das Gebäude vor dem Erwerb 2015 befand, welche Baumaßnahmen durchgeführt wurden, ob der erforderliche Aufwand erreicht ist und ob die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde.

• Zustand dokumentieren. Fotos, Gutachten, Bauakten, Leerstandsnachweise – und zwar vor dem ersten Hammerschlag.

• Baumaßnahmen dokumentieren und Kosten belegen. Rechnungen sammeln und mit den Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ins Verhältnis setzen.

• Erste Nutzung festhalten. Wann wurde erstmals (wieder) bezogen und vermietet? Nach dem 1. Oktober 2014?

• Auskunftspflicht nicht vergessen. Bei neuen Mietverhältnissen: Muss dem Mieter vor Vertragsschluss Auskunft über die Ausnahme nach § 556f BGB erteilt werden (§ 556g Abs. 1a BGB)?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für jede Altbauwohnung. Wer ein Objekt nach erheblichen Schäden mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder zu Wohnraum macht und es nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) vermietet, kann sich auf § 556f Satz 1 BGB berufen. Ob das im konkreten Fall klappt, ist aber eine Beweisfrage. Und die beginnt bei der Dokumentation.

BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23 (Vorinstanzen: AG Wedding, 10 C 74/21; LG Berlin, 63 S 71/22)

Ein Beitrag von Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH