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Möblierte Vermietung und Mietpreisbremse
Was der Referentenentwurf wirklich regelt
19.03.2026Warum pauschale Regelungen für Möblierungszuschläge im Verwalteralltag mehr Fragen als Lösungen schaffen
Ausgangssituation: Möblierte Vermietung als Umgehungsstrategie?
Die möblierte Vermietung wird in der Praxis häufig genutzt, um die Grenzen der Mietpreisbremse zu umgehen. Grundsätzlich darf die Miete bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Durch das Hinzufügen von Möbeln versuchen Vermieter jedoch, zusätzliche Zuschläge zu rechtfertigen.
Rechtliche Einordnung: Möblierungszuschläge sind bereits reguliert
Entgegen der weit verbreiteten Annahme existieren bereits heute rechtliche Maßstäbe zur Berechnung von Möblierungszuschlägen. Diese orientieren sich insbesondere am Anschaffungswert, Alter und Zustand der Möbel. Gerichte prüfen, ob Zuschläge angemessen sind – überhöhte Zuschläge können als unzulässig oder sogar sittenwidrig bewertet werden.
Kritik am Referentenentwurf
Der aktuelle Referentenentwurf versucht, eine pauschale Regelung einzuführen, bleibt jedoch in wesentlichen Punkten unklar. Zwar wird ein Zuschlag von 5 % der Nettokaltmiete als Orientierung genannt, gleichzeitig fehlt jedoch eine konkrete Berechnungsmethode. Diese Unbestimmtheit führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit.
Pauschale 5 %-Regel: Praktisch nicht sachgerecht
Eine starre 5 %-Grenze wird den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht. Die Ausstattung und Qualität von Möbeln kann stark variieren – von einfachen Standardmöbeln bis hin zu hochwertigen Einrichtungen. Eine pauschale Begrenzung ignoriert diese Unterschiede und führt zu Ungleichbehandlungen.
Weitere Problematik: Inkonsistente Regelungen
Besonders kritisch ist die fehlende Möglichkeit, Angaben zur Möblierung nachträglich zu korrigieren. Wird die Auskunft zu Beginn des Mietverhältnisses nicht erteilt, gilt die Wohnung dauerhaft als unmöbliert. Dies stellt eine Abweichung zu anderen Regelungen der Mietpreisbremse dar und führt zu zusätzlicher Unsicherheit.
Fazit für die Praxis
Der Referentenentwurf schafft keine klare und praxistaugliche Lösung. Stattdessen erhöht er die Komplexität und wird voraussichtlich zu weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Für Hausverwaltungen bleibt entscheidend, Möblierungszuschläge transparent und nachvollziehbar zu kalkulieren, um rechtssicher zu handeln.
Autor: Steffen Groß, Rechtsanwalt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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