Keine Untermiete mit Gewinn

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Anfang des Jahres hatte der BGH in einem lange erwarteten Urteil entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer Untervermietung hat, wenn er mit der Untervermietung Gewinn machen möchte. Für die Einzelheiten zu diesem Urteil schauen Sie bitte hier.

Seitdem diskutieren die Juristen, wie sich dieser Gewinn errechnet. Hierzu hat sich nun das Landgericht Berlin geäußert. Maßgeblich bei der Berechnung des Gewinns ist der Untermietzins pro Quadratmeter. Wenn dieser Untermietzins pro Quadratmeter den Hauptmietzins pro Quadratmeter übersteigt, liege bereits eine Gewinnerzielungsabsicht vor. Wenn der Mieter in einem solchen Fall die Wohnung untervermietet, obwohl er keine Erlaubnis dazu hat und auch keine Erlaubnis dazu beanspruchen kann, stellt dies eine Pflichtverletzung dar und rechtfertigt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

§ 553 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23) ist ein solches Interesse nicht gegeben, wenn die Untervermietung allein der Gewinnerzielung dient und die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Kosten des Mieters deutlich übersteigt. In dem Fall des BGH war es jedoch so, dass der Untermietzins den Mietzins der gesamten Wohnung um mehr als 100 % überstieg. Dort war es eindeutig, dass die Untervermietung der Gewinnerzielung dient.

Im aktuellen Fall vor dem Landgericht Berlin II war dies jedoch anders. Die dortige Mieterin hatte einer Wohnung bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad und Flur gemietet und wollte nun ein Zimmer und die Mitbenutzung von Küche und Bad einem Untermieter einräumen.

Der Mieter zahlt eine Miete von insgesamt 611,56 €; die Untermieterin sollte 497,00 € zahlen. Das Landgericht errechnete nun die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, die der Mieter zu zahlen hatte, dies waren 6,40 €. Die Untermieterin sollte demgegenüber einen Betrag von 11,38 € pro Quadratmeter an Nettokaltmiete zahlen. Dabei berücksichtigte das Gericht das untervermietete Zimmer vollständig und die zur Mitbenutzung überlassenen Räume jeweils zur Hälfte. Gericht berücksichtigte weiterhin die Zahlungen für Strom, Gas sowie Internet und das jeweils zur Hälfte für den Mieter und die Untermieterin.

Entscheidend sein nämlich nicht die Gesamtmiete, sondern der Vergleich der Quadratmeterpreise: Wird ein Teil der Wohnung untervermietet und liegt der Untermietzins pro Quadratmeter über dem Hauptmietzins pro Quadratmeter, spricht dies für eine Gewinnerzielungsabsicht.

Auch unter Berücksichtigung von Betriebskosten, Möblierungszuschlägen und Gemeinschaftsflächen blieb ein erheblicher Überschuss. Damit war das Interesse des Mieters an der Untervermietung nicht schutzwürdig.

Die Pflichtverletzung durch unerlaubte Untervermietung rechtfertigte die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine Abmahnung war im konkreten Fall nicht erforderlich.

 

Eine Untervermietung zur Gewinnerzielung begründet kein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB. Bei teilweiser Untervermietung ist eine Gewinnerzielungsabsicht nach Auffassung des Landgerichts bereits dann zu bejahen, wenn der Untermietzins pro Quadratmeter den Hauptmietzins pro Quadratmeter übersteigt.

 

Um Erlaubnis der Untervermietung bittet, sollten sich Vermieter bzw. Verwalter den Untermietvertrag vorlegen lassen und die Untermiet- und Hauptmietpreise pro Quadratmeter vergleichen. Liegt der Untermietzins darüber, kann die Erlaubnis verweigert werden und bei unerlaubter Untervermietung konsequent gekündigt werden.

 

Autoren: Katharina Gündel, Michael Schmidt - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH