Was gehört in die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Was gehört in die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Mieterhöhungserklärung nach § 559b I BGB und Aufteilung der Modernisierungskosten

12.10.2022
Die Amts- und Landgericht sind sehr streng und stellen hohe Anforderungen an die Mieterhöhungserklärungen. Hintergrund ist hier, dass es sich um einseitige Erklärungen des Vermieters handelt. Der Mieter soll hier vor Übervorteilung geschützt werden. Das Mieterhöhungsschreiben soll so detailliert wie möglich sein, damit ein Mieter es leicht überprüfen kann und entscheiden kann, sich dagegen zu wehren oder nicht.
Nach Ansicht des BGH gehen die Gerichte dabei zu weit. Die Anforderungen seien eben nicht überzogen.

Fall

Eine Vermieterin in Bremen hatte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und dann die Miete erhöht. Mit den Mieterhöhungsschreiben lässt sie den Mietern eine Anlage unter dem Titel „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ zukommen. Darin aufgelistet sind unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die diesbezüglich jeweils angefallenen Gesamtkosten, den umlagefähigen Modernisierungskostenanteil, der abzüglich der Instandhaltungskosten verbleibt, sowie die aus diesen Positionen resultierende Berechnung der einzelnen Mieterhöhungen.

Die Mieter meinen, die Mieterhöhungserklärungen seien bereits formell gem. § 559b I BGB unwirksam. Ihre Klagen richten sie jeweils auf die Feststellung, dass die Vermieterin keinen Anspruch Zahlung erhöhter Mieten habe und teilweise darauf, dass ihnen selbst ein Anspruch auf Rückzahlung der ihrer Ansicht nach überzahlten Mieten zustehe. Mit Erfolg?

Urteil

Nicht wirklich. Ob die tatsächlich von der Vermieterin angesetzten Mieterhöhungen zutreffend und angemessen waren, entschied der BGH nicht, sondern verwies sämtliche Verfahren diesbezüglich zurück an das Landgericht Bremen. 
Der BGH setzte sich ausschließlich mit den formellen Anforderungen der Mieterhöhung auseinander. Danach ist es ausreichend, wenn ein Vermieter einerseits die angefallenen Kosten einer bestimmten Modernisierungsmaßnahme als Gesamtsumme ausweist und andererseits einen seiner Auffassung nach in diesen Kosten enthaltenen Instandsetzungsanteil mittels einer angegebenen Quote oder eines bezifferten Betrags herausstellt. Eine genauere Aufschlüsselung einer bestimmten Modernisierungsmaßnahme sei grundsätzlich selbst dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche Maßnahmen außerhalb einer betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden umgesetzt wurden.
Hintergrund dieser formellen Anforderung sei, dass dem Mieter ermöglicht werde, Grund und Umfang der Mieterhöhung zu plausibilisieren und auf dieser Basis zu entscheiden, ob es einer weitergehenden Kontrolle bedürfe, etwa durch die Mithilfe sachkundiger Personen oder die Einholung von Auskünften beim Vermieter und ähnliches. Zu beachten bleibe jedoch, dass die formellen Hürden einer Mieterhöhungserklärung nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Schließlich sollen materiell-rechtlich – sprich inhaltlich – berechtigte Mieterhöhungen durchsetzbar sowie der Anreiz für Eigentümer bestehen bleiben, Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, welche gerade vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünscht seien.

Fazit

Wir empfehlen dennoch in der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten so genau wie möglich aufzuführen. Wenn es dann Diskussionen mit den Mietern zur formellen Wirksamkeit gibt, können Sie sich auf dieses Urteil berufen.

BGH, Urteil vom 20.7.2022 – VIII ZR 361/21

Weitere Beiträge und Rechtsprechung zur Modernisierung und zur Mieterhöhung nach Modernisierung finden Sie hier: Immer wieder Streit um die Modernisierungsmieterhöhung oder Neues bei der Modernisierungsmieterhöhung oder Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis.

Autorin: Katharina Gündel; GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay


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