Vereinbarungen zur Miete und Mieterhöhungen im Wohnraummietvertrag

Die Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis stellt juristisch gesprochen eine Änderung des Vertrags dar. Grundsätzlich sind Verträge, so wie sie abgeschlossen wurden, einzuhalten. Vertragsänderungen können nur einvernehmlich zwischen den Parteien vereinbart werden. Das Wohnraummietrecht sieht aber vor, dass der Vermieter auch einen Anspruch auf die Zustimmung zur Mieterhöhung haben kann. Dieser Anspruch stellt das Korrektiv dafür dar, dass eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Befristung des Mietvertrags bei Wohnraum nur eingeschränkt möglich ist. Der nachfolgende Beitrag stellt die Möglichkeiten der Mieterhöhung im Wohnraummietrecht kurz dar und erläutert deren Vor- und Nachteile.

Die Regelungen zur Mieterhöhung sind in den §§ 557 bis 560 BGB enthalten. Sie sind abschließend. Die §§ 557, 557a und 557b BGB regeln die Vereinbarungen – Staffel- und Indexmiete; §§ 558 bis 558e BGB die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 559 bis 559d BGB die Mieterhöhung nach Modernisierung und § 560 die Erhöhung der Betriebskostenzahlungen.

Bereits bei Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter überlegen, welche Mietzusammensetzung und welche Mieterhöhungsmöglichkeiten für die „Grundmiete“ (Miete ohne Vorauszahlungen für (kalte und) warme Betriebskosten) für sie in Betracht kommt, denn die Vereinbarungen zu Staffel- und Indexmiete sind in der Regel im Mietvertrag enthalten. Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, kommt meist nur eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558ff BGB) oder nach Modernisierung (§§ 559ff BGB) in Betracht.

Schritt 1: Mietzusammensetzung

Derzeit ist üblich, dass eine Nettokaltmiete und Vorauszahlungen auf die kalten und die warmen Betriebskosten vereinbart wird. Denkbar sind aber auch Betriebskostenpauschalen, hier wird ein fester Betrag vereinbart, über den nicht abgerechnet wird, oder Teilinklusivmieten, hier ist in der Grundmiete bereits ein Anteil für Betriebskosten vereinbart. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter verpflichtet ist, über die Heizkosten und die Kosten für die Wassererwärmung abzurechnen, wenn die Mieter keine eigenen Verträge mit einem Versorger haben. Die einzige Ausnahme zu dieser Abrechnungspflicht besteht für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – also meist für sogenannte Einliegerwohnungen.

Die Abrechnung der kalten Betriebskosten (z.B. Hauswart oder Müllabfuhr) ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Hier können sich die Mietvertragsparteien auch auf eine Pauschale oder auch eine Inklusivmiete verständigen. Für Teilinklusivmieten gelten dieselben Erhöhungsmöglichkeiten wie für Nettokaltmieten. Der Betriebskostenanteil kann hier nicht separat einseitig vom Vermieter erhöht werden. Wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird, sollte bei Abschluss des Mietvertrags immer darauf geachtet werden, dass eine Erhöhungsmöglichkeit für diese Pauschale mitvereinbart wird. Diese mietvertragliche Vereinbarung ist nämlich Voraussetzung für die Erhöhung der Pauschale nach § 560 Abs. 1 – 3 BGB. Diese Pauschale kann durch den Vermieter erhöht werden, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Nach § 560 Abs. 3 BGB hat aber auch der Mieter einen Anspruch auf Absenkung der Pauschale, wenn die Betriebskosten sinken.

Die Vorteile der Vereinbarung einer Pauschale liegen auf der Hand. Es fallen keine Zeit und Arbeit für die Abrechnung an. Abrechnungen stehen in dem Ruf zu 50% fehlerhaft zu sein. Daher besteht auch weniger Streitpotential zwischen den Parteien, wenn keine Abrechnungen vorgelegt werden müssen.

Nachteilig ist ganz klar die fehlende Flexibilität und die fehlende Einzelfallgerechtigkeit. Außer für Einliegerwohnungen empfehlen wir die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen und deren Abrechnung.

Schritt 2: Vereinbarung zur Mieterhöhung bereits im Mietvertrag

Im Wohnraummietrecht ist es möglich, Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu vereinbaren. Aber auch hier gibt es enge Grenzen. Zwei Alternativen sind denkbar:

a) Staffelmietvereinbarung

Die Staffelmiete ist anders als die Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Vielmehr einigen sich Mieter und Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss schriftlich über die zukünftige Mietentwicklung, also ab wann die Miete um welchen Betrag steigt. Die Erhöhung erfolgt gestaffelt. Durch die Vereinbarung unmittelbar im Mietvertrag erhalten beide Seiten Planungssicherheit.

aa) Voraussetzungen / Besonderheiten

Die formellen Voraussetzungen und Besonderheiten in Kürze:

