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Keine Maklerprovision für Hausverwaltungen bei Vermietung verwalteter Wohnungen
Neues BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 I ZR 224/25 - Wer verwaltet, darf nicht gleichzeitig Vermittlungsprovision verlangen
24.06.2026Kommentiert durch GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtlicher Hintergrund
Viele Hausverwaltungen übernehmen nicht nur die laufende Verwaltung von Mietwohnungen, sondern vermitteln bei Leerstand auch gleich neue Mieter – und stellen dafür eine Maklerprovision in Rechnung.
Der BGH stellt klar, dass nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Eine entsprechende Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam.
Sachverhalt
Ein Immobilienverwalter wurde mit der Mietsonderverwaltung und der Vermittlung von Mietverträgen beauftragt. Für die erfolgreiche Neuvermietung sollte er eine Provision erhalten. Nach mehreren Neuvermietungen verlangte der Vermieter die Rückzahlung der gezahlten Provisionen mit Verweis auf das Wohnungsvermittlungsgesetz.
Entscheidungsgründe
- Der BGH bestätigt, dass der Provisionsausschluss nicht nur für Verträge mit Mietern, sondern auch für solche mit Vermietern gilt.
- Der Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfasst jede Entgeltvereinbarung für die Vermittlung von Mietverträgen, wenn der Vermittler zugleich Verwalter ist.
- Eine Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf Mieterseite lehnt der BGH ab. Auch eine vom Vermieter gezahlte Provision könnte letztlich auf den Mieter umgelegt werden und widerspricht dem Schutzzweck des Gesetzes.
- Verfassungsrechtliche Bedenken in Bezug auf die Einschränkung der Berufsfreiheit bestehen nach Auffassung des BGH nicht, da dem Vermittler weiterhin andere berufliche Betätigungsfelder offenstehen.
- Die Rückforderung der Provisionen ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt, da kein Rechtsgrund für die Zahlung bestand.
Fazit
Verwalter, die mit der Mietsonderverwaltung beauftragt und zugleich als Vermittler tätig sind, dürfen für die Vermittlung von Mietverträgen über die von ihnen verwalteten Wohnungen keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Provisionsvereinbarungen in solchen Konstellationen sind unwirksam.
Warum ist dieses Urteil für Hausverwaltungen wichtig?
Die Konstellation, dass eine Hausverwaltung gleichzeitig als Wohnungsvermittlerin auftritt, ist in der Praxis weit verbreitet. Viele Verwalterverträge enthalten entsprechende Provisionsklauseln. Bisher hatten verschiedene Gerichte diese Provisionsregelung nicht angegriffen. Der BGH hat jetzt anders entschieden. Das BGH-Urteil betrifft damit nicht nur den entschiedenen Einzelfall. Es betrifft alle Hausverwaltungen, die ähnliche Regelungen vereinbart haben oder praktizieren.
Handlungsempfehlung für Verwalter
- Verwalter sollten zukünftig keine Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung von Mietverträgen über von ihnen verwaltete Wohnungen mehr abschließen.
- Bereits erhaltene Provisionen müssen ggf. zurückgezahlt werden - hier kommt es auf die tatsächliche Vereinbarung an und ob der Verwalter Einwendungen erheben kann.
- Die Vergütung für Verwaltungsleistungen sollte klar vom Vermittlungsgeschäft getrennt werden.
- Bei der Neuvermietung von verwalteten Wohnungen ist ausschließlich die Verwaltungsvergütung zulässig, der entsprechende Aufwand sollte realistisch eingeschätzt und bei der Bemessung der Verwaltungsvergütung Berücksichtigung finden; eine zusätzliche Vermittlungsprovision ist ausgeschlossen.
- Gegebenenfalls sollten Mietverwalter mit den Eigentümern anderweitige Vereinbarungen treffen, die den Aufwand bei der Neuvermietung kompensieren
Zusammenfassung und Praxishinweis
Immobilienverwalter mit Mietsonderverwaltung dürfen keine Vermittlungsprovision für die Vermietung von ihnen verwalteten Wohnungen beanspruchen. Provisionsvereinbarungen sind unwirksam und führen zu Rückzahlungsansprüchen. Verwalter sollten ihre Verträge entsprechend gestalten und sich auf die Verwaltungsvergütung beschränken.
Wichtiger Hinweis
Auf Grund dieses Urteils werden entsprechende Musterverträge von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH angepasst.
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- Welche Verwaltertypen betroffen sind – und welche nicht
- Rückforderungsrisiken bereits erhaltener Provisionen und welche Verjährungsfristen zu beachten sind
- Welche alternativen Vergütungsmodelle für Vermietungsleistungen zulässig sind
- Sofortmaßnahmen und konkrete Handlungsempfehlungen für betroffene Verwalter
Sehen Sie sich jetzt das ausführliche Video an.
Hier finden Sie das dazugehörige aktuelle Urteil der Woche: JETZT ANSEHEN!
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