Mit Wirkung vom 1.12.2021 wurde die europäische Energie-Effizienzrichtlinie im deutschen Recht durch eine Änderung der Heizkostenverordnung umgesetzt. Kern der Änderung ist der Einbau fernablesbarer Zähler und erhöhte Informationspflichten gegenüber Mietern bzw. Wohnungseigentümern.

In diesem Artikel soll es um eine Frage aus der Schnittmenge zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf der einen Seite und Datenschutzrecht auf der anderen Seite gehen: Wer ist Verpflichteter der Informationspflichten gegenüber Wohnungseigentümern und Mietern in vermieteten Eigentumswohnungen? Darf auch der WEG-Verwalter die Mieter informieren? Sollte er dies tun? 

Die Informationspflichten aus § 6a HeizkostenV umfassen die unterjährige Informationspflicht über die Verbräuche (§ 6a Abs. 1) und die Informationspflicht zur Zusammensetzung der Kosten, den Anteilen der Energieträger u.v.m. im Rahmen der Abrechnung (§ 6a Abs. 3). Erfüllen muss dieser der Gebäudeeigentümer gegenüber dem Nutzer. 

Die Heizkostenverordnung spricht von Gebäudeeigentümer und Nutzer. Unter diesen Begriffen sind verschiedene Beteiligte zu verstehen:

Zivilrechtlicher, im Grundbuch eingetragener Eigentümer ≙ Gebäudeeigentümer

im Verhältnis WEG zu Wohnungseigentümer/Teileigentümer: WEG ≙ Gebäudeeigentümer; Wohnungseigentümer ≙ Nutzer

im Verhältnis Wohnungseigentümer zu Mieter: Wohnungseigentümer ≙ Gebäudeeigentümer; Mieter ≙ Nutzer

Das bedeutet: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (und damit der WEG-Verwalter als deren handelndes Organ) ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern zur unterjährigen Information und zur Information bei Abrechnung verpflichtet. Gegenüber Mietern ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet. Gegenüber Mietern ist der WEG-Verwalter nicht zu Informationen verpflichtet. Nur wenn er zugleich auch Sondereigentumsverwalter ist, kann das anders sein.

Dies ist keine miet- oder WEG-rechtliche Frage, sondern eine Frage aus dem Bereich des Datenschutzrechts. Zur Verarbeitung von Daten bedarf es immer einer Rechtsgrundlage. Grundsätzlich ist der WEG-Verwalter bzw. ist die Gemeinschaft nicht verpflichtet, die Informationen an die Mieter zu leisten. Die Heizkostenverordnung kann daher keine Rechtsgrundlage für diese Datenverarbeitung sein. Auch die Erfüllung eines Vertrags mit dem Mieter oder dem Eigentümer (Sondereigentumsverwaltung) kann keine Rechtsgrundlage sein, denn der WEG-Verwalter hat keinen Vertrag mit dem Mieter oder mit dem Eigentümer über die Erfüllung von dessen mietvertraglichen bzw. gesetzlichen Verpflichtungen.

Nach § 6b HeizkostenV kann sich der Gebäudeeigentümer (also hier der Wohnungseigentümer) eines Vertreters bei der Erfüllung der Informationspflichten bedienen. Die Frage ist also: Kann der WEG-Verwalter „beauftragter Dritter“ im Sinne von § 6b HeizkostenV sein? Nach der Begründung der Verordnung sind mit dieser Bezeichnung Submeteringdienste gemeint. Es kann der Gesetzesbegründung allerdings nicht entnommen werden, dass ausschließlich diese Dienstleister gemeint sind. 

Zivilrechtlich ist die Übertragung solcher Pflichten ohne weiteres möglich, denn es liegt kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft vor. Auch datenschutzrechtlich ist die Übertragung von Datenverarbeitungsprozesse möglich - im Wege der Auftragsverarbeitung oder der Zusammenarbeit in gemeinsamer Verantwortung. Wenn einzelne genau definierte Datenverarbeitungsprozesse vom Verantwortlichen auf einen Dritten übertragen werden und dieser Dritte nicht über Zwecke und Mittel der Datenverarbeitung entscheidet, liegt eine Auftragsverarbeitung vor. Wenn der Dritte über Zwecke und Mittel der Datenverarbeitung mitentscheidet, liegt eine gemeinsame Verantwortung bei der Datenverarbeitung vor. In beiden Fällen der Zusammenarbeit ist ein Vertrag zwischen den Handelnden zu schließen, entweder ein Auftragsverarbeitungsvertrag (Art. 28 DSGVO) oder ein Vertrag über die gemeinsame Verantwortung (Art. 26 DSGVO). Welche der beiden Formen vorliegt, wäre hier im Einzelfall zu entscheiden. Die Rechtsgrundlagen für die Datenverarbeitung durch den WEG-Verwalter gegenüber dem Mieter wäre damit das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 Buchstabe f DSGVO).

Wie oben ausgeführt, ist der WEG-Verwalter nicht verpflichtet auch Mieter zu informieren. Wenn er dies tut, wird er also außerhalb seiner Verpflichtungen tätig und wird nicht vergütet, kann aber dennoch für Fehler haften. Wenn der Wohnungseigentümer den Verwalter beauftragt, auch die Mieter zu informieren, sollte dies nicht ohne die entsprechende ausdrückliche Vereinbarung geschehen, die neben der datenschutzrechtlichen Vereinbarung auch Regelungen zur Haftung und Vergütung enthält.

Übrigens: Was passiert, wenn der Mieter die Information über die monatlichen Verbräuche nicht erhalten will?

Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter diese Informationen haben will oder nicht. Der Vermieter ist verpflichtet, die unterjährigen Verbrauchsinformationen mitzuteilen – also im Zweifel in den Briefkasten zuzustellen. Diese Pflicht ist nicht von einem etwa entgegenstehenden Willen des Mieters abhängig.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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