1. Eine schriftliche Vereinbarung (also von beiden Seiten unterschrieben) muss vorliegen. Dies geschieht meist im Mietvertrag, kann aber auch später erfolgen, wenn sich Mieter und Vermieter später – im laufenden Mietverhältnis – auf eine Staffelvereinbarung einigen.
2. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen.
3. Die jeweilige neue Monatsmiete und der jeweilige Erhöhungsbetrag müssen in der Vereinbarung betragsmäßig in Euro ausgewiesen sein. Prozentsätze oder eine Kombination von absoluten Beträgen und prozentualer Mietsteigerung führen zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelvereinbarung.
4. Eine Begrenzung für die Anzahl der Staffeln gibt es nicht. Üblicherweise werden zwischen vier und 10 Staffeln vereinbart, so dass die Vereinbarung eine Laufzeit von vier bis 10 Jahren hat.
5. Eine Kappungsgrenze (20%, bei entsprechender Verordnung 15%), wie es sie bei der Erhöhung nach Vergleichsmieten nach § 558 BGB gibt, kennt die Staffelmietvereinbarung nicht. Die Staffeln sind damit zwar losgelöst von dem Erhöhungsspielraum, den das Gesetz für die Vergleichsmieterhöhungen gibt. Eine grenzenlose Staffelhöhe kann dennoch nicht vereinbart werden. Ihre Grenze findet die Staffel in einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Unangemessen hoch sind danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% überstiegen.
6. Einer schriftlichen Erklärung von einer der Vertragsparteien für die einzelne Erhöhung bedarf es nicht. Der Zeitpunkt und die neue Miete der Staffel ergeben sich direkt und unmittelbar aus dem Mietvertrag bzw. der Vereinbarung selbst.
7. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig, wie z.B. die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB – hiervon ausgenommen ist allerdings die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
8. Eine Staffelmietvereinbarung läuft aus, wenn die letzte Staffel eingetreten und für ein Jahr durchgeführt wurde. Anschließend sind Mieterhöhungen nur noch nach dem Vergleichsmietenverfahren gem. § 558 BGB, aber auch für Modernisierungen wieder möglich.

bb) Vorteile für den Vermieter

Der Vermieter kann mit der Vereinbarung einer Staffelmiete langfristig planen. Die Mietsteigerungen stehen für einen feststehenden Zeitraum bereits mit Mietvertragsabschluss fest. Es bedarf keines schriftlichen Erhöhungsverlangens wie bei einer Mieterhöhung nach Vergleichsmieten gem. § 558 BGB. Das Begründungserfordernis, welches gerade kleinere Vermieter regelmäßig von große Probleme stellt, entfällt ebenfalls, sowie die Ungewissheit über den Ausgang von Streitigkeiten in einem Rechtsstreit auf Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen. Weiterhin ist die Mieterhöhung in kürzeren Abständen als im Verfahren nach Vergleichsmieten gem. § 558 BGB möglich, da die Überlegungsfrist des Mieters entfällt. Eine Erhöhung alle 12 Monate, statt nach 15 Monaten, ist damit möglich. Die Mieterhöhungen aufgrund einer Staffelmietvereinbarung können zu Mieteinnahmen über der ortsüblichen Vergleichsmiete führen.

cc) Nachteile für den Vermieter

Die Planungssicherheit bei Mietvertragsabschluss kann spiegelbildlich auch das Risiko bergen, dass die vereinbarte Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurückbleibt.

Die Mieterhöhungen nach Modernisierung gem. § 559 BGB sind für die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen und zwar selbst dann, wenn der Vermieter durch gesetzliche Vorschriften zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war. Eine Staffelmiete ist daher für Objekte, in denen in näherer Zukunft umfangreiche Modernisierungen geplant sind, nicht zu empfehlen.

In Gebieten mit sog. Mietpreisbremsen können die zukünftigen Staffeln nicht zu einer Mieterhöhung führen, die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Daher sind Staffelmietvereinbarungen in Gebieten, in denen eine sogenannte Mietpreisbremse gilt, für den Vermieter schlecht kalkulierbar, da er nicht wissen kann, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickeln wird.

b) Indexmietvereinbarung

Die Indexmiete ist ebenfalls nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Vielmehr einigen sich Mieter und Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss schriftlich darüber, dass die Miete entsprechend der allgemeinen Preissteigerung (nach dem Verbraucherpreisindex) steigen soll.

aa) Voraussetzungen / Besonderheiten

Die formellen Voraussetzungen und Besonderheiten in Kürze:

1. Eine schriftliche Vereinbarung (also von beiden Seiten unterschrieben) muss vorliegen. Dies geschieht meist im Mietvertrag, kann aber auch später erfolgen, wenn sich Mieter und Vermieter später – im laufenden Mietverhältnis – auf eine Indexvereinbarung einigen.
2. Die Vereinbarung nimmt Bezug auf den Verbraucherpreisindex.
3. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen.
4. Es bedarf einer Erklärung gegenüber dem Mieter. In dieser muss die eingetretene Änderung des Preisindexes und die erhöhte Miete oder der Erhöhungsbetrag ausgewiesen werden. Das statistische Bundesamt bietet hier Rechenhilfen für Mieterhöhungen an (derzeit: Link).
5. Eine Kappungsgrenze (20%, bei entsprechender Verordnung 15%) gibt es nicht.
6. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig, wie z.B. die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB – hiervon ausgenommen sind allerdings die Kosten für Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.

