Wir sind umgezogen!

Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands ist eine der wichtigsten Aufgaben der Mietvertragsparteien. Der vereinbarte Zustand der Mieteinheit muss für den Vertragszweck geeignet sein und anders herum bestimmt der Mietzweck den vertragsgemäßen Zustand. Ein Keller kann im Regelfall nicht als Wohnung vermietet werden, ein Restaurant braucht Toiletten, eine Physiotherapiepraxis einen barrierefreien Zugang, Spielhallen dürfen nicht zu dicht beieinander sein usw. Viele Vorgaben sind hier zu beachten. Ist eine Einheit nicht für den Zweck geeignet, sollte kein Vertrag abgeschlossen werden, denn der Vermieter haftet für den vertragsgemäßen Zustand.

Wenn der tatsächliche Zustand vom vertragsgemäßen Zustand negativ abweicht, bestehen Mängelgewährleistungsrechte auf der Seite des Mieters. Die Miete ist gemindert. Der Mieter kann die Mängelbeseitigung verlangen, ggf. Aufwendungs- oder Schadensersatz oder sogar kündigen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt.

Grundsätzlich ergibt sich der vertragsgemäße Zustand aus der Beschreibung im Mietvertrag und dann eben auch aus dem bezeichneten Mietzweck. 

Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, ist der Zustand bei der Besichtigung maßgebend. Gab es keine Besichtigung ist der Zustand zum Zeitpunkt der angebotenen Besichtigung maßgebend und wurde keine angeboten, kommt es auf die Verkehrsanschauung an. Auch aus einem Prospekt kann sich der vertragsgemäße Zustand ergeben.

Wenn es im Prospekt des Maklers heißt: „Die Einheit ist mit einem Glasfaseranschluss ausgestattet.“, sollte dies auch so sein. In dem dortigen Fall war es so, dass das Haus eine Glasfaser-Inhouse-Verkabelung hatte, aber im Keller kamen nur Kupferkabel an. Die Vermieterin stellte sich auf den Standpunkt, sie habe ja nichts vereinbart und auch nichts gesagt. Aber es ist hier ganz klar. Der Mieter konnte davon ausgehen, dass es schnelles Internet gibt (über Glasfaser im Haus und ein Glasfasernetz draußen). Da es dieses nicht gab, kündigte der Mieter nach Setzung einer Abhilfefrist und zog aus. Derzeit macht er Schadensersatzansprüche gegen die Vermieterin geltend. Im Streit stehen Umzugskosten, Maklerkosten, eine höhere Miete für das neue Büro und Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen.

Wie war das nun bei uns? Im Mietvertrag ist Büro vereinbart, die Küchenausstattung ist benannt und ein Grundriss ist beigefügt. Wir haben vor vielen Monaten eine Baustelle besichtigt. Tatsächlich kommt es daher bei vielen Kleinigkeiten in unserem Fall auf die Verkehrsanschauung an, weil keine detaillierten Vereinbarungen getroffen wurden und die Mieteinheit vor Mietvertragsabschluss nicht fertiggestellt war.

Doch was sagt die Verkehrsanschauung zu Netzwerkanschlüssen und deren Anzahl in den einzelnen Räumen? Wie hellhörig dürfen Büroräume sein? Welche Farbe haben die Wände? Wie warm oder kalt darf es in Büroräumen werden? Darf der Mieter in Wände und Decken Löcher bohren? All das ist nicht vereinbart und birgt damit Potential für Konflikte. 

Es ist wegen der Unsicherheiten der Verkehrsanschauung daher immer zu empfehlen, auch diese Eigenschaften zu benennen, wenn es zu einer Vermietung vom Reißbrett oder während der Bauphase kommt. Eine genaue Objektbeschreibung ist daher zu empfehlen. Besonders bei negativen Eigenschaften empfehlen wir, eine Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen.

Dazu gibt es Rechtsprechung. Für Wohnungen gilt, dass die Ausstattung mit Verkabelung für Elektrizität so beschaffen sein muss, dass zwei elektrische Großgeräte parallel laufen können müssen. Neben dem Kühlschrank muss also der Herd oder die Waschmaschine oder der Staubsauger laufen. Diese Rechtsprechung ist bereits aus dem Jahr 2010. Die Geräte verändern sich heute. Fernseher sind inzwischen Großgeräte, viele betreiben WLAN-Router. In Wohnungen werden also eine Reihe von Geräten – mit hohem Stromverbrauch betrieben – die 2010 noch unüblich waren. Der BGH spricht vom „zeitgemäßen Wohnen“. Dieses ändert sich jedoch ständig. Nach der Rechtsprechung müssen Büros und Wohnungen einen Telefonanschluss haben, einen Kabelanschluss jedoch nicht.

Genauso ist dies auch im Gewerbe, die Nutzung zum Mietzweck muss möglich sein. Liegt beispielsweise keine Nutzungsgenehmigung als Restaurant vor, sollte eine Mieteinheit auch nicht als Restaurant vermietet werden – auch wenn dies im Mietvertrag offengelegt und vereinbart wurde. Wenn die Baubehörde dann die Nutzung untersagt, kann der Mieter kündigen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Anders ist es, wenn zwar die Einheit als Restaurant genutzt werden darf, der Mieter aber keines betreiben darf. In dem Fall liegt der Mangel in der Sphäre des Mieters und der Vermieter haftet nicht. Der Vermieter haftet für die Gegebenheiten, die der Mieteinheit anhaften.

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit dem Mieter! Bieten Sie einen Besichtigungstermin an! Beschreiben Sie den Zustand der Einheit im Mietvertrag möglichst genau! Fügen Sie eine Baubeschreibung bei, wenn Sie vom Reißbrett oder Einheiten im Bau vermieten!