WEG-Reform: Besonderheiten des vermietenden Eigentümers – § 554 BGB – Betriebskostenabrechnung

Am 1.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) in Kraft und obwohl es das Wohnungseigentumsrecht neu regeln soll, sind auch mietrechtliche Regelungen enthalten. Die Überschrift ist hier die Harmonierung von Miet- und WEG-Recht. Es sind Regelung zur Nachrüstung durch Mieter, zur Betriebskostenabrechnung und zur Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft. Wir haben zu jedem dieser drei Punkte einen kurzen Beitrag verfasst. In diesem zweiten Beitrag geht es um die neuen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung. Lesen Sie auch unseren vorherigen Beitrag zur “Nachrüstung durch den Mieter” und bilden Sie sich bei unseren Webinaren zur WEG-Reform weiter.

Betriebskostenabrechnung

Nach der alten Rechtslage waren vor allem zwei Fragen strittig: Soll nach dem Leistungs- oder dem Abflussprinzip abgerechnet werden? Wird wohnungsbezogen oder grundstücksbezogen abgerechnet?

Leistungsprinzip heißt, dass immer die Kosten abgerechnet werden, die das Abrechnungsjahr betreffen, unabhängig davon, wann diese tatsächlich bezahlt wurden. Nach dem Abflussprinzip abzurechnen bedeutet, dass die Kosten abgerechnet wurden, die in dem Abrechnungsjahr auch bezahlt wurde, unabhängig davon ob diese für dieses Jahr oder für ein anderes angefallen sind.

Die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen nach dem Abflussprinzip. Betriebskostenabrechnungen in Mietshäusern erfolgen meist nach dem Leistungsprinzip. Die Heiz- und Wassererwärmungskosten müssen nach der Heizkostenverordnung in der Regel sowohl im Mietshaus als auch der WEG nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Um das Ganze noch komplizierter zu machen kommt hinzu, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung in einem Jahr Hausgeldzahlungen für das betreffende Jahr und die Abrechnungsspitze für das vorherige Jahr zahlt.

Und: in § 556 BGB ist die Rede vom „Grundstück“, daher vertraten viele Gerichte die Auffassung, dass immer grundstücksbezogen abgerechnet wird. Die Ausnahme war hier die Grundsteuer, deren Bescheid wohnungsbezogen war und auch so umgelegt werden konnte.

Diese Ausgangslage wird nun wie folgt „harmonisiert“

Nach dem neuen § 556a Abs. 3 BGB sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Wie können also die beiden Ausgangsfragen hier beantwortet werden

Es kommt auf die Regelung im Mietvertrag an!

Wenn dort ein Umlagemaßstab vereinbart ist, ist dieser der Abrechnung zugrunde zu legen. Insoweit kann hinsichtlich der kalten Betriebskosten nach dem Leistungsprinzip aber auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden. Unter Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist hier zu verstehen, dass die Kosten abgerechnet werden, die im Rahmen der WEG-Verwaltung im Abrechnungsjahr bezahlt wurden.

Ein mietvertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab kann nur dann für die Zukunft geändert werden, wenn entweder beide Parteien sich einig sind oder ein sachlicher Grund für den Vermieter vorliegt, der zu einer Änderung führt. Dieser liegt aber nur dann vor, wenn es für den Vermieter unzumutbar ist, an dem vereinbarten Abrechnungsmaßstab festzuhalten. Dies dürfte bei den meisten Mietverhältnissen aber nicht der Fall sein.

Wenn in den Mietverträgen kein Umlagemaßstab vereinbart ist, kann der Umlagemaßstab aus der Abrechnung verwendet werden. Eine Übergangsvorschrift gibt es nicht. Das bedeutet, dass auch für bestehende Verträge ab dem 1.12.2020 die Abrechnung entsprechend der Jahresabrechnung erfolgen kann. Ich weise hier aber darauf hin, dass das der einschlägigen Rechtsprechung zur Änderungen von Abrechnungsmaßstäben widerspricht, aber der Gesetzeswortlaut sieht das vor.

Für neue Mietverträge für Eigentumswohnungen gilt, dass entweder kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wird oder dass ein Maßstab entsprechend § 556a Abs. 3 BGB vereinbart wird. Dies könnte etwa so lauten: „Die Betriebskosten werden nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umgelegt.“

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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