bb) Vorteile für den Vermieter

Die Miete ist wertgesichert. Sie steigt auch dann entsprechend dem Verbraucherpreisindex, wenn bereits die Ausgangsmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Wertsicherung ist insbesondere in den Gebieten von Vorteil, in denen es keine Mietspiegel gibt. Die Miete kann alle 12 Monate angepasst werden und damit schneller als nach § 558 BGB, wo die Erhöhung nur alle 15 Monate möglich ist. Eine Kappungsgrenze gilt nicht. Auch in Gebieten, mit Mietenbegrenzungsverordnungen (Mietpreisbremse) steigt die Miete. Hier ist nämlich nur die Ausgangsmiete an den gesetzlichen Bestimmungen zu messen.

cc) Nachteile für den Vermieter

Es besteht auch hier das Risiko, dass die vereinbarte Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurückbleibt. Die Mieterhöhungen nach Modernisierung gem. § 559 BGB sind ausgeschlossen und außer dann, wenn der Vermieter durch gesetzliche Vorschriften zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war. Eine Indexmiete ist daher für Objekte, in denen in näherer Zukunft umfangreiche Modernisierungen geplant sind, nicht zu empfehlen.

c) Keine Vereinbarung

Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zu den Mieterhöhungsmöglichkeiten getroffen wird, gelten die §§ 557, 558 – 559d BGB für Mieterhöhungen der Nettokaltmiete.

557 BGB stellt klar, dass im laufenden Mietverhältnis sich die Parteien auf eine Mieterhöhung einigen können. Wenn Vermieter und Mieter sich einig sind, soll eine Mieterhöhung möglich sein. Der Mieter darf sich hier aber keinem Druck ausgesetzt sehen, es geht um eine „freiwillige“ Einigung. Die Grenzen dieser Einigung sind – wie oben kurz angesprochen der Wucher und das Wirtschaftsstrafrecht. Einfach und verkürzt ausgedrückt gilt: Unangemessen hoch sind danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% überstiegen.

Wenn keine Einigung zu Stande kommt und auch keine Modernisierung vorgenommen wurde, kann die Miete nur nach §§ 558 ff BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden.

aa) Voraussetzungen / Besonderheiten

Die formellen Voraussetzungen und Besonderheiten in Kürze:

1. Es gibt keine Staffel- oder Indexvereinbarung.
2. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 15 Monate liegen (das Mieterhöhungsverlangen darf erst 12 Monate nach letzter Erhöhung versandt werden).
3. Es gibt eine Kappungsgrenze (20%, bei entsprechender Verordnung 15% in drei Jahren).
4. Es bedarf einer Erklärung gegenüber dem Mieter. In dieser muss die Mieterhöhung begründet werden. Die Mieterhöhung kann nur mittels folgender Begründungsmittel begründet werden:
5. 1. a) Mietspiegel (der Gemeinde oder einer vergleichbaren Nachbargemeinde)
6. 1. b) Mietdatenbank (der Autorin ist keine Gemeinde mit einer Mietdatenbank bekannt)
7. 1. c) Vergleichswohnungen
8. 1. d) Sachverständigengutachten (Kosten ca. 500,00 – 2.000,00 €)

1. Es muss eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten zum Ende eines Kalendermonats gewährt werden. Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zustimmt, muss innerhalb weiterer dreier Monate Klage auf Zustimmung erhoben werden.
2. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen zulässig, wie z.B. die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB und die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.

bb) Vorteile für den Vermieter

In Gegenden mit steigenden Mieten (meist größere Städte), in denen Mietspiegel existieren, nimmt der Miete an dieser für ihn positiven Entwicklung teil. Modernisierungskosten können umgelegt werden. Das Verfahren ist standardisiert und von allen Beteiligten anerkannt.

cc) Nachteile für den Vermieter

Es muss ein formelles Verfahren durchgeführt werden, das fehleranfällig ist. In Gegenden, in denen kein Mietspiegel existiert, müsste der Vermieter Vergleichswohnungen kennen oder ein Sachverständigengutachten einholen.

Fazit

Die Vereinbarung einer Mieterhöhungsmöglichkeit im Mietvertrag ist nur dann sinnvoll, wenn zunächst keine Modernisierungen geplant sind oder wenn die Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder wenn kein Mietspiegel oder Vergleichswohnungen existieren. Welche Vereinbarung – Index oder Staffel –  dann getroffen wird, sollte von der Ausgangsmiete, der Dauer der Vereinbarung und möglichen Modernisierungsmaßnahmen abhängig gemacht werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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