Teilanfechtung einer Jahresabrechnung – geht das?

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme beschließt, kann und muss gleichzeitig festgelegt werden, wie die Kosten der Maßnahme finanziert werden soll, also z.B. aus dem laufenden Haushalt, durch die Erhebung einer Sonderumlage oder durch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Während eine Sonderumlage und die laufenden Kosten aus dem Haushalt anteilig auf alle Eigentümer in der Jahresabrechnung anteilig umgelegt werden, musste sich der BGH mit der Rechtsfrage beschäftigen, ob auch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage als Kostenposition in der Jahresabrechnung umgelegt werden darf.

Im vorliegenden Fall erfolgte, vereinfacht dargestellt, ebenfalls eine Entnahme in Höhe von 10.000 € aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter behandelte diese Entnahme aus der Erhaltungsrücklage in Höhe von 10.000 € in der Jahresabrechnung als Kostenposition und hat alle Wohnungseigentümer mit diesen Kosten anteilig in den Einzelabrechnungen belastet.

Damit waren einige Eigentümer nicht einverstanden und haben den Beschluss über die Genehmigung der Nachschüsse teilweise - auf diese Kostenposition beschränkt - angefochten.

Der BGH hat entschieden, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind. Diese müssen innerhalb der Darstellung der Entwicklung Erhaltungsrücklage abgebildet werden, dürfen aber nicht (nochmals) als Ausgabe in die Abrechnungsspitze einfließen, da dies zu einer doppelten Belastung der Wohnungseigentümer führen würde. 

Der angefochtene Beschluss über die Finanzierung eines Betrags von 10.000 € aus der Instandhaltungsrücklage über die Nachschüsse für das Jahr 2020 wurde teilweise für ungültig erklärt, da solche Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage nicht als Ausgabe umgelegt werden dürfen. 

Eine Teilanfechtung des Genehmigungsbeschlusses über die zu leistenden Nachschüsse war im vorliegenden Fall deshalb zulässig, weil sich die Abrechnungsspitze vorliegend auf eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition bezogen hatte und davon ausgegangen werden konnte, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten. 

Der BGH bejahte vorliegend die Teilbarkeit des Beschlusses, da der zu Unrecht in die Abrechnungsspitze eingeflossene Betrag von 10.000 € eine abgrenzbare Kostenposition betrifft und eine Gesamtnichtigkeit entsprechend § 139 BGB ausscheidet.

Der Beschluss war deshalb teilweise für ungültig zu erklären, da sich der Fehler in der Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze und damit direkt auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirkte. 

Der BGH hält unter der Voraussetzung, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält, eine Teilanfechtung und eine gerichtliche Teilungültigkeitserklärung - in Übereinstimmung mit seiner Rechtsprechung zum alten Recht - für möglich. Dies entspricht sicherlich den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, da sonst jeder kleinste Abrechnungsfehler, der sich auf die Nachzahlungsverpflichtung auswirkt, zu einer Gesamtunwirksamkeit des Genehmigungsbeschlusses führen würde, mit der Folge, dass die Eigentümer nochmals über die Erhebung der Nachschüsse beschließen müsste.

BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24 – 

Autor: Michael Schmidt M.L.E., GